中信期货-工业组专题报告：判断房地产销售、竣工和新开工的拐点-220816

　　销售端现状：今年上半年出台的宽松政策对商品房销售的带动作用有限。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】今年3、4月份国内商品房销售出现断崖式下跌，为稳住房地产行业，地方政府在5月份密集出台多项政策刺激购房需求，虽然6月份销售出现一定的反弹，但受疫后消化需求基本完成以及断贷事件影响，7月地产销售数据依旧疲软，当月同比下跌接近30%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　销售端存在问题：当前供给端、需求端、外生变量均对商品房销售造成冲击。供给端方面，今年以来房企的债务违约风险让居民担忧期房交付问题，进而抑制居民购房需求。需求端方面，在当下居民收入预期不佳的情况下，商品房销售难有显著改善；此外，由于当前房价波动减少，占比接近30%的投资性需求被严重打压。外生变量方面，疫情影响人员流动以及政策落地出现偏差也是商品房需求提振不力的重要影响因素。

　　销售端未来展望：考虑到（1）政府在三季度出台多项保交楼政策；（2）二手房占（一手房+二手房）的比重在今年四季度出现回落；（3）地方政府持续加码因地制宜的地产宽松政策。预计2022年商品房销售累计下跌超过20%，商品房销售有望在四季度当月同比跌幅缩窄至15%。

　　投资端现状：投资未见起色，竣工与新开工大幅下跌。在当前房企到位资金仍然严峻的情况下，7月地产跌幅持续扩大，当月同比跌幅超过10%。与投资密切相关的竣工与新开工在资金限制下持续疲弱，竣工与新开工当月同比跌幅均超过35%。

　　投资端存在问题：房企资金腹背受敌，行业分化加剧。随着房企的债务风险持续爆发，当前房企资金来源显著受限以及债务压力持续抽血等因素对地产投资带来明显冲击。此外，行业分化使得前期地产投资主力的民企在资金来源方面更加受限，进而拖累全行业投资持续下滑。

　　投资端未来展望：当前政策重心偏向保交楼，在当前行业资金受限的情况下，房企的资金优先流向竣工端，新开工或面临更加严峻的资金紧缺问题。预计2022年竣工面积累计下跌24.1%，竣工面积当月同比有望在年底跌幅缩窄至25%以内；预计2022年新开工面积累计下跌超过37%，新开工面积当月同比预计在四季度降幅缩窄至40%以内。

　　风险因素：疫情发展超预期；稳增长力度不及预期，房企资金压力超预期