湘财证券-房地产行业数据点评：2月春节假期新房供需走弱，百强房企销售下滑-240304

　　春节假期供需偏弱，2月新房成交面积处于低位

　　30个大中城市2月商品房成交面积同比-65%、环比-51%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市2月商品房成交面积同比分别为-66.6%（前值-6.2%）、-63.5%（前值-2.1%）和-65.6%（前值-9.3%），环比分别为-62%、-48%、-44%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从周度数据看，相较于2020-2023年，今年春节成交面积处于较低水平。根据克而瑞统计，44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平米（环比-87%、同比-40%），较2022年同期降幅达到82%。从供应端看，克而瑞统计的50个重点城市在春节两周（2月2日-2月15日）新增供应仅为396.44万平米（同比-11%），较2022年同期下降53%。房企推盘积极性不高导致供应减少，进而拖累成交。二手房方面，我们监测的14个城市2月二手房成交面积同比-51%（前值+62%）、环比-51.1%。

　　需求端政策继续加码，北京通州、深圳放松限购。2月6日，北京市住建委联合通州区政府发布关于调整通州区商品住房销售政策的通知，新政明确在京具备购房资格的四类家庭可在通州区购买一套商品住房，取消了在通州落户或社保满3年的要求。2月7日，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》，本地户籍居民家庭限购2套，本地户籍单身人士限购1套，取消了此前落户年限及社保年限均为3年的限制。对外地户籍而言，提供3年连续缴纳个税或社保证明可购买1套住房，此前要求为5年。

　　 TOP100房企2月销售金额同环比大幅下降，集中度同比提升

　　根据中指研究院数据，今年2月TOP100房企全口径销售金额为1954亿元，同比下降65%，环比下降29.3%；销售面积同比下降63%，环比下降23.4%。累计来看，1-2月TOP100房企销售金额为4762亿元，同比下降51.6%（前值-33.3%），其中TOP10和TOP30房企销售额同比分别下降47.7%（前值-32.8%）和50.1%（前值-32.3%）。从竞争格局看，1-2月TOP10、TOP30、TOP50房企销售金额占比分别为44.5%、72.1%、85.3%，较2023年同期分别提升3pct、2pct、2pct。房企销售方面，1-2月销售金额TOP5分别为保利、万科、绿城、招商蛇口、华润置地，累计销售金额分别为359、335、250、210、207亿元，累计同比分别下降43.8%、43.1%、20.5%、45.1%、48.5%。2月单月销售金额为156、140、130、90、93亿元，同比分别下降55%、54%、28%、60%、62%。

　　投资建议

　　春节假期供需偏弱，导致2月新房和二手房销售同比大幅下降。我们预计需求端政策还将持续加码，叠加房贷利率下调，市场信心将逐步修复，带动板块估值回升。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异及业务多元化的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

　　风险提示

　　居民收入和信心恢复较慢，需求端支持政策落地节奏和力度不及预期，导致销售复苏放缓；融资端政策执行不及预期导致房企资金面压力继续加大。