高盛-中国房地产行业：如何推动中国房地产去库存？（摘要）-240513

　　中国政府在4月份的政治局会议上表示（参见2024年5月6日报告），消化存量房产和优化增量住房将是稳定房地产市场的关键所在。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们认为，这项新举措可能有助于稳定房价，房价已较峰值平均下跌了25-30%，为中国金融系统稳定蒙上了阴影，成为中国宏观经济面临的长尾风险。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　我们接到了多位投资者的咨询，他们想了解这一新的政策重点预期成效如何。我们在本报告中：1）评估了中国新房库存带来怎样程度的挑战，2）分析哪些定性/定量措施可能有助于提振房地产价格前景，以及可能需要历时多长时间。

　　综述：我们估算截至2023年底库存住宅成本价值人民币30万亿元（合4万亿美元）。如果完全建成，其价值将达到2023年房地产市场交易规模的10倍左右，相当于2023年底中国住宅总存量的四分之一。完成在建库存所需的资本投资可能高达2023年建筑资本支出的5倍。此外，我们在4月15日报告中分析过，若要2024年行业完全回到正常运营水平，所需资金缺口约为人民币3万亿-4万亿元（合0.4万亿-0.6万亿美元）。这可以通过提升销售额、降低资本支出或加大融资来实现。年初至今，除了资本支出降低之外，销售和融资仍落后于我们的预期，凸显出库存所带来的巨大不确定性。考虑到缺乏积极的人口推动因素以及城镇化明显慢于预期，我们认为中国的房地产市场可能需要多年重构，方可恢复到新的供需平衡状态。

　　不过，我们认为，如果即将出台的措施重在清理“可售库存”（包括已完工和未完工的未售出房产，而且基于去年销售状况的库存年数不到3年）、即大约1/4的整体库存，则房地产价格企稳有望实现。

　　我们应该关注哪些潜在的推动因素：1）家庭对房价前景的信心提升，从而使得（几乎所有城市）取消住房限购以及放松住房贷款的措施更能行之有效；2）政府注入充足的资本金。我们以80个城市为例的示意性分析显示，所需资金投入超过人民币1万亿元。我们认为政府“全方位”推行“以旧换新”可能是一项关键推动因素。与此同时，另一个可能带来积极意义的举措是，限制流动性溢出至未达到预售标准的在建项目或生地，从而避免可售库存不确定持续存在；3）管理二手房市场。与许多发达国家不同的是，中国的一手房市场规模仍然大于二手房市场。然而，我们注意到如今的二手房市场已明显大于此前下行周期，在大城市中尤其如此。因此，如果房价预期仍为负面，政府可能需要干预和管理二手房市场供应。

　　可能需要多长时间？在没有政府干预的情况下，我们对于拥有长期库存记录的80座城市的示意性分析说明，从现在开始可能需要一年时间可售库存才会降至与“市场平衡状态”相符的水平。我们认为，房价长期走低可能会引发负反馈环，令总需求和信贷供应进一步收缩。

　　我们已经在基本假设中计入了二季度推出“第二阶段”放松政策（与上文第二点类似，参见2023年10月31日报告），在此基础上我们预计2024年一手房交易量和成交价都将只同比下降5% （图表1；参见3月16日报告），但如果政府未能迅速采取强有力的额外举措，则风险依然偏向下行。