光大证券-世茂服务-0873.HK-跟踪报告：独立发展能力提升，业务结构持续优化-240223

　　事件：世茂服务发布第三方市场拓展2023年度盘点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　世茂服务官方公众号发布第三方市场拓展2023年度盘点，2023年公司拓展了多个高质量项目，完成住宅、学校、产业园、政府后勤等全业态板块覆盖，不断提升深耕城市的项目密度与服务浓度。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　点评：业务结构持续优化，独立发展能力不断提升，关注盈利能力和现金流管理。

　　1)第三方拓展持续领先行业，项目质量不断提升。截至2023年6月30日，公司在管面积2.61亿平（第三方面积占比77.1%；住宅面积占比53.2%）；合约面积3.46亿平（第三方面积占比77.6%；住宅面积占比55.9%）。2023H1公司新增加第三方外拓合约面积2640万平，外拓表现持续领先行业；新增项目质量提升明显，2023H1公司第三方竞标拓展的项目平均物业费为2.3元/㎡/月，相较于上年同期的2.0元/㎡/月提升了15%。从项目拓展2023年度盘点来看，公司中标多个优质标杆项目，如中国移动福建公司全省物业服务采购项目（总合同金额超过1亿元），南京市百家湖西花园小区（位于开发区CBD的中高档住宅，服务面积约42万㎡），以及中国矿业大学（北京）沙河校区、中国农业大学西校区等多个学校项目，展现出公司较强的独立发展能力和较好的服务口碑。

　　2)业务结构持续优化，地产影响较为有限。2023H1公司实现收入约41亿元，毛利8.6亿元，毛利率21.1%；收入和利润结构有所优化，其中物业管理/社区增值/非业主增值/城市服务收入占比分别为63.7%/17.3%/3.0%/16.0%，毛利占比分别为62.8%/23.9%/2.7%/10.6%，非业主增值服务收入和利润占比较小，房地产相关业务影响有限。

　　3)关注盈利能力和现金流管理。2023H1公司毛利率21.1%，较上年同期下滑5.0pct，其中物业管理/社区增值/非业主增值/城市服务毛利率分别为20.7%/29.1%/19.0%/13.9%，同比变动-5.6pct/-3.8pct/-7.5pct/-1.9pct，主要由于第三方外拓竞争、房地产市场下行以及宏观经济形势变化影响，后续公司盈利能力仍有待企稳。截至2023年6月30日，公司贸易应收款原值约42.4亿元（其中关联方7.8亿元），共计提减值拨备约8亿元，有效提高收缴率，加强现金流管理仍然是公司下一阶段的重要工作。

　　盈利预测、估值与评级：考虑公司业务结构调整，关联方流动性问题影响公司发展速度，我们调整公司2023-2024年归母净利润预测至2.4/3.1亿元（原预测为5.3/6.5亿元），新增2025年预测为3.9亿元；对应2023-2025年EPS分别为0.10/0.12/0.16元，公司外拓能力较强，第三方在管面积占比超75%，具备独立发展能力，地产影响逐步消减，长期发展向好，维持“增持”评级。

　　风险提示：毛利率下滑，应收账款减值存在不确定性，地产关联业务持续下行