光大证券-建业新生活-9983.HK-跟踪报告：中原地区管理规模领先，物管毛利率显著提升-240301

　　事件：公司获得“2023年度河南区域物业管理规模30强企业TOP1”称号

　　建业新生活在中指研究院发布的2023年度评选榜单中，获得“2023年度河南区域物业管理规模30强企业TOP1”等称号，是河南物业管理行业的佼佼者。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　点评：中原地区管理规模领先，规模效应带动物管毛利率显著提升

　　1)中原地区管理规模领先，积极开展外拓业务。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）截至2023年6月30日，公司业务覆盖河南18个地级市，服务953项物业，超过250万业主，覆盖业态包括住宅、商场、文旅综合体、办公楼、学校和医院等；公司在管面积1.7亿平，较2022年末增加1098万平；合约面积2.8亿平，全委、并购和合资三驾马车协同发力，成效明显，2023年上半年共新增合约面积949万平方米，其中来自第三方外拓的项目达到775万平方米，占比81.7%。

　　2)收入和利润结构优化，规模效应带动物管毛利率显著提升。2023H1公司实现收入约13.5亿元，同比减少13.5%；毛利3.8亿元，同比减少23.7%；毛利率28.1%，同比下滑3.7pct；归母净利润为-3亿元，主要由于贸易应收款计提了大额减值拨备。公司2023H1物业管理/社区增值/非业主增值服务收入同比增速分别为+16.0%/-12.1%/-74.2%，收入占比分别为70.2%/22.0%/7.8%，毛利占比为64.4%/24.7%/11.0%，得益于区域高密度布局和规模效应，物业管理业务毛利率由2022年同期18.9%提升至25.7%。

　　3)应收账款减值影响利润。截至2023年6月30日，公司贸易应收款原值约28亿元，其中关联方应收款约17亿元，2023H1公司贸易应收款减值拨备约8亿元，较2022年末（约2亿元）明显增加，主要由于期内公司对关联方的应收款计提了大额减值。展望后续，建业新生活逐步去地产化，减少关联交易，地产关联业务收入和利润占比不断降低，来自开发商的贸易应收款增长有望得到控制；随着房地产项目“白名单”逐步落地，公司关联方建业地产流动性也有望改善，存量贸易应收款项有望逐步化解。

　　盈利预测、估值与评级：公司深耕大中原地区，在管面积较为集中，具有规模优势和良好的品牌口碑，基础物管维持中高速增长，且毛利率显著提升；考虑公司关联方建业地产流动性需要进一步跟踪，我们下调公司地产关联业务盈利预测，同时出于谨慎性原则，我们上调公司贸易应收款减值拨备比例预测，由此我们调整公司2023-2024年归母净利润预测至-3.2/3.2亿元（原预测为8.4/9.9亿元），新增2025年预测为3.5亿元，预测公司2023-2025年EPS为-0.25/0.24/0.27元。考虑公司受到关联方影响，贸易应收款减值具有不确定性，出于谨慎性原则，我们下调公司评级至“中性”。

　　风险提示：外拓不及预期，地产关联业务持续影响，应收款减值具有不确定性。