中达证券-房地产行业2023年1月房企销售点评：头部房企销售改善，地方再降首套利率-230201

　　事件描述：

　　克而瑞发布2023年1月房企销售情况，TOP100房企销售金额同比下降31.7%，较2022年全年降幅收窄10.6pct；并且在去年基数较小的基础上，销售降幅收窄速度有所加快（2022年全年销售同比较1-11月降幅收窄1.0pct）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　事件评论:

　　百强累计销售降幅收窄，政策或进一步激发市场需求潜力。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2023年1月TOP100房企实现销售金额3994亿元，同比下降31.7%（2022年全年：下降42.3%）；销售面积2401亿平方米，同比下降36.4%（2022年全年：下降46.7%）。目前销售依然维持下滑趋势，虽然需求端政策持续松绑，但受前期行业表现等因素影响，短期政策改善效果不及预期。近期郑州等地陆续下调银行商贷利率且部分二线城市分别加大了对购房的支持力度，或有望持续促进销售回暖。

　　规模房企销售分化延续，大型房企单月销售降幅较小。1月单月销售额方面，大型房企销售降幅最小，同比下降22%。累计销售方面，与2022年全年相比各规模房企销售下降速度皆有所放缓，大型房企（累计销售额前10名）及中型房企（累计销售额11-50名）降幅收窄较多，分别同比降幅收窄11pct、12pct；小型房企（累计销售额51-100名）降幅收窄较小，同比降幅收窄3pct，规模房企间分化延续。2023年1月累计销售额增速较快的房企为中华企业（+113%）、保利置业（+84%）、越秀地产（+75%）、电建地产（+41%）、首创城发（+37%）。

　　顶层表态稳预期，需求侧政策逐步升级。本月各地购房补贴政策密集出台，部分城市调整首套商贷利率下限及区域性限购限售政策：1）多地响应央行政策调整首套商贷利率下限。月初央行、银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；地方上，重庆首套利率下限调整为不低于LPR-20bp、江西九江首套利率下限调整为LPR-30bp、韶关阶段性取消首套利率下限，该措施落地进一步降低了居民的购房成本，亦减轻了相应的还贷压力，或有利于激发居民的购置意愿。2）调整限购限售城市能级持续上移。月内郑州荥阳宣布暂停执行住房限购政策、济南符合条件的本市户籍居民可于半年内再购1套限购区内住房、长沙部分落户人才可在限购区域内购买首套住房等，各地放宽限购区域购房门槛或有望带动本地住房消费潜力提升，持续推动住房销售回升。

　　投资建议：

　　在去年同期基数较小的基础上，1月百强销售同比依然下滑，整体销售情况较弱。从规模房企表现来看，大型房企销售改善较多（较2022年1月，降幅收窄20pct）。本月已有多部委表态房地产为国民经济的支柱性产业，后续地方或将继续加大对地产的支持力度，如合理调整信贷政策、部分核心城市跟进下调商贷利率等，或持续提升住房销售复苏动能。另外我国加快推进城镇化进程或可在一定程度上增加潜在住房需求，各地房票落地亦为销售复苏提供了一定支撑。维持行业“强于大市”评级。

　　风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。