光大证券-《见微知著》系列第十四篇：保障房化解地产库存，进度几何？-240319

　　核心观点：

　　2024年“三大工程”进入实质性落地期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】项目方面，今年各省份推进筹集建设配售型和配租型保障性住房，推动城中村改造；资金方面，目前主要以央行通过PSL等方式向政策性开发性银行提供低成本资金支持，政策性开发性银行再以专项借款、配套贷款等方式向“三大工程”领域投放资金；此外，开发主体还可以筹措企业债、ABS等市场化资金进行补充支持。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　（一）PSL：2023年12月至2024年1月，净投放5000亿元；

　　（二）城中村改造：目前资金落地速度最快，作为主导的“城中村改造专项借款”已实际发放超过一千亿元；

　　（三）保障性住房建设项目：资金有所进展，央行启动1000亿元租赁住房贷款支持计划，国常会要求试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款；

　　（四）“平急两用”设施建设：多数仍处于准备规划阶段。

　　央行划拨1000亿元，试点收购存量房用作保租房，目前已落地70亿元。

　　在2022年，河北、贵州、甘肃、吉林等省份均曾计划回购存量商品房用于筹集安置房源，包括保租房。2023年7月，人民银行启动1000亿元租赁住房贷款支持计划，投向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市，收购存量商品房用作保租房。2023年下半年至2024年2月，已经有五个城市已正式推动项目落地，估算已落地贷款额度约70亿元，涉及房屋套数平均占当年度筹集建设保障性租赁住房计划的6%左右。

　　收购存量房用作保租房，有助于降低库存、稳定房价、激活内循环。

　　各地政府盘活闲置存量房产，不仅有助于减轻当地筹集建设保障房房源的压力，降低城市居民的住房成本，同时也有助于加快房地产市场去库，稳定市场信心。一是，截至2023年12月，全国广义商品住宅的库销比降至13.9个月，但现房（已竣工）住宅的库销比已攀升至22.4个月，处在2012年以来95%的历史分位数水平，地产去库压力仍然较大；二是，2023年城镇居民收入来源中财产性净收入增速大幅下降，政府收购存量房产有助于稳定各方预期，进一步避免因财富效应下降带来的居民收入和消费预期走弱；三是，本轮保租房建设重点面向城市“夹心层”群体，有助于降低住房成本，提高居民消费倾向。

　　次贷危机中，美国通过政府直接干预，较早摆脱房地产危机。

　　次贷危机期间，美国政府选择直接下场购买资产，为贝尔斯登、房地美、房利美等重要金融机构及时提供流动性支持，避免系统性风险蔓延，救市经验值得借鉴。从实际效果来看，美国房价自2007年初快速下跌，至2009年下半年起房价跌幅放缓，但直至2012年初才逐步回升。而且美国政府的救市政策，还为财政部带来了一定回报。2011年3月，美国财政部宣布，美国政府向银行提供的2450亿美元的救助资金已经收回99%，累计给政府产生了200亿美元的收入。

　　风险提示：海外经济出现较大衰退风险，国内政策节奏不及预期