财通证券-房地产行业业绩前瞻报告：凛冬将散，静待花开-240326

　　销售仍在筑底阶段：根据国家统计局发布的数据，2024年1-2月全国商品房销售额1.06万亿，同比-29.3%，其中商品住宅销售额同比-32.7%；销售面积1.14亿平米，同比-20.5%，其中商品住宅销售面积同比-24.8%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】剔除2020年疫情影响，从绝对值来看，商品房销售额及销售面积均已回落至2017年以来的最低水平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从单月数据来看，同比增速待回暖，销售端仍然承压。

　　新开工的收缩传导至竣工端，竣工同比增速转负：受到销售下行的影响，企业新开工意愿不足，新开工面积同比增速2022年以来一直维持负增长。在竣工端，2023年在保交楼工作推进下竣工同比保持着较高增速，但随着开工端收缩的传导，竣工面积同比增速开始转负（2024年1-2月房屋竣工面积累计同比-20.2%）。但在今年初，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，目前已报送“白名单”的项目超过6000个，通过对地产项目融资需求的精准支持，将有助于推动项目的竣工，竣工数据有望得到改善。

　　政策持续优化，“三大工程”的推进或将带来新的增量需求：为降低居民购房成本，政策不断优化，并且已经逐步从三四线城市扩围至强二线城市及一线城市；此外，5年期以上LPR自2023年以来两次下调，已经从2023年初的4.3%下调至3.95%。12月中央经济工作会议指出加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，保障房建设的推进有助于拉动地产投资，而城中村改造对居民的拆迁安置可为市场注入增量需求。

　　投资建议：受到收入及房价预期的影响，当前需求端观望情绪较重，需求的下滑反过来又影响到企业投资和开工的意愿，基本面整体暂时薄弱。但中央的各类表态均在释放积极信号，随着各类政策的落地，政策效果将逐步显现，从而稳定市场预期，推动行业基本面的修复。

　　风险提示：销售修复不及预期，房地产政策超预期收紧，个别企业资金紧张等。