平安证券-房地产行业地产杂谈系列之五十四：如何看待以旧换新-240520

　　以旧换新助力换房效率提升，多城跟进推行；住房以旧换新为政府平台或房企通过收购旧房、协助置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房居民卖旧买新。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】以旧换新有利于畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期、促进新房销售去化，根据中央广电总台中国之声报道，全国已有60多个城市或地区开始支持住房以旧换新政策。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　以旧换新模式各异，普遍处于试点阶段：以旧换新存在收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式，部分城市往往多模式并行。收购模式由地方国资或开发商直接收购居民旧房，在卖房环节更具效率，成为主流。当前各地纷纷开始以旧换新试点，部分城市全面铺开、进入常态化运行。整体看，单城试点规模及推进效果有限，其中南京首批试点限额2000套，有效登记3044组，新房意向认购365组，表现相对突出，主要与试点规模较大、收房条件较少、评估价格公允、新房区位品质不错等因素相关。

　　以旧换新大规模复制面临阻碍，资金支持、房源质量等成为关键：参与企业层面，收购模式下地方国资去化新房，但收回旧房同时沉淀资金，基于较低租金回报，以租赁旧房回收投入资金周期较长，大规模复制需同等规模、长久期、低利率资金支持；帮卖模式下，由于新房房源被提前锁定，开发商大概率选择性进行房源提供。居民层面，卖旧买新往往伴随额外现金支出，居民加杠杆能力及意愿影响最终效果，同时新房房源丰富度、位置及品质等因素亦为居民换购重要考量。

　　投资建议：随着地产重磅政策出台，短期步入基本面观察期，目前市场对政策效果及销售企稳存在分歧，叠加前期股价较大幅度上行，短期不排除板块有震荡；中期中央强力去库存、消化存量房产决心明确，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。建议精选个股，关注重心可向具备基本面支撑、估值较低品种切换，如保利发展、越秀地产、中国海外发展等，若基本面好转，低估值内房弹性或更大；同时中央强调收购现房、存量土地背景下，部分拥有现房货值或存量土储的资金紧张房企亦值得重视。

　　风险提示：1）政策持续性不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险