光大证券-越秀地产-0123.HK-动态跟踪：广州楼市新政利好公司销售，高强度拿地核心土储充裕-240129

　　事件：1月8日，公司发布近期运营数据；1月19日，公司于澳门金交所成功发行增发票据7亿元；1月27日，广州发布通知放开120平米以上住房限购等。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　点评：公司销售韧性较强，拿地与财务表现稳健，广州放松限购或助力公司销售。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　23年销售逆势增长，23H2销售压力增大：2023年，公司实现销售额1420.3亿元，同比增长13.6%，同期百强房企销售额同比-17.7%，公司已连续两年销售额保持逆势增长，销售韧性较强；其中，23H1、23H2公司月均销售额分别为139亿元、97亿元，同比分别为+71.0%、-23.3%，同比表现分化主要与历史基数和23H2市场销售环境转冷相关。

　　保持较高拿地强度，高度聚焦核心一二线城市：2023年，公司累计新增土储约384.8万平米，总地价约564.1亿元（公司公告数据，最终数据以年报披露为准），拿地销售比约39.7%，保持较高强度；其中，新增土储主要分布在11个核心一二线城市，一线城市投资额占比约65.3%，拿地金额前三名的城市为广州市（157.4亿元）、北京市（138.5亿元）、上海市（72.6亿元），核心土储充裕。

　　广州放松限购或助力公司销售表现：据克而瑞统计，23年公司于广州实现销售额640.1亿元，约占公司全年销售额的45.1%（2022年为42.5%）。截至23年6月，公司于广州拥有土储1134万平米，占公司总土储的40.3%，于广州可售货值充裕。1月27日，广州发布楼市优化政策，包括在限购区放开120平米以上住房限购、支持“租一买一”、支持“卖一买一”等，或将提升广州购房需求，考虑到公司深耕广州市场，广州楼市新政或将助力公司继续提升广州销售额。

　　融资渠道畅通，信用优势明显：1月19日，公司于澳门金交所成功发行7亿元增发票据，与23年11月发行的5.1亿元票据合并后金额为12.1亿元，票面利率为4%。23年全年，公司通过境内发债平台发行境内公司债69亿元，票面利率介于2.98%至3.63%之间；公司发行海外债46.06亿元，票面利率介于3.8%至4.0%之间；公司境内外公开市场融资渠道保持畅通，综合融资成本持续降低。

　　盈利预测、估值与评级：考虑到全国销售市场恢复速度较慢，以及统计局公布的23年12月70城中的一线及二线城市二手房价格同比下滑明显，或增加公司的存货减值压力以及影响销售毛利率提升进度，我们下调公司23-25年核心EPS预测分别为0.89元（下调16.2%）、0.97元（下调21.6%）、1.17元（下调20.6%），当前股价对应23-25年PE（核心）估值为5.3倍、4.9倍、4.0倍，公司作为广州老牌国有房企，深耕大湾区，积极加强核心城市布局，销售表现优异，财务资金状况稳健，看好公司发展潜力，维持“买入”评级。

　　风险提示：销售与拿地不及预期，项目交付不及预期，市场下行超预期等风险。