光大证券-远洋服务-6677.HK-跟踪报告：第三方拓展积极，收入结构明显优化-240225

　　事件：公司关联方发布2024年1月经营数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　公司关联方远洋集团发布2024年1月经营数据，当月协议销售额12亿元，协议销售面积12.39万平，协议销售均价每平方米9700元；远洋集团官网披露，1月份远洋集团累计高品质交付逾3300套住宅。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　点评：关联方项目陆续交付，第三方拓展积极，收入结构明显优化。

　　1)关联方项目陆续交付，第三方外拓积极。截至2023年6月30日，公司在管面积约1亿平，其中由关联方远洋集团（包括合营企业和联营公司）交付的物业面积占比为49%；合约面积约1.4亿平，关联方占比42%；2024年1月，远洋集团在上海、苏州、佛山等多地项目顺利交付，随着房地产供给侧政策陆续落实，城市房地产融资协调机制加快落地，后续远洋集团旗下房地产项目有望逐步交付，远洋服务也将持续获得关联方优质物管项目。外拓方面，2023H1公司新增合约面积中来自第三方占比约为91%，对外拓展积极，独立发展能力有所提升。

　　2)物管基本盘稳健，收入结构明显优化。2023H1公司实现收入15.6亿元，同比-4%；毛利率21%，同比下滑5pct；归母净利润1.3亿元，同比-52%。从收入构成上看，物业管理/社区增值/非业主增值服务收入占比分别为70.0%/17.1%/12.8%，非周期性的物业管理业务收入占比持续提升，而非业主增值服务收入占比相较2022年同期下滑10.3pct，收入结构明显优化。

　　3)“物业+养老”行业标杆，未来增长空间较大。2022年年初公司入选北京市民政局“物业服务+养老服务”试点，在政策支持下健全养老服务体系，为行业发展提供经验。公司将北京市远洋天地项目作为试点，为长者业主提供居住适老化改造、餐饮服务、生活服务、娱乐活动、公益服务、医疗服务等业务，不断验证和迭代社区养老到家及远程服务模式，为未来业务的发展打下坚实基础。2023H1公司社区增值业务毛利占比23.2%，养老服务有望逐步成为社区增值板块的重要发展驱动。

　　盈利预测、估值与评级：由于房地产行业下行，关联房企经营状况影响公司发展速度，我们调整公司地产关联业务盈利预测，同时调整应收款减值拨备比例预测，由此我们调整公司2023-2024年归母净利润预测至2.2/2.8亿元（原预测5.9/7.4亿元），新增2025年预测为3.1亿元，对应2023-2025年EPS为0.19/0.23/0.26元，当前股价对应PE为3.3/2.6/2.3倍；鉴于公司收入结构优化，独立发展能力提升，地产关联业务影响不断减小，估值具备一定吸引力，维持“增持”评级。

　　风险提示：第三方外拓市场竞争激烈，项目获取难度或增加；地产关联业务持续影响；应收款减值存在不确定性