国投安信期货-8月31日地产政策组合点评：政策连续落地，经济蓄势待发-230901

　　事件：8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　通知明确，自9月25日起，符合相关条件的存量房贷借款人，可向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）降低后的存量房贷利率，依然要符合贷款发放时当地的房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。

　　《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》则涉及两大重要调整：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套房贷款和二套房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是二套房贷款利率政策下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点，下调为不低于LPR加20个基点。

　　●背景：楼市成交持续低迷，显著拖累经济复苏

　　二季度以来，地产销售和投资持续低迷，土地市场遇冷，民营房企甚至优质房企爆雷，地产周期下行趋势亟待改善。7月单月，全国商品房销售金额7358亿元，环比下降44.7%，同比下降24.1%；商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%，同比下降23.8%。截至7月，全国累计商品房销售金额已低于去年同期水平。7月新开工、新增施工和竣工面积同比分别为-26.5%、-21.7%和32.7%，与前值相比略有回暖，尤其是在“保交楼”持续推进下竣工相对偏强的趋势仍然持续，但两年复合同比来看房地产市场仍在磨底，政策从发力到显效仍需等待。从8月高频数据来看，地产松绑政策相继出炉支撑销售端在8月下旬边际回暖，但土地市场持续承压且政策效果能否持续并传导至投资端，仍有待观察。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，逐渐退出一些需求端的限制性政策，不仅能够防止房地产市场风险进一步扩大，也能够有效提振住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　地产调控“组合拳”出台：有助于降低居民还贷压力，提振楼市和消费信心

　　8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。本次政策是继广州、深圳等城市放开“认房不认贷”后，地产政策再度放松。本次地产政策主要有三方面调整：首先，全国统一首付比例下限，首套为20%、二套为30%，在首付比例层面不再区分限购与否，此前限购城市的首付比下限为首套30%、二套40%；其次，二套贷款利率下限降为LPR+20bp（当前水平为4.4%），首套住房利率政策下限仍为LPR-20bp；最后，存量房贷利率可以通过贷款置换的方式降低。

　　从政策影响来看，调整优化差别化住房信贷政策有助于降低购房门槛和购房成本，加快释放合理住房需求。此前，由于房地产市场持续疲软，叠加2022年5月央行支持阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，很多低能级城市已下调过首套、二套房贷利率加点幅度至下限及下限以下水平，同时，放宽限购、降低了首付比例。但一线城市、部分高能级二线城市利率加点相对稳定、限购及最低首付比政策变化不大，因为我们认为此次统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限主要利好一二线核心城市，预计将和前期认房不认贷的政策一起形成合力，助力居民减轻置业负担，有利于加快释放合理住房需求。

　　从本次降低存量首套住房贷款利率的方式来看，是采用“以旧换新”或协商变更合同条款，即购房者重新申请住房贷款来偿还此前高利率房贷，或适当下调存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分。值得注意的是，央行和金融监管总局表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。从影响看，本次存量房贷利率下调实施直接利好居民端，可以减少提前偿还存量贷款现象，增加居民可支配收入，有利于提振消费信心，但根据我们的测算，提振消费的效果可能有限。根据央行数据，2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，在存量按揭下调80bp以及本次存量房贷利率调整规模占比达到三分之二的假设下，我们估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元（38.6万亿x2/3存量贷款x80≈2000亿），如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额（40万亿元）的0.5%，因此对于消费而言，根据我们的情景假设，存量房贷减少的支出占年度社会消费品零售总额的比例仅有0.5%，不会太明显拉动社会总需求增长。对于地产销售而言，三季度以来中央层面持续推出稳楼市政策，若地方用好政策工具箱，加快执行速度，将有利于带动需求入市，尤其是一二线房地产价格和销售的回升，促进房地产市场企稳回升，进而稳定经济发展。

　　地产组合拳接续发力，叠加稳汇率再出手有望给股指带来的积极反馈

　　昨日两部门联合发文引导房贷首付比例以及二套房贷利率、存量房贷利率下行。这是地产方面继“认房不认贷”政策落地广州和深圳之后，又一全国性的政策整合拳发力，其他一线城市相关优化政策细则落地或将提速。另外今日央行宣布为提升金融机构外汇资金运用能力，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。近期国内政策持续释放积极信号，除了上述政策端和汇率端政策外，上周末财政部和证监会合作发力期望活跃资本市场，政策整体上从供需两端进行调节，供应端通过调节IPO、再融资、减持节奏，来调控供给端压力；需求端通过降低印花税、调降融资保证金比例适度支持融资需求，来提升市场活跃度。另外昨日国务院发布通知称，为进一步减轻家庭生育养育和赡养老人支出负担，决定提高3岁以下婴幼儿照护等三项个人所得税专项附加扣除标准。从上述政策端发力方向看，期望达到扩内需、稳增长以及提振市场信心的效果，进而促进制造业景气度逐步回升，以及经济增长动能进一步积聚。具体来看未来有望整体提升资本市场活跃度、更多的释放消费端潜力、以及促进地产新增购房需求尤其是对改善型购置或置换需求的刺激力度较大。

　　从本周证券市场的走势来看，尽管政策稳步推进，但市场仍有一些犹豫。不过从昨日地产组合拳接续发力，叠加下调外汇存款准备金率显示稳汇率再出手的政策力度来看，未来有望给股指带来积极反馈，为资本市场的投资者进一步注入信心，或能够缓解外资流出带来国内资本市场的资金流出压力。另外海外方面美债收益率持续回落，叠加大国关系边际转暖亦有望带来积极影响。综上，海内外的宏观环境整体有望助力市场由探底向筑底转变。

　　●国债牛市进入平缓期，曲线平坦化进行时

　　近期逆周期政策不断发力。日前非对称下调LPR利率时，我们明确指出当前的政策处于“小步快走”的节奏，5年期LPR暂时保持不动是为了后期政策的推出做前期准备。当下利率市场面临的环境更加复杂。美国下修就业及GDP数据，美债利率回落明显，尽管美元指数强势明显，但是对中国的波动率外溢效应减弱。国内稳金融政策逐步发力，市场利率下行过程进入到速率放缓阶段。中期来看，宽信用进程一定会开启，对于利率的压力将会逐步显示。当下来看，政策预期变化以及现实市场资金的紧张，的确会有国债市场，特别是中短久期品种带来更明显的压力。同时需要注意的是，各大银行近期下调存款利率价格，幅度相对较大，这对银行的平稳经营持续带来挑战。9月份，随着银行间流动性缺口的出现，总量型货币政策仍然可能期待，降准的时间窗口正在打开。月度级别来看，国债价格或进入到牛市后期，波动会明显加大。仍然推荐品种间的对冲策略，曲线继续走平的概率较大