民生证券-上海房地产行业政策点评：新房二手房政策齐发，以旧换新补贴助力去库存-240527

　　2024年5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确上海将进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条新措施，更好满足居民多元化居住需求，促进本市房地产市场平稳健康发展。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　优化住房限购政策，为新房及二手房市场注入活力。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）1）将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定；2）取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数；3）调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；4）非沪籍单身人士购房区域扩展到外环内的二手房，之前仅能购买外环外的新房；5）对企业购买小型二手住房，不再限制购房套数；6）优化多子女家庭首套房认定，且在现有政策基础上新增一套购房资格。

　　优化住房贷款政策，降低购房成本。1）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%；2）二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%；3）提升贷款额度，首套个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至160万元，多子女家庭上浮20%，二套个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至130万元。

　　发放“以旧换新”补贴，增强市场流动性。一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴，按出售住房建筑面积实行分档定额补贴。

　　投资建议：我们认为非沪籍单身可买二手房范围扩大，有效为上海当前大量的新房置换需求托底，取消离异和赠予购房的限制为限购放松提供了多样性，在当前上海市场仍优于全国绝大多数城市的背景下，这些政策将带来增量需求。建议关注上海本土房企城投控股、中华企业及全国性房企中国金茂。

　　风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。