国金证券-华润万象生活-1209.HK-物管商管稳健增长，全年派息大幅提升-240326

　　业绩简评

　　2024年3月26日，公司发布2023年全年业绩：实现营收147.67亿元，同比+22.9%，归母净利润29.29亿元，同比+36.5%；核心净利润为29.20亿元，同比+31.2%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　经营分析

　　收入略低于预期，归母净利润超预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司整体收入略低于预期，主因是住宅物管服务增速下滑及开发商增值服务负增长。归母净利润增速超预期主要因为毛利率提升，2023年公司整体毛利率同比提升1.7ppt至31.8%，其中商业管理航道毛利率大幅提升7.7ppt至58.4%。

　　物管规模增长，第三方占比提升。截至2023年末，公司合约面积4.25亿方，在管面积3.70亿方，分别同比+16.2%及+24.6%。合约面积第三方占比59.0%，在管面积第三方占比60.4%，分别较2022年底提升3pct和3.3pct。

　　社区增值多业务收入稳步增长。2023年公司通过提升产品力、运营力及服务力，带动社区增值整体收入分别同比+21.5%至15.26亿元，其中“懒人装修”收入同比+71.0%；“一呼管家”收入同比+77.7%；“润物直选”收入同比+59.7%；“芝麻空间”收入同比+19.1%。

　　商管进一步巩固行业领导者地位。截至2023年末，公司在营购物中心101个，其中重奢购物中心13个，排名行业第一。公司具备核心资源掌控力，平均出租率维持96.1%的高位，合作店铺及品牌数量均同比增加。同时公司积极把握消费复苏节奏，2023年累计零售额1812亿元，同比+43.3%，大幅优于社零总额增速。

　　积极回报股东，派息率及每股派息大幅提升。2023年全年公司派息率55.0%，同比提升10pct；每股股息0.704元人民币，同比+60.4%，其中末期股息每股0.481元人民币，同比+54.2%。

　　盈利预测、估值与评级

　　考虑到公司商管业务表现较好，我们预计公司2024-26年归母净利润为36.5亿元、41.8亿元、47.5亿元，同比增速为+24.7%、+14.4%、+13.6%。考虑到公司在商管领域的强大竞争力及住宅物管服务、社区增值服务的稳健发展，维持“买入”评级，公司股票现价对应2024-26年PE估值为14.1x、12.3x和10.8x。

　　风险提示

　　华润置地销售表现不及预期；并购整合不顺；经济复苏不及预期。