克而瑞研究中心-中国房地产行业专题：合肥，楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落？-240605

　　2024年更是加速回调，成交规模居于核心一二线城市之首，二手房在价格等优势下成交规模相对坚挺，前4月成交同比仅降9%，一二手房成交由同频共振转为此消彼长，二手房份额升至78%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】政策端合肥已从趋紧转向全面松绑限制性政策，并出台购房补贴等各类激励措施。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）究竟一二手此消彼长背后逻辑如何？短期和中长期合肥市场是否存在一些结构性机会呢？

　　合肥住房需求总量收缩，新房热度加速减退，区域冷热两极化显著（本节有删减）

　　合肥限价摇号等长期严苛，2024年对需求和供给的制约基本放开（本节有删减）

　　长期以来，合肥房地产政策在二线城市中当属严苛，政策严控下楼市总体保持平稳运行，库存量整体偏低。2021-2024年间，合肥房地产调控政策经历由持续收紧向应放尽放的全面转向。

　　2021年，合肥调控政策持续收紧。4月初，合肥“楼市新八条”发布，限购、限价、限贷、限售等全面加码，滨湖、高新、政务及部分热点学区所在区域二手房限购，从严控制商品住房定价，土拍前即明确入市售价，且限制地下室销售和楼层价差，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查。月中，“住房公证摇号”细则公布，合肥开启“摇号+限售”元年，旨在保护刚需购房，打压投机炒房，对于登记购房人数与可售房源数之比大于等于1.5的热点楼盘实行摇号销售，且公证摇号销售时应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房，摇到后自取得不动产权证之日起3年限售。8月，为打击学区房炒作之风，合肥扩大二手限购范围，并设立二手学区房指导价。除了需求端之外，供给端，5月、8月，两轮集中土拍规则细化调整，基本建立了“价高者得+竞配建+摇号”的竞拍模式，首次对地块出让设定了毛坯备案均价。

　　2022年，合肥调控由紧转松。住房端：5月，瑶海、新站、新桥产业园等非核心区域取消限购，放宽二孩及以上家庭限贷条件，多孩家庭首付可以3成起，6月，放宽购房落户社保限制，落户即可购房，无需再提交社保核验，非本市户籍的补缴社保即可购房。11月，放松离婚限购，离婚后再购房不再核查原家庭购房套数，松绑新房摇号规则，触发公证摇号的比例由1.5降低至1.2。土地端，主要是8月的第三轮土拍开始，部分地块试行现房销售，并提升部分区域项目毛坯限价，比如滨湖区的金融板块，毛坯限价已经与此前同类项目精装备案价齐平。

　　2023年，合肥“四限”政策逐步放松直至基本放开。4月，限购缩围降槛、限贷放松，庐阳区大杨镇、三十岗乡等区域购买住房不限购，老年成员、多孩家庭可买3套，持有安徽居住证的非户籍可买1套，购房首套最低首付比例降至20%，二套最低30%，三套有一次未结清的由拒贷改为最低首付40%。9月，合肥全面取消限购、限售，并放松限价、限贷，购房不再审核购房资格，住房取得不动产权证后可上市交易，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制，执行认房不认贷。土地端，年初合肥取消了毛坯限价，11月又取消了地价限制，重回“价格者得”的竞拍模式。

　　2024年，合肥在公积金、新房摇号、购房补贴等领域出台支持政策，鼓励刚需、改善购房。1月，合肥延长支持提取公积金支付首付款政策2年，5月，合肥出台十条新政，主要包括：实施购房补贴，购买新房最低补贴1%，对于新市民、“以旧换新”等群体最高补贴2%，取消摇号，市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售，由企业自主销售，提高公积金贷款额度，双方正常缴存的住房公积金最高可贷额度调整为100万元，单方调整为70万元。5月21日，合肥将首付比例调整至国家规定的下限，即首套房贷首付比例降至15%，二套房贷首付比例降至25%，首套房贷利率也降至3.45%。

　　2022年以来合肥调控政策已经转向松绑，2023年末限制性政策更是全面放开，可以说目前政策对需求和市场的桎梏几乎已经可以忽略不计，那么是什么导致了合肥新房和二手房的冷热分化呢？新房行情持续冷淡是因为供给约束还是需求约束？二手维持高热动因何在？