平安证券-房地产行业点评：多维松绑上海楼市，一线城市有望跟进-240528

　　事项：

　　5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　平安观点：

　　调降非户籍限购门槛，调整相关政策口径：限购方面，非沪籍购房门槛大幅降低，由5年社保要求降为3年，非户籍单身购买范围拓宽至外环外新房及全域二手房，人才购房社保年限由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区；对于改善型需求，多子女家庭在限购套数基础上可增购1套住房，同时优化多孩家庭首套住房套数认定，减少其购房利息负担。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）此外，新政取消“离婚三年合并计算限购套数”及“赠与5年内计入赠与人住房套数”的政策，对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数等。

　　优化住房信贷政策并行，持续降低居民购房成本及门槛。商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%将为35%，重点六区为30%；商贷利率首套由3.85%降为3.5%，二套从4.25%将为3.9%，重点六区为3.7%，房贷利率调整幅度多达35bp，显著降低购房按揭成本。以1000万住房，原首付30%，利率3.85%，30年等额本息对应月供为32816元，利息总额481万，新政首付降至200万，月供和利息总额分别为35924元、493万，首付减少100万的前提下，总利息仅增加12万。公积金贷款方面，公积金贷款额度由首套120万调整为160万（多子女家庭再上浮20%），二套贷款额度由100万调整为130万。此外新政在支持国有平台公司收储房源、支持困难家庭“以旧换新”、推进“两旧一村”改造等方面亦有支持性举措。横向对比其他一线城市，当前上海对于外地户籍限购严格度几近与深圳持平，限贷政策已宽松于京深。

　　投资建议：与此前放松认房不认贷等“渐进式”政策不同，此次上海新政为多套政策组合拳共同发力，力度更强更大、涉及范围更广，通过降房贷首付成本、降购房门槛、释放改善性需求等多种方式，维稳市场，增强信心，预计短期上海成交量有望回升。中期来看，我们认为“5.17”政策力度已超2008年和2014-2015年，上海“527新政”亦为上海2011年以来支持力度最大的政策，均体现中央强力去库存、维稳市场决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望更大力度政策支持。个股投资方面，考虑政策落地叠加短期板块涨幅过快，建议精选个股，短期建议优选受益政府收购土地、有望盘活存量资产缓解资金压力的房企如万科A、金地集团、新城控股，关注估值相对便宜的越秀地产、绿城中国、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份等，同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。

　　风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险