平安证券-地产行业周报：政治局定调消化存量与优化增量，自然资源部与北京出台支持政策-240505

　　周度观点：本周政治局会议首提消化存量与优化增量，结合当下行业较高的库存现状，政策定调更加务实，注重解决行业短期痛点，同期自然资源部提出合理控制高库存城市新增商品住宅用地供应，北京调整住房限购政策、符合条件家庭可在五环外可新购一套，与政策定调一脉相承，预计更多支持政策有望近期落地。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】受益政策提振与港股整体反弹，五一假期内房股表现较好，香港房地产Ⅱ指数于5月2日、3日分别上涨3.0%与1.4%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）尽管行业乐观情绪有所升温，但当下市场对于楼市何时企稳仍有分歧，行情持续性仍有待政策支持的落地及行业基本面的验证。站在当前时点，尽管地产板块已经历连续反弹，但机构持仓及个股市值仍处于历史低位、市场对房价下行及房企业绩担忧反应已逐步钝化，可以适度底仓布局，同时考虑房价底部确认将存在反复，未上车或谨慎投资者仍可等待房价企稳右侧上车机会。个股方面，地产建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头，建材领域建议关注安全边际高（具备高股息或成长性）、且受益政策端改善的优质个股，例如海螺水泥、华新水泥、福莱特、旗滨集团、北新建材、伟星新材等。

　　政策环境监测：1）资源部提出合理控制新增商品住宅用地供应，北京调整住房限购政策；2）政治局会议首提消化存量与优化增量。

　　市场运行监测：1）成交环比下滑，假期影响网签备案。受五一假期期间网签备案滞后等影响，本周(4.27-5.3)新房成交1.8万套，环比减少15.5%，二手房成交1.2万套，环比减少46.8%；5月前3日新房日均成交同比下降82%，降幅较4月扩大47个百分点。2）库存环比微升，去化周期24个月。16城取证库存10303万平，环比升0.6%；去化周期24个月。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面3040.9万平、成交建面1924.1万平，环比升65.6%、7.7%；成交溢价率3.2%，环比升0.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比7.5%、35.4%、57.1%，环比分别升1.1pct、升10.6pct、降11.6pct。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内、境外地产债无发行，环比减少159.5亿元、0.5亿美元。2）地产股：本周房地产板块涨4.5%，跑赢沪深300（0.6%）；当前地产板块PE（TTM）16.1倍，高于沪深300的12.07倍，估值处于近五年99.59%分位。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。