平安证券-房地产行业点评：国常会再提去库存，稳市场趋势延续-240610

　　事项：

　　1）国常会听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报；2）广州市增城区新塘镇拟以“土地成本+建安成本”购买市场化商品房，作为广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）安置房源。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　平安观点：

　　再次强调房地产业关系大局，提出继续研究储备新政策措施：继“5.17”何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议上强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性后，本次国常会再次指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）会议同时提出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，后续财税（增值税、契税）等支持仍有空间。

　　降利率、降首付加速推行，新房回温仍待观察：根据贝壳研究院统计，“5.17”新政落地后，5月百城首套房平均房贷利率环比下降12BP至3.45%、二套房环比下降26BP至3.9%，自2019年以来首次进入“3字头”。截至5月底，百城中超八成城市明确执行最低首套首付15%、二套首付25%，沪深首、二套首付比例最低20%、30%。楼市表现方面，50城新房新政后21天累计成交套数较前21天环比增长18.8%，但6月（截至7日）日均成交环比5月下降8.1%；20城二手房新政后21天累计成交套数较前21天环比增长16.7%，6月日均成交亦环比5月增长9.1%。房贷利率、首付比例下调，叠加房价下行，有望切实改善购房负担，但需注意更多需求可能流入价格调整较多的二手房市场，或带动其率先企稳。

　　要求扎实推进存量房产消化等工作，收储或加速落地：近日广州市增城区新塘镇拟购买商品房作为安置房，房源交易单价以评估方式确定，采用成本法评估，原则上为“土地成本+建安成本”。我们认为收储参与各方（地方政府、开发商、商业银行）诉求不一，对收购价格、对象存在不同倾向。但考虑保障房需求主要集中在一二线，意味收储将以一二线为主，银行在信贷投放压力叠加一二线风险较小背景下或不局限前期开发贷项目，开发商可能折价出售公寓或较差住宅，地方国企在价格控制下可能通过招标完成收储，实现三方利益平衡，增城“土地成本+建安成本”平价收购方式或难大规模推广。测算全国范围收储或需万亿资金（详见报告《新一轮去库存背景、效果及展望》），但若仅考虑一二线主场，5000亿收储资金或相对充足，持续关注收储进展。

　　投资建议：本次国常会再次强调房地产业关系大局，着力推动已出台政策落地见效，同时要求继续研究储备新政策。当前地产板块连续三周调整，但势能持续减弱，当下坚守投资者或基于销售复苏信心、或基于政府稳楼市信心。本次国常会表态有望进一步提振坚守者持有信心，短期建议保持仓位、高低切换，持续跟踪6月重点城市及房企销售表现。个股建议关注有出售资源和意愿、低PB的深圳国企万科A，以及具备基本面支撑、估值修复空间仍大的央国企，如保利发展、越秀地产、中国海外发展等。

　　风险提示：1）政策持续呵护不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形