交银国际-领展房托-0823.HK-派息高于市场预期，租金前景维持稳定-240529

　　2024财年每单位派息高于预期：领展公布其2024财年业绩，收入/净物业收入分别同比增长11.0%/9.5%至135.78亿/100.70亿港元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】可分配收入同比增长6.4%至67.18亿港元，基本符合我们预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）然而，2024财年下半年的每单位派息（“DPU”）同比/环比增长11.6%/1.6%至112.57港仙，全年DPU为262.65港仙，比市场预期约258港仙高约2%。每单位资产净值同比下跌5.4%至70.02港元。

　　香港零售组合保持韧性，出租率高：中国香港零售部份年内租金调整率达7.8%（2023财年：7.1%），出租率维持在98%的历史最高水平（2023财年：98.0%），零售总收入增长2.2%至75.05亿港元。对比2018/2019年水平，租户的销售额增长1.3%，领先于香港同期的下跌约14.7%。管理层认为北上消费的影响在今年1季度已趋缓，并预计2025财年的香港零售租金可保持稳定。同时，停车场收入也与零售租金同步增长，同比上升3.4%至24.82亿港元。另外，中国内地以及新加坡零售物业组合去年分别录得2.8%及9.6%的租金正调整率。我们预计，2025财年整体租金水平可以保持大致稳定。

　　资本管理成关注点。截至2024财年末，领展的平均借贷成本为3.78%，管理层认为即便HIBOR不下降，因公司约70%的融资采用固定利率或已对冲，未来一至两年的平均借贷成本只会轻微趋向4%。与此同时，领展总现金余额约100亿港元，如果没有快速而明确的收购目标，我们预计领展将利用这些现金，以进一步减少负债和回购以提高每股派息。

　　维持买入。我们认为2024财年业绩稳定，派息比市场预期好，同时展现出领展以必需消费为主的香港零售组合面对北上消费的韧性。我们考虑到领展仍将继续面临多重不利因素，包括利息成本维持高水平、劳动力成本上升等，但我们依然预计领展的收入和可分配收入将在2025财年大致保持稳定。我们轻微下调2025/2026财年DPU预测1.6/2.7%，同时基于DDM的目标价下调至47.70港元（原48.70港元），维持买入评级。