天风证券-房地产行业研究周报：国常会强化“收储”表述，政策空间仍待深挖-240610

　　行业追踪（2024.6.1-2024.6.7）

　　国常会再提“收储”，短期政策落地可期

　　6月7日，李强主持召开国务院常务会议。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】会议指出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。自517国务院政策例行吹风会后，有杭州、昆明、重庆、广州等地出台了存量收储政策。1）从能级看，优先落地收储政策城市以二线为主。2）从规模看，以杭州临安、广州增城为例，建面规模在1-2万平左右。3）从征收对象看，包括①现房、②限定期限交付的期房、③取得预售证期房等。4）从收购价格看，①广州增城采用成本法计算收购价格，原则上为“土地成本+建安成本”。②杭州临安以不超过周边房源的评估价作为收购最高限价；③重庆收购价格采用收益法，由基础价和市场价的加权平均值测算。

　　我们认为，国常会此次针对收储的政策表态，说明未来通过供给侧调节适应供求关系变化或将具备较强的政策连贯性，继续看好收储政策对基本面筑底进程的加速作用。1）“推动已出台政策措施落地见效”，对应至上述近期各地收储举措快速落地，我们预计短期有望看到更大范围的收储政策落地；2）“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，可理解为收储增量政策空间仍然较大；3）“对存量...工作既要解放思想、拓宽思路”，说明各地收储政策的制定或具备“灵活性”与“自主性”，亦可解释上述已出台收储政策城市模式差异的原因，其主要影响因素或包括区域库存水平、地方财政情况、租购供需关系等。

　　上海土拍取消“限地价”，市场热度有望回升

　　24年6月7日，上海公布今年第三批次集中供地名单，共挂牌4宗宅地，地块出让总面积约15.29万平方米，起始总价84.21亿元，计划于7月9日竞拍。此次4宗地块的出让规则作出调整，此前竞拍按“价高者得”的原则确定竞得人，取消10%的最高溢价率限制要求。年内此前三次上海土拍成交热度良好，但平均溢价率呈现下行趋势。据中指研究院统计，截至6月7日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）。我们认为，土拍限价取消的目标是恢复、激发市场活力，适应商品房销售的变化。伴随上海土地限价取消，未来新房限价有望优化，开发商投资积极性有望加强，以更为“市场化”方式推动土拍热度回升。

　　6月新房同比降幅收窄，二手房同比转正

　　新房市场本周成交283万平，月度同比-24.47%，相较上月改善6.20pct；累计库存15214万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交196万平，月度同比+6.18%，相较上月改善8.29pct。5月27日-6月2日，土地市场本周成交建面2720万平，滚动12周同比-32.45%；成交总额434亿元，滚动12周同比-46.76%；全国平均溢价率3.42%，滚动12周同比-1.10pct。

　　本周申万房地产指数-2.15%，较上周提升2.56pct，涨幅排名9/31，跑输沪深300指数1.99pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.44%，较上周提升5.22pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.15pct；克而瑞内房股领先指数为1.88%，较上周提升9.01pct。

　　投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期