1. 证券代码：000002、299903证券简称：万科A、万科H代万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）保荐人（主承销商）（广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座）二〇二三年五月万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-1公司声明本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
2. 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书中财务会计资料真实、完整。
3. 中国证监会、深交所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。
4. 任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
5. 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。
6. 投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。
7. 万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-2重大事项提示公司特别提醒投资者注意下列风险因素，并认真阅读本募集说明书“第五节本次发行相关的风险因素”。
8. 一、房地产行业政策变化的风险房地产行业政策将影响市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生较大的波动。
9. 如果公司不能适应房地产行业政策的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
10. 二、金融政策变化的风险房地产行业的发展与金融政策密切相关。
11. 一方面，资金是影响房地产企业做大做强的关键因素之一，房地产企业在项目开发过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，购房按揭贷款政策的变化对我国消费者购房决策有至关重要的影响。
12. 因此，金融政策的变化和实施效果可能对公司的日常经营产生不利影响。
13. 三、土地政策变化的风险土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产企业生存和发展的基础。
14. 随着我国城市化进程的不断推进，土地的供给可能越来越紧张。
15. 如果未来国家的土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，将对包括公司在内的所有房地产企业的生产经营和可持续发展产生不利影响。
16. 四、资金投入及资金周转风险近年来，房地产市场融资环境持续收紧，2022年受多重因素影响，大量房地产开发企业面临债务偿还风险，对市场信心造成较大冲击，进一步加剧了外部环境的恶化，对房地产企业的资金实力提出了更高要求。
虽然公司坚持以现金流为基础、以客户为中心开展业务，始终以打造客户愿意购买的高性价比的产品为追求目标，并不断拓展与业务模式相匹配的投融资渠道，坚持着“量入为出”的基本经营原则，且公司已持续多年经营性现金流为正，并持续保持着较为充足的万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-3货币资金和较低的净负债率水平，但公司的主营业务决定了公司具有资金投入规模大、投资回收周期较长的特点，存在资金投入压力和资金周转风险。
五、资产负债率较高、有息负债规模较大的风险截至2022年12月31日，公司资产负债率为76.95%，有息负债总额为3,141.1亿元，其中一年内到期的有息负债为645.2亿元，资产负债率较高，有息负债规模较大。
尽管截至2022年12月31日，公司货币资金为1,372.1亿元，但若未来行业形势或金融市场发生重大不利变化，但较大规模的有息负债总额仍将使公司面临一定的资金压力和偿债压力，从而使公司业务经营活动受到不利影响。
六、存货跌价风险公司主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，存货主要由已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品构成。
截至2022年12月31日，公司存货净额为9,070.57亿元，占总资产比例为51.62%；截至2023年3月31日，公司存货净额为8,777.09亿元，占总资产比例为50.35%，公司存货规模及占比相对较高。
若未来房地产行业不景气，项目开发遇阻，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。
七、业绩下滑风险2020年度、2021年度及2022年度，公司的毛利率分别为29.25%、21.82%及19.55%，净利率分别为14.15%、8.41%及7.45%，实现的归属于上市公司股东的净利润分别为415.16亿元、225.24亿元及226.18亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为402.38亿元、223.82亿元及197.62亿元。
2022年1-3月及2023年1-3月，公司毛利率分别为18.87%及15.45%，净利率分别为4.45%、4.14%，实现的归属于上市公司股东的净利润分别为14.29亿元及14.46亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为10.93亿元及6.46亿元。
公司的盈利指标呈现一定程度上的下滑，主要系：1、受房地产政策调控影响，需求释放缓慢而供应竞争加剧，导致结算均价略有下降；2、土地市场竞争激烈，结算项目地价占售价比上升；3、受宏观经济影响，原材料的价格上涨导致整体建安成本提升所致。
公司业绩受宏观经济形势、政策变化、上游土地供应、下游客户需求等多种因素影响而发生波动，公司业绩可能存在下滑万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-4的风险。
八、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素公司本次发行募集资金拟用于11个房地产项目及补充流动资金，相关募投项目均与公司主业紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发展趋势和国家产业政策，具有较好的市场前景和盈利能力。
虽然公司对募集资金投资项目进行了充分的可行性论证，但募投项目具体的实施过程中存在一定的不确定性，包括自然灾害、政策及市场环境发生重大不利变化、资金不能如期到位等外部因素，以及项目组织管理能力不足、施工及交付进度受阻等内部因素。
若公司无法针对上述突发情形进行合理预警、及时应对，则可能导致本次募投项目的实施过程或实施效果受到一定不利影响。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-5目录公司声明.......................................................................................................................1重大事项提示...............................................................................................................2一、房地产行业政策变化的风险.........................................................................2二、金融政策变化的风险.....................................................................................2三、土地政策变化的风险.....................................................................................2四、资金投入及资金周转风险.............................................................................2五、资产负债率较高、有息负债规模较大的风险.............................................3六、存货跌价风险.................................................................................................3七、业绩下滑风险.................................................................................................3八、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素.4目录............................................................................................................................5释义............................................................................................................................8第一节发行人基本情况...........................................................................................10一、发行人基本信息...........................................................................................10二、股权结构、控股股东及实际控制人情况...................................................10三、所处行业的主要特点及行业竞争情况.......................................................12四、主要业务模式、产品或服务的主要内容...................................................25五、现有业务发展安排及未来发展战略...........................................................32六、发行人盈利能力...........................................................................................34七、行政处罚情况...............................................................................................35八、财务性投资情况...........................................................................................36第二节本次发行概要...............................................................................................42一、本次发行的背景和目的...............................................................................42二、发行对象及其与发行人关系.......................................................................44三、本次发行方案概要.......................................................................................45四、本次发行是否构成关联交易.......................................................................48五、本次发行是否导致公司控制权发生变化...................................................48六、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-6序...........................................................................................................................48第三节董事会关于本次募集资金使用的可行性分析...........................................50一、本次发行募集资金使用计划.......................................................................50二、本次发行与公司现有业务或发展战略的关系...........................................50三、本次募集资金使用的必要性和可行性分析...............................................51四、募投项目效益测算情况...............................................................................79五、本次募集资金涉及审批、批准或备案的进展情况...................................81六、本次发行募投项目符合国家产业政策、募集资金主要投向主业...........82七、前次募集资金使用情况...............................................................................83第四节董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析.......................................91一、本次发行后公司业务及资产的变动或整合计划.......................................91二、本次发行完成后，上市公司控制权结构的变化.......................................91三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况...................................91四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人可能存在的关联交易的情况.......................................................................91第五节本次发行相关的风险因素...........................................................................92一、对公司核心竞争力、经营稳定性及未来发展可能产生重大不利影响的因素...........................................................................................................................92二、可能导致本次发行失败或募集资金不足的因素.......................................95三、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素...............................................................................................................................95四、其他经营风险...............................................................................................96第六节与本次发行相关的声明...............................................................................97一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明.......................................97二、保荐人声明.................................................................................................112保荐人总经理声明.............................................................................................113保荐人董事长声明.............................................................................................114三、发行人律师声明.........................................................................................115四、会计师事务所声明.....................................................................................116万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-7五、发行人董事会声明.....................................................................................117附件一：发行人及其重要子公司拥有的与主营业务相关的主要资质...............120附件二：发行人及其重要子公司拥有的土地使用权...........................................121附件三：发行人及其重要子公司取得权属证书的房产.......................................122附件四：发行人及其重要子公司的经营性租赁物业...........................................136附件五：发行人及其重要子公司拥有的知识产权...............................................138万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-8释义在本募集说明书中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义：本募集说明书、募集说明书指《万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书》公司、发行人、万科指万科企业股份有限公司第一大股东、深铁集团指深圳市地铁集团有限公司西安万科指西安万科企业有限公司合肥万科指合肥万科企业有限公司上海万科指上海万科企业有限公司上海万科投资指上海万科投资管理有限公司深圳万科置业指深圳万科置业有限公司深圳西城房地产指深圳市西城房地产开发有限公司广州黄埔文冲指广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司东莞万科指东莞市万科房地产有限公司深圳万科发展指深圳市万科发展有限公司万物云指万物云空间科技服务股份有限公司中国证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所香港联交所指香港联合交易所有限公司中登深圳分公司指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司国家统计局指中华人民共和国国家统计局A股指经中国证监会批准向境内投资者发行、在境内证券交易所上市、以人民币认购和交易、每股面值为人民币1.00元的普通股H股指在香港联交所上市的以港币认购和交易的每股面值为人民币1.00元的普通股本次发行、本次向特定对象发行、本次向特定对象发行股票、本次向特定对象发行A股股票指万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票的行为定价基准日指发行期首日报告期、最近三年指2020年、2021年、2022年最近一年指2022年《公司法》指《中华人民共和国公司法》《证券法》指《中华人民共和国证券法》《发行注册管理办法》指《上市公司证券发行注册管理办法》万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-9《适用意见18号》指《〈上市公司证券发行注册管理办法〉第九条、第十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货法律适用意见第18号》《股票上市规则》指《深圳证券交易所股票上市规则》《公司章程》指《万科企业股份有限公司章程A+H》元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元保交楼指确保楼盘如约按期交付，是2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出的工作任务，是稳民生的前提建筑面积指包括地上建筑面积和地下建筑面积，其中地下建筑面积不纳入容积率计算占地面积指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积开工面积指新开工的房屋建筑面积竣工面积指竣工可供使用的房屋建筑面积计容建筑面积指所有计算容积率的建筑面积之和容积率指一个房地产开发项目的地上建筑面积（不含架空层）与该项目地块用地面积的比值预售指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为，房地产预售需要取得专门的预售许可证TOD指以公共交通为导向的开发（transit-orienteddevelopment，TOD）环评指环境影响评估注：本募集说明书所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并报表口径的财务数据和根据该类财务数据计算的财务指标。
除特别说明外，本募集说明书中出现的总数和各分项数值之和的尾数不符的情形均因四舍五入造成。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-10第一节发行人基本情况一、发行人基本信息企业名称（中文）万科企业股份有限公司企业名称（英文）CHINAVANKECO.,LTD.股票上市地深交所、香港联交所股票简称万科A、万科企业股票代码000002.SZ、2202.HK公司类型股份有限公司注册地址深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心注册资本1,099,521.0218万元1法定代表人郁亮成立日期1984年5月30日统一社会信用代码91440300192181490G办公地址深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码518083信息披露事务负责人朱旭联系电话0755-25606666传真号码0755-25531696公司网站电子邮箱IR@vanke.com经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
二、股权结构、控股股东及实际控制人情况（一）公司股本结构和前十大股东1、公司股本结构截至2023年3月31日，公司总股本为11,930,709,471股，股本结构如下：1截至本募集说明书出具日，公司股份总数为11,930,709,471股，截至本募集说明书出具日尚未完成工商变更登记。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-11股份类别股份数量（股）占总股本比例（%）一、有限售条件股份1、国家及国有法人持股--2、境内法人持股--3、境内自然人持股7,529,3180.064、外资持股--有限售条件股份合计7,529,3180.06二、无限售条件流通股份1、人民币普通股9,716,667,21581.442、境外上市外资股2,206,512,93818.49无限售条件流通股份合计11,923,180,15399.94三、股份总数11,930,709,471100.002、公司前十大股东截至2023年3月31日，公司前十大股东如下：序号股东名称股东性质持股数（股）持股比例（%）1深铁集团国有法人3,242,810,79127.182HKSCCNOMINEESLIMITED境外法人2,206,365,31518.493深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）境内一般法人438,703,9923.684香港中央结算有限公司境外法人335,541,1752.815中央汇金资产管理有限责任公司国有法人185,478,2001.556新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深基金、理财产品等168,778,8481.417招商财富资管－招商银行－招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计划基金、理财产品等144,618,8201.218中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪基金、理财产品等134,555,7981.139中国证券金融股份有限公司境内一般法人132,669,3941.1110深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）境内一般法人122,230,8261.02合计7,111,753,15959.61（二）控股股东情况截至本募集说明书出具日，公司无控股股东。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-12（三）实际控制人情况截至本募集说明书出具日，公司无实际控制人。
三、所处行业的主要特点及行业竞争情况（一）行业发展情况1、公司所属行业的基本情况公司主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务。
报告期内，房地产开发及相关资产经营业务和物业服务收入为公司最主要的收入来源。
按照国民经济行业分类划分，公司属于“K70—房地产业”项下的“7010—房地产开发经营”。
2、行业概述改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。
国家统计局数据显示，中国房地产开发投资从2012年的71,804亿元增长至2022年的132,895亿元，复合年增长率为6.35%；其中，住宅投资从2012年的49,374亿元增长至2022年的100,646亿元，复合年增长率为7.38%。
我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。
而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。
为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持增长的同时出现了阶段性的波动。
从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
3、行业市场容量随着住宅市场步入快速发展时期，房地产成为经济发展的重要支柱。
根据国家统计局数据，2000-2016年我国商品房销售市场整体呈现高速增长态势，增速顶峰时期的2009年，商品房销售面积同比增速高达43.63%，销售额同比增速高达76.94%。
近年来，国家坚持“房住不炒”定位，落实房地产市场长效调控管万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-13理机制，调控政策保持常态化、严格化。
需求端限购、限贷、限售、限签，满足购房条件的客户基数削减，常态化严控价格上涨。
供给端土地竞拍要求自持、现房销售、政策性住房等，间接增加土地获取成本，降低周转速度，融资监管也日趋严格。
根据国家统计局公开数据显示，2022年，全国商品房销售面积为135,837万平方米，同比下降24.3%，其中商品住宅销售额为133,308亿元，同比下降26.7%；全国商品房待售面积为56,366万平方米，同比增长10.5%，其中，住宅待售面积为26,947万平方米，增长18.4%。
整体而言，虽然房地产行业近年发展增速变缓，但随着2022年下半年开始，国家发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，鼓励支持房地产企业的合理融资诉求且在需求端部分城市放开限购限贷政策，未来房地产行业虽然增速将放缓，但总体容量将保持稳定。
数据来源：国家统计局就未来市场情况而言，2022年，我国常住人口城镇化率达到65.22%，与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比仍有一定差距。
中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
同时，随着居民收入水平和生活水平的提高，居民从“有房住”到“住好房”的需求变化为房地产行业带来了新的发展机遇。
另外，自2022年下半年以来，由中国人民银行牵头，联合原银保监会、中国证监会等部委已发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，支持我国房地产行业满足合理融资要求，目前已呈信贷、债券、股权融资“三箭万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-14齐发”之势，有助于房地产企业解决增量资金来源痛点，切实推动存量项目风险化解。
作为国民经济的重要行业之一，基于市场发展潜力及政策利好因素，预计未来房地产业将转向平稳健康发展，销售规模将保持稳中有升。
4、行业发展现状（1）房地产开发投资持续增长，增速有所回落长期以来，我国房地产开发投资保持每年15%以上的快速增长；近年来，国家坚持“房住不炒”定位，落实房地产市场长效调控管理机制，并配合出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。
国家统计局数据显示，2022年中国房地产开发投资达到132,895亿元，较2021年下降10%。
数据来源：国家统计局（2）住宅占房地产开发投资比重保持稳定我国房地产开发投资以住宅开发投资为主，自2005年以来住宅开发投资额占房地产开发投资总额的比重均保持在65%以上。
2022年，全国住宅开发投资额为100,646亿元，占房地产开发投资总额比例为75.73%。
未来较长一段时间内，在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到完全满足前，我国房地产开发投资比重预计仍将保持稳定。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-15（3）高速发展红利减退，未来前景依然可观1998年，我国实施住房制度改革，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的新体制。
自此以后，房地产行业蓬勃发展，成为国民经济的支柱性产业。
房地产行业二十余年的快速发展，主要得益于人口红利、城市化红利、经济高速增长红利、房地产金融化红利等四大红利，然而红利效益均在逐步减弱。
人口红利方面，我国正面临人口总量减少、结构老龄化等压力。
城市化红利方面，我国城镇化率已越过60%大关，增长速度逐步趋缓。
经济高速增长红利方面，我国经济逐渐从高速增长转入高质量增长阶段，增长速度逐步趋缓。
房地产金融化红利方面，随着“房住不炒”理念逐渐深入，中央先后出台“三道红线”、“贷款集中度管理”等一系列房地产行业去金融化的配套政策。
房地产行业正面临前所未有的格局，纵使高速发展红利不再，但市场的基本需求依然存在。
随着房地产市场逐渐开始回归本源，居民的居住需求将是我国未来房地产市场的核心支撑。
长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房和生活配套品质提升的需求不断增强，房地产行业的发展前景依然可观。
同时，房地产行业对国民经济有重要作用，行业的健康、稳定、可持续发展具有重要意义。
因此，房地产企业探索新发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房地产开发企业将取得良好发展。
（4）租赁市场持续发展为解决住房问题，政府正在推动租赁市场的发展。
近年来，一些大城市已经开始试点“租购同权”政策，即租房者和购房者享受同等的公共服务。
同时，我国推出系列政策支持居民住房需求，例如，2021年6月份，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确国家层面住房保障体系的顶层设计，提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系”。
2022年，全国保障性租赁住房开工建设和筹集达265万套（间），同比增长181.91%。
5、行业发展趋势（1）土地供应结构变化改变市场供应格局万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-16随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住宅土地供应量减少，从而导致大户型、低密度高档商品房价格的稳定；而中低价商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。
（2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高除土地之外，资金成为制约房地产开发企业发展的第一要素。
在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，房地产开发企业的融资能力不仅将成为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力，这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。
同时，政府对具有资信和品牌优势的房地产开发企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的集团化企业。
可预见的是，在未来的发展过程中，房地产行业集中度将持续提高。
（3）住房供给体系趋向立体化，供需改善保障自住性需求随着房地产市场的发展，房地产开发企业以市场为导向，创新意识逐步提高；而政府对行业的宏观调控力度以及行业自律性也将加强，房地产市场供需关系将更具效率地调节，使市场供需关系日趋合理。
随着我国经济以及房地产市场持续快速、健康、稳定的发展，我国居民自住性房地产将得以保障并逐步增长。
同时，由于房贷政策、房屋买卖税收等政策的变化及调整提高了投资者的投资成本，抑制了投资性需求。
在国家鼓励普通商品住房、经济适用房、廉租房发展的政策下，住房供应体系将逐步实现立体化。
庞大的流动人口催生的刚性租赁需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市场的规范化、专业化发展，机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实，将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。
参照海外经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。
（4）房地产开发企业多元化发展已成趋势行业增速放缓背景下，房地产开发企业逐步加大开拓新业务板块，依托原有的房地产开发业务资源，通过谋求主业相关多元化发展以谋求新的利润增长点。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-17众多房地产开发企业主要是以房地产开业业务为轴心进行延伸，如物业管理、长租公寓、商业地产、产业地产等细分领域。
可预见的人口结构、消费结构、居住结构的转变将支撑相关产业成为房地产开发企业新的利润增长点。
（5）结构性市场分化成为常态长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群占据我国房地产市场较大份额，受城市发展阶段、因城施策及城市规划利好等因素影响，其市场行情也显现分化格局。
行业去金融化、回归居住属性的背景下，人口、经济发展、教育医疗资源、政策扶持力度等城市基本面是决定市场行情的核心变量，城市分化将成为常态。
（二）主要法律法规、已发布或拟发布的行业政策等对生产经营的影响1、行业主要监管部门房地产开发企业统一由当地人民政府住房和城乡建设部门管理。
房地产开发主管部门职能主要包括指导住房建设和住房制度改革，拟订住房保障发展规划和年度计划并指导实施，规范房地产市场秩序及监督管理房地产市场，同时根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。
房地产开发企业按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
此外，自然资源部主要负责制定国家土地政策以及与土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定；地方政府主要通过地方发展和改革委员会、国土资源管理部门、各级建设委员会、房屋交易管理部门、规划管理部门等对房地产行业进行监督管理。
2、主要法律法规、已发布或拟发布的行业政策等对生产经营的影响近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。
为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业相关政策主要包括：序号时间主要政策核心内容12016年2月人民银行、银监会联合下发《关于调整个人住房贷款政策有对于不实施限购措施的城市，首次买房最低首付款比例下调至25%，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-18序号时间主要政策核心内容关问题的通知》款比例调整为不低于30%；对于实施限购措施的城市，各机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
22016年3月财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
32016年3月财政部、住房城乡建设部《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；落实税费优惠政策，切实降低棚户区改造成本；推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房；严格遵循政府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正等。
42016年5月国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。
支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
目标是到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
52017年7月中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心，实现房地产市场供需平衡。
62017年7月住建部、发改委、财政部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
72017年8月国土资源部3住房城乡建设部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》将在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
82018年5月住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知坚持调控目标不动摇、力度不放松，加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，切实加强资金管控，大力整顿规范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-19序号时间主要政策核心内容92019年5月住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布《关于进一步规范发展公租房的意见》要求多渠道筹集房源，可立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例，利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。
112021年6月国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
从土地、资金、金融、税收支持等方面支持发展保障性租赁住房。
1、进一步完善土地支持政策；2、简化审批流程；3、给予中央补助资金支持；4、降低税费负担；5、进一步加强金融支持。
122021年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》1、主要目标：力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
2、主要针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等过程或领域中的违法违规行为进行整治。
3、依法有效开展整治工作。
4、建立制度化常态化整治机制：切实加强组织领导，强化监督评价考核，正确引导社会舆情。
132022年3月银保监会（现国家金融监督管理总局）专题会议积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房地产开发企业兼并收购困难房地产开发企业优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
142022年3月国务院关于落实《政府工作报告》重点工作分工的意见坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
152022年11月人民银行、银保监会（现国家金融监督管理总局）《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》保持房地产融资平稳有序，稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定。
162022年11月证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
2、恢复上市房地产开发企业和涉房上市公司再融资。
3、调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政策保持一致）。
4、进一步发挥REITs盘活房地产开发企业存量资产作用。
5、积极发挥私募股权投资基金作用。
172022年12月中央经济工作会议有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房地产开发企业风险，改善资产负债状况。
同时，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-20序号时间主要政策核心内容182023年1月全国住房和城乡建设工作会议以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。
大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。
推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。
192023年2月习近平总书记发表文章：《当前经济工作的几个重大问题》防范房地产业引发系统性风险。
房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。
要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
202023年3月《政府工作报告》当前房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露，发展仍有不少体制机制障碍；2023年要有效防范化解优质头部房地产开发企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
（三）行业竞争情况1、行业竞争格局近年来，我国房地产行业马太效应明显，头部集中态势突出，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中。
根据国内房地产行业111家A股上市公司2022年半年度营业收入数据，CR10为65.44%，CR30高达85.62%；同期，103家港股上市公司CR10为55.03%，CR30达82.42%。
A股和港股全市场211家上市公司CR10为44.32%，CR30为68.43%。
我国龙头房地产开发企业在竞争中占据明显优势，主要系一方面，由于房地产开发项目占用资金较大，小型房地产开发企业在项目前期调研和策划工作投入的资金较少，难以抵御市场风险的冲击，而大中型房地产开发企业资金实力较强，竞争优势较为明显具有显著的拿地优势和突出的品牌效应；银行为保证资金的安全，相比小型房地产开发企业，实力雄厚的大型房地产开发企业更易获得融资和授信，使得大企业的优势不断增强；另一方面，近年来大型房地产开发企业逐渐通过业务扩张和兼并收购获得更大市场份额的案例越来越多，其通过融资和并购万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-21来增加土地储备，从而获得高增长，又进一步通过高增长来获得更多资金，形成强者愈强的循环。
这样的竞争局面一定程度上提高了行业集中度，同时较为明显地提升了房地产行业整体的抵抗风险能力。
2、行业内主要企业情况根据克而瑞信息集团（CRIC）联合中国房地产测评中心发布的数据，2022年，全年操盘金额排名前十的房地产企业为碧桂园控股有限公司、万科、保利发展控股集团股份有限公司、绿城中国控股有限公司、中海企业发展集团有限公司、华润置地有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、金地（集团）股份有限公司、龙湖集团控股有限公司和建发房地产集团有限公司。
房地产行业内主要企业情况如下：（1）保利发展控股集团股份有限公司（证券简称：保利发展；证券代码：600048.SH）：成立于1992年，2006年在上交所上市，是央企中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产企业，也是保利集团房地产业务的主要运作平台。
保利发展致力于打造具有独特气质的地标性建筑，已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构。
（2）招商局蛇口工业区控股股份有限公司（证券简称：招商蛇口；证券代码：001979.SZ）：招商蛇口是央企招商局集团有限公司旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。
公司致力于成为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，确立了“前港-中区-后城”的开发模式，以“产、网、融、城一体化发展”为业务抓手，协同园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营等三大业务，配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。
（3）金地（集团）股份有限公司（证券简称：金地集团；证券代码：600383.SH）：金地集团是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。
公司目前的业务包括住宅开发与销售及装修、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为特色的国际教育及体育产业运营等。
金地集团以“科学筑家”为使命，30年来秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，为中国家庭提供标准化、系列化的住宅与社区商业产品，是中国建设系统企业信誉AAA万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-22单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
（4）华润置地有限公司（证券简称：华润置地；证券代码：1109.HK）：华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，主要业务为销售已发展物业、物业投资及管理、酒店经营及提供建筑、装修服务及其他。
公司以“质量给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水平，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。
（5）龙湖集团控股有限公司（证券简称：龙湖集团；证券代码：0960.HK）：龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业地产公司，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。
秉承“善待你一生”的经营理念，龙湖集团以优质的产品和服务赢得了股东、客户、合作伙伴、业内同行的尊重和赞誉，先后获得“中国驰名商标”、“中国房地产开发企业综合实力十强”、“企业信用评价AAA级信用企业”等国家和行业组织权威认证，并于2012年入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”。
（6）新城控股集团股份有限公司（证券简称：新城控股；证券代码：601155.SH）：新城控股以房地产开发与销售为主营业务，在我国房地产企业中具有较强竞争力。
公司以诚信、互利、创新构筑企业的文化内核，籍公司内外部资源的和谐整合，矢志跻身中国最优秀房地产企业的行列。
（7）碧桂园控股有限公司（证券简称：碧桂园；证券代码：2007.HK）：创立于1992年，2007年在香港联交所上市。
碧桂园总部位于广东省佛山市顺德区，位列福布斯全球上市公司500强，是恒生综合指数及恒生中国内地100成分股，并于2016年纳入富时中国50指数。
碧桂园采用集中及标准化运营模式，业务包括物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。
3、公司竞争优势（1）拥有高品牌知名度的中国领先的房地产开发企业公司是中国领先的房地产开发企业，亦是全球规模最大的房地产开发企业之一。
自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，公司的年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。
公司深入了解客户需求，为客户提供优质服万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-23务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣获多项荣誉。
（2）多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险公司秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅物业产品，以满足不同客户群的各种需求。
公司所开发物业包括低层住宅物业、多层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。
公司专注大众普通住宅市场有助于公司避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。
公司的项目遍布全中国。
全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区经营项目的风险。
（3）严谨而审慎的投资策略和稳健财务管理成就优异的经营表现公司遵循严谨而审慎的投资策略，主要获取符合公司发展战略的土地，避免过量囤地或过激购地。
选择土地时，公司关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，采用PIE（人口、基础设施建设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资符合大众市场需求的主流项目。
基于严谨而审慎的投资策略，公司的土地储备分布均匀，成本合理，支持可持续发展。
凭借稳健的财务管理，公司一直能维持充裕的现金和稳健的债务水平，充分保障公司经营能力和财务表现的稳步增长。
（4）多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性公司多元化的融资渠道优化了公司的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。
具体而言，公司与境内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。
公司是国内首批从大型银行总部直接获得授信的房地产开发企业之一。
同时，公司也获得了海外银行贷款。
凭借良好的品牌知名度和商誉，公司成为中国少数可获批无抵押银行借贷及信托融资进行房地产开发的企业之一。
除银行融资外，公司亦可在境内外发行债券与股票融资，进一步优化资本结构及资金流动性。
（5）提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱公司一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项专业机构和政府认证。
公司全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。
公司的物业服务通过ISO9002和ISO9001认证。
公司维持产品和服务品质的努力赢得客户高度认可。
公司亦是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企业。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-24（6）公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可作为中国最早上市的公司之一，公司遵循“简单、透明、标准和负责”的企业管治原则。
公司的股权结构比较分散，有效避免了公司与股东或者股东之间的利益冲突。
公司严格的治理体系受到广泛认可。
公司拥有一支专业、资深兼具创业精神的管理团队，在中国房地产行业均有卓越成就。
核心高级管理层在公司平均任职达10年以上，对公司的愿景、价值观和管理策略有深远影响。
（四）上下游行业发展情况由于房地产项目开发流程和周期较长，房地产产业链规模较大，环节覆盖行业众多。
其中，上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节组成，其中土地购置涉及地方政府土地供应，规划设计涉及前期工程咨询服务及工程涉及行业，建筑施工主要涉及建筑业和建材业，以及园林工程、建筑装饰等不同产业。
而下游则主要是服务于项目销售及竣工交付后的产业，由住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业等具体行业构成。
1、上游产业房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业。
建筑业和建材业与房地产行业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象的关键因素，具体情况如下：（1）建材业建材产业作为房地产上游产业链的重要一环，主要是作为上游供应企业为建筑施工提供主体建设所需的原材料。
主要包含了钢材、水泥（商品混凝土）、防水/保温材料、涂料、管件管材、玻璃等行业。
整体而言，相比房地产上下游的各其他产业而言，建材产业基于原材料制造业重资产、规模化生产的特性，企业集中度相对较高。
（2）建筑业建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。
房屋建筑工程是建筑业最传统的业务，也是最大的组成部分。
房屋万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-25建筑工程与房地产行业的发展状况息息相关，房地产开发投资、房屋施工竣工面积、商品房成交量等直接影响房屋建设行业的发展，而房地产行业具有较强的周期性决定了房屋建设行业具有一定的周期性。
（3）工程设计业工程设计是根据工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。
工程设计的优劣直接关系到房地产使用功能实现的程度，其对结构及材料的规划设计对工程投资的造价成本和性价比具有重大影响。
同时，工程设计的全面性、协调性及设计深度也会对工程进度产生较大的影响。
工程设计业与国家宏观经济环境的景气度、固定资产投资规模、房地产行业发展周期相关，在经济发展的不同时期，国家宏观经济调控政策的变化也将直接影响工程设计行业的波动。
2、下游产业房地产下游行业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。
其中，物业管理对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键的作用，良好的物业管理同样能够为房地产开发企业加强品牌效应。
近年房地产服务价值链开始得到市场认可，其中最核心原因是存量物业的市场规模在不断增长。
根据中指研究院“中国物业服务百强企业研究”数据，2008年至2021年，我国物业服务百强企业管理项目面积均值由618.5万平方米增至5,693万平方米。
从物业管理类型看，目前国内物业管理已由过去服务单一的住宅物业逐步扩展至商业物业、公共物业、工业物业等多种类型物业。
一个好的物业管理平台可以为房地产开发企业带去稳定的营业收入，并且提高企业的声誉和影响力。
四、主要业务模式、产品或服务的主要内容（一）公司主营业务概览1、经营范围公司营业执照记载的经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-262、主营业务及变化情况公司为专业化房地产开发企业，以“城市建设服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，同时有序推进与人民美好生活相关的其它业务。
报告期内，公司主营业务收入主要为房地产开发及相关资产经营业务和物业服务收入，公司主营业务无重大变化。
3、经营情况公司于1988年进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的企业之一，已拥有35年的房地产开发经验，是全国领先的房地产开发商。
按2022年全年销售金额计，公司在24个城市位列第一，在11个城市排名第二，在9个城市排名第三。
报告期各期，公司房地产开发业务主要经营数据如下：单位：万平方米、亿元项目2023年1-3月/2023.03.312022年度/2022.12.312021年度/2021.12.312020年度/2020.12.31在建项目总计容建筑面积8,042.88,260.110,367.010,787.6合同销售面积625.72,630.03,807.84,667.5合同销售金额1,013.84,169.76,277.87,041.5开工面积590.01,568.23,265.33,960.4竣工面积344.13,629.13,571.43,381.72020年，公司合同销售面积为4,667.5万平方米，同比增长13.5%；合同销售金额为7,041.5亿元，同比增长11.6%。
2021年，公司合同销售面积为3,807.8万平方米，同比下降18.4%；合同销售金额为6,277.8亿元，同比下降10.8%。
2022年，公司合同销售面积为2,630.0万平方米，同比下降30.93%；合同销售金额为4,169.7亿元，同比下降33.58%。
2023年1-3月，公司合同销售面积为625.7万平方米，同比下降1.1%；合同销售金额为1,013.8亿元，同比下降4.8%。
公司拥有可以满足持续发展需要的项目资源。
截至2023年3月31日，公司在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约11,584.5万平方米。
其中在建项目总计容建筑面积约8,042.8万平方米，按万科权益计算的计容建筑面积约5,097.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,541.7万平方米，按万科权益计算的计容建筑面积约2,252.1万平方米。
此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约383.8万平方米。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-27报告期各期，公司按区域划分的合约销售面积及合约销售金额如下：单位：万平方米、亿元区域合同销售面积合同销售金额面积占比金额占比2022年度南方区域453.417.2%1,039.024.9%上海区域685.726.0%1,363.532.7%北京区域474.018.0%570.313.7%东北区域234.38.9%200.24.8%华中区域282.810.8%396.39.5%西南区域233.48.9%271.96.5%西北区域262.110.0%273.66.6%其他4.30.2%54.91.3%合计2,630.0100.0%4,169.7100.0%2021年度南方区域628.316.5%1,450.323.1%上海区域1,093.328.7%2,244.835.7%北京区域716.218.8%920.214.7%东北区域319.48.4%295.64.7%华中区域278.07.3%390.26.2%西南区域477.212.5%625.210.0%西北区域289.37.6%278.64.4%其他6.10.2%72.91.2%合计3,807.8100.0%6,277.8100.0%2020年度南方区域833.017.9%1,502.021.3%上海区域1,249.126.8%2,377.333.8%北方区域1,191.025.5%1,501.721.3%中西部区域928.719.9%1,153.716.4%西北区域462.19.9%464.06.6%其他3.60.1%42.80.6%合计4,667.5100.0%7,041.5100.0%注：1、2020年，公司分为5大管理区域，其中，南方区域包括深圳市、广州市、清远市、东莞市、惠州市、佛山市、珠海市、中山市、厦门市、福州市、漳州市、泉州市、三亚市、南宁市、长沙市、江门市、柳州市；上海区域包括上海市、杭州市、嘉兴市、苏州市、昆山万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-28市、无锡市、南京市、南昌市、宁波市、合肥市、扬州市、温州市、芜湖市、徐州市、宿迁市、南通市、镇江市、常州市、盐城市、绍兴市、金华市、泰州市、台州市；北方区域包括北京市、秦皇岛市、天津市、沈阳市、抚顺市、大连市、长春市、哈尔滨市、吉林市、青岛市、济南市、烟台市、太原市、晋中市、唐山市、鞍山市、石家庄市、淄博市、威海市、包头市、临沂市、潍坊市、张家口市、营口市、盘锦市、保定市、廊坊市；中西部区域包括成都市、南充市、武汉市、宜昌市、郑州市、重庆市、贵阳市、鄂州市、昆明市、玉溪市、大理白族自治州、西双版纳傣族自治州、眉山市、周口市、西昌市；西北区域包括：西安市、乌鲁木齐市、兰州市、银川市、西宁市、咸阳市、渭南市；其他包括：中国香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图；2、由于业务管理需要，公司于2021年起将5大管理区域进一步梳理为7大管理区域，其中，北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自治区；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：中国香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
（二）业务模式1、业务流程公司总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。
公司总部及区域本部负责有关项目开发的战略决策，城市公司及项目公司则管理项目的日常开发。
公司已建立各种程序及政策规范物业开发流程。
公司标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究—前期准备—建设—销售及市场推广—竣工、交付及售后服务。
选址、市场研究及土地收购一般耗时三至六个月，而项目规划、设计、动工至一期预售通常为期约六个月至十二个月，一期预售及市场推广至交付物业一般耗时约二十至二十四个月。
公司房地产开发简要流程如下图所示：万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-292、销售模式公司秉承“为普通人盖好房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单位，建筑面积不超过144平方米。
以首次购房者、首次改善购房者为代表的个人客户是公司的主要目标客户。
公司的销售模式主要分为代销和自有渠道销售两种模式，其中，代销模式系公司通过招标程序聘请销售代理按公司设定的价格促销公司房地产项目，而自有渠道销售模式即公司自行组建营销团队销售房地产项目。
客户不通过销售代理结算销售资金，而是直接与公司进行资金结算。
购房客户可一次付款或使用按揭贷款。
在项目销售管理方面，公司制定了《万科集团销售现场收款管理办法》等制度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方面，公司推进销售法律风险检查和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后方可实施。
3、采购模式公司通过招标程序将所有在建项目的工程建设外包给建筑公司。
公司与超过万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-3050家建筑公司维持稳固关系。
公司负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采购。
公司采购管理部门负责采购业务的管理控制。
公司规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作，用以实现规模经济及提升议价能力，并与全国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。
通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。
通过招标投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。
发行人将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估分级挂钩，确定了合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
（三）主要业务经营资质截至2022年12月31日，发行人及其重要子公司拥有的与主营业务相关的主要资质参见本募集说明书之“附件一：发行人及其重要子公司拥有的与主营业务相关的主要资质”。
（四）生产经营所需的主要生产设备、土地使用权、房屋的使用情况1、发行人主要资产情况发行人的固定资产主要包括酒店、房屋及建筑物、装修费、机器设备及运输工具、电子设备以及其他设备。
截至2022年12月31日，发行人固定资产情况如下：单位：万元固定资产及类别资产原值账面价值成新率酒店、房屋及建筑物1,794,772.641,383,968.2577.11%装修费24,095.186,558.0827.22%万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-31固定资产及类别资产原值账面价值成新率机器设备及运输工具261,299.03173,935.8966.57%电子设备105,166.3530,644.0129.14%其他设备93,403.0346,920.2950.23%合计2,278,736.231,642,026.5272.06%2、土地使用权截至2022年12月31日，发行人及其重要子公司拥有3处土地使用权，具体情况参见本募集说明书之“附件二：发行人及其重要子公司拥有的土地使用权”。
3、房屋及建筑物截至2022年12月31日，发行人及其重要子公司拥有206处取得权属证书的房产，具体情况参见本募集说明书之“附件三：发行人及其重要子公司取得权属证书的房产”。
4、租赁房产截至2022年12月31日，发行人及其重要子公司拥有23处经营性租赁物业，具体情况参见本募集说明书之“附件四：发行人及其重要子公司的经营性租赁物业”。
（五）知识产权1、商标截至2022年12月31日，发行人及其重要子公司已取得注册商标证书的中国境内商标共1,737项，具体情况参见本募集说明书之“附件五：发行人及其重要子公司拥有的知识产权”之“（一）中国境内注册商标”2、专利截至2022年12月31日，发行人及其重要子公司已取得注册专利证书的中国境内专利共45项，具体情况参见本募集说明书之“附件五：发行人及其重要子公司拥有的知识产权”之“（二）中国境内注册专利”。
3、软件著作权截至2022年12月31日，发行人及其重要子公司已取得注册证书的中国境万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-32内软件著作权共10项，具体情况参见本募集说明书之“附件五：发行人及其重要子公司拥有的知识产权”之“（三）中国境内软件著作权”。
五、现有业务发展安排及未来发展战略（一）发展战略公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。
未来，发行人将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城市建设服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为市场领先的房地产开发企业。
（二）发展计划长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。
而随着行业由黄金时代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营管理能力的要求更加全面。
短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环境的逐步好转。
公司对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。
未来，公司将以城市建设服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会；同时，公司将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
1、进一步巩固在国内的领先地位通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的机遇，持续提升产品竞争力，公司将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。
同时为了保持公司良好的增长，公司也将积极进行新业务的探索和布局，确定新的商业模式。
2、坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转公司将继续坚持主流定位，“盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理调整产品设计，以满足市场需求。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-33公司已建立以现金流为核心的运营管控体系。
将继续坚持积极销售的策略，以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。
同时，进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
在项目资源方面，公司将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地但保证土地资源满足未来两到三年的开发。
鉴于不同地区市场分化较大，在获取新项目时，公司将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
此外，公司将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。
公司持有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管理收入，从而让公司得以增加灵活性和借助合作方的优势。
3、坚持审慎的财务策略，确保经营安全随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。
在财务管理方面，公司将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体系。
公司将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还1年内到期的债务，并致力保持稳定且可持续的债务水平。
4、继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务公司将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的居住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等配套服务。
公司将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不断增加的客户需求。
公司会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展公司的产品或服务供应。
5、继续提倡住宅工业化和绿色建筑作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，公司将通过拓展和深入应用工业化技术推广住宅工业化。
住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部件按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。
公司作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理能万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-34力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边际。
公司在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。
（三）本次向特定对象发行对发行人业务发展目标的影响本次向特定对象发行募集资金投资项目围绕公司主营业务展开，符合国家相关的产业政策以及公司整体战略发展方向。
本次发行将有助于公司实现业务发展目标，推进业务发展战略。
六、发行人盈利能力（一）发行人利润表主要数据2020年、2021年、2022年及2023年1-3月，发行人利润表主要情况如下：单位：万元、%项目2023年1-3月2022年2021年2020年营业收入6,847,400.7450,383,836.7445,279,777.4041,911,167.77毛利1,057,740.339,851,908.049,882,063.6012,257,098.97净利润283,371.363,755,090.933,806,952.705,929,811.64毛利率15.4519.5521.8229.25净利率4.147.458.4114.15归属于上市公司股东的净利润144,581.132,261,777.852,252,403.344,151,554.49归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润64,562.841,976,210.302,238,178.194,023,771.11（二）最近一年经营业绩情况报告期各期，发行人的营业收入分别为4,191.12亿元、4,527.98亿元及5,038.38亿元，毛利率分别为29.25%、21.82%及19.55%，净利率分别为14.15%、8.41%及7.45%。
发行人实现的归属于上市公司股东的净利润分别为415.16亿元、225.24亿元及226.18亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为402.38亿元、223.82亿元及197.62亿元。
2022年度，发行人营业收入、归属于上市公司股东的净利润相较2021年分别增长11.27%、0.42%。
2022年度，发行人毛利、净利润及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润相比2021年分别下降0.31%、1.36%及11.70%，主要系：1、受房地产政策调控影响，需求释放缓慢而供应竞争加剧，导致结算万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-35均价略有下降；2、土地市场竞争激烈，结算项目地价占售价比上升；3、受宏观经济影响，原材料的价格上涨导致整体建安成本提升所致。
近年来，受“三道红线”融资管理规则、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台影响，地产融资端先行受阻，商品房销售增速放缓。
根据国家统计局公开数据显示，2022年，全国商品房销售面积为135,837万平方米，同比下降24.3%，其中商品住宅销售额为133,308亿元，同比下降26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降22.7%、33.2%、20.4%和28.0%，行业整体呈下行态势。
发行人盈利指标变动趋势与行业趋势保持一致。
尽管发行人于2022年的盈利指标相较前年度有所回落，但随着从中央到各地持续优化政策，支持行业平稳发展，房地产行业未来的前景依然可观。
2022年11月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、中国证监会发布“第三支箭”支持房地产股权融资，房地产行业融资环境出现改善。
同时，发行人将以保持稳健安全为经营的首要目标，致力于经营管理水平的提升，以高质量促成未来的发展。
发行人的开发业务将继续保持高质量投资，优先投向市场稳定、项目安全边际高、团队操盘能力强的项目。
物业服务方面，万物云将保持高品质服务水平，深入推进蝶城战略，加强投后整合，实现基础业务稳健增长。
物流、长租公寓、商业等业务将抓住窗口期进一步发展，巩固在各自领域的头部地位，未来将有更为广阔的盈利空间。
发行人最近一年业绩出现下滑，但仍然满足本次发行的基本条件，不会对本次发行构成重大不利影响。
（三）2023年1-3月经营业绩情况2023年1-3月，发行人的营业收入为684.74亿元，同比上涨9.27%；毛利为105.77亿元，同比下降10.58%；发行人实现的归属于上市公司股东的净利润为14.46亿元，同比上涨1.16%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6.46亿元，同比下降40.92%，主要系2023年1-3月结算的房地产开发项目地价占售价比例同比升高，导致毛利率同比下降所致。
七、行政处罚情况报告期内，发行人及其重要子公司受到的行政处罚共4项，具体情况如下：万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-36序号被处罚主体处罚机关处罚时间处罚事由处罚内容进展情况是否导致发行人构成《发行注册管理办法》第十一条第（六）款向特定对象发行股票禁止性情形1深圳万科发展深圳市交通运输局2021/7/19未经审批同意占用、挖掘道路责令改正违法行为，并罚款8万元已缴纳罚款、完成整改根据深圳市交通运输局出具的复函，该案件不属于较大数额罚款的行政处罚案件2广州黄埔文冲广州市黄埔区城市管理和综合执法局2020/11/17项目F地块未办理《广州市建筑废弃物处置证》排放建筑废弃物处以30万元罚款已缴纳罚款、完成整改根据广州市黄埔区城市管理和综合执法局出具的证明，该行政处罚事项不属于重大违法违规行为3广州黄埔文冲广州市黄埔区住房和城乡建设局2021/11/25申请商品房预售许可过程中，存在提供虚假项目形象进度和公建配套建设情况的说明与承诺责令停止预售，撤销E1、E2、E3、E8栋预售许可并处以3万元罚款已缴纳罚款并完成整改，并重新取得预售证根据广州市黄埔区住房和城乡建设局出具的证明，该处罚不属重大行政处罚4广州黄埔文冲广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处2022/1/5未冲洗地面和车辆有效防尘，导致工地周边马路污染处以10万元罚款已缴纳罚款、完成整改根据广州市黄埔区城市管理和综合执法局2出具的证明，该行政处罚事项不构成重大违法违规行为根据相关政府主管部门出具的证明，上述处罚不属于发行人的重大违法行为，亦不构成严重损害投资者合法权益和社会公共利益的违法行为。
发行人及其重要子公司报告期内受到的上述行政处罚不会对发行人持续经营和合法存续产生重大不利影响，也不会对本次发行构成重大不利影响。
八、财务性投资情况（一）财务性投资的认定标准1、财务性投资的认定中国证监会《发行注册管理办法》规定：“除金融类企业外，最近一期末不存在金额较大的财务性投资。
”中国证监会《适用意见18号》规定：“（一）财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融2根据《广州市黄埔区城市管理和综合执法局职能配置、内设机构和人员编制规定》，各街（镇、园区）执法队接受各街（镇、园区）、区城市管理和综合执法局的双重领导；根据《广州市人民政府关于镇街综合行政执法的公告》，该项处罚相关事项的行政处罚权调整由镇街实施。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-37业务（不包括投资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营业务无关的股权投资；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买收益波动大且风险较高的金融产品等。
（二）围绕产业链上下游以获取技术、原料或者渠道为目的的产业投资，以收购或者整合为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的拆借资金、委托贷款，如符合公司主营业务及战略发展方向，不界定为财务性投资。
（三）上市公司及其子公司参股类金融公司的，适用本条要求；经营类金融业务的不适用本条，经营类金融业务是指将类金融业务收入纳入合并报表。
（四）基于历史原因，通过发起设立、政策性重组等形成且短期难以清退的财务性投资，不纳入财务性投资计算口径。
（五）金额较大是指，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超过公司合并报表归属于母公司净资产的百分之三十（不包括对合并报表范围内的类金融业务的投资金额）。
（六）本次发行董事会决议日前六个月至本次发行前新投入和拟投入的财务性投资金额应当从本次募集资金总额中扣除。
投入是指支付投资资金、披露投资意向或者签订投资协议等。
（七）发行人应当结合前述情况，准确披露截至最近一期末不存在金额较大的财务性投资的基本情况。
”2、类金融业务的认定中国证监会《监管规则适用指引——发行类第7号》规定：“除人民银行、银保监会、证监会批准从事金融业务的持牌机构为金融机构外，其他从事金融活动的机构均为类金融机构。
类金融业务包括但不限于：融资租赁、融资担保、商业保理、典当及小额贷款等业务。
”（二）自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司新增实施或拟实施的财务性投资情况2023年2月10日，公司第十九届董事会第二十五次会议审议通过了关于2023年度向特定对象发行股票的有关议案。
自本次发行相关董事会决议日前六万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-38个月起至今，公司不存在新增实施或拟实施的财务性投资的情况，符合《适用意见18号》的相关规定。
（三）公司最近一年末未持有金额较大的财务性投资公司坚持高质量投资，聚焦房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住房、商业开发与运营等核心主业开展投资活动，发挥协同效应，提升运营效率。
截至2022年12月31日，公司不存在持有金额较大的财务性投资的情形，具体如下：单位：万元序号项目账面价值其中：财务性投资金额财务性投资占最近一年末归母净资产比例1交易性金融资产1,814.23--2交易性金融负债19,179.20--3衍生金融资产4,505.39--4衍生金融负债19,344.96--5其他非流动资产649,407.034,322.220.02%6其他权益工具投资125,429.96--7其他非流动金融资产387,750.8155,550.100.23%8长期股权投资12,948,646.831,054,481.574.34%合计1,114,353.904.59%截至2022年12月31日，公司财务性投资规模为1,114,353.90万元，占2022年12月31日公司归属于母公司股东净资产的4.59%，未超过30%。
因此，公司最近一年末未持有金额较大的财务性投资，符合《适用意见18号》的相关规定。
具体分析如下：1、交易性金融资产截至2022年12月31日，公司交易性金融资产账面价值为1,814.23万元，主要包括：（1）公司购买的固定收益类银行理财产品，相关产品属于低风险、收益稳定的产品，不属于收益波动大且风险较高的金融产品，不属于财务性投资；（2）公司持有的ST大集股票，公司通过子公司天津万海取得ST大集股票系处理历史债权债务被动受偿所得，非公司主动增加投资的行为，公司亦未新增资金投入，不属于财务性投资。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-392、交易性金融负债截至2022年12月31日，公司交易性金融负债账面价值为19,179.20万元，系收购伯恩物业产生的或有对价。
公司于2021年以20.06亿元收购伯恩物业100%权益，其中15.88亿元的基准价格已支付，1.92亿元的或有对价以公允价值计量，列示为交易性金融负债。
收购伯恩物业属于公司对主营业务的投资，不属于财务性投资。
3、衍生金融资产截至2022年12月31日，公司衍生金融资产账面价值为4,505.39万元，系公司持有的交叉货币互换合约，属于开展国际业务中对冲外汇波动风险而持有的外汇套期保值工具，不属于财务性投资。
4、衍生金融负债截至2022年12月31日，公司衍生金融负债账面价值为19,344.96万元，系公司持有的交叉货币互换合约，属于开展国际业务中对冲外汇波动风险而持有的外汇套期保值工具，不属于财务性投资。
5、其他非流动资产截至2022年12月31日，公司的其他非流动资产账面价值为649,407.03万元，主要包括：（1）公司从事房地产开发及相关资产经营等主营业务而产生的一级土地开发款、项目合作款及项目应收款，不属于财务性投资；（2）公司持有的账面价值为4,322.22万元的财产权信托产品，谨慎起见认定为财务性投资。
6、其他权益工具投资截至2022年12月31日，公司的其他权益工具投资的账面价值为125,429.96万元，主要是对房地产开发企业绿景（中国）地产投资有限公司及物业服务企业Cushman&Wakefieldplc的投资，符合公司的主营业务及战略发展方向。
该投资不以获取投资收益为唯一目的，属于公司的战略投资，不属于财务性投资。
7、其他非流动金融资产截至2022年12月31日，公司的其他非流动金融资产的账面价值为387,750.81万元，主要包括对房地产开发产业链上下游行业及对居民日常生活相万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-40关领域的投资，其中，涉及财务性投资的金额为55,550.10万元，具体情况如下：单位：万元被投资单位账面价值被投资企业主要业务所属行业中小企业发展基金（深圳南山有限合伙）30,000.00投资北京歌华丝路金桥传媒产业投资基金合伙企业（有限合伙）15,000.00投资北京昆仑鸿星文化体育投资有限公司9,800.00文化体育XiaojuKuaizhiInc288.10出行服务天津万华股份有限公司370.00化工天津天女化工集团股份有限公司92.00化工合计55,550.10中小企业发展基金（深圳南山有限合伙）系公司响应国家扶持中小企业发展战略而参与设立的专注中小企业发展创业投资业务的投资机构；对北京歌华丝路金桥传媒产业投资基金合伙企业（有限合伙）、北京昆仑鸿星文化体育投资有限公司、XiaojuKuaizhiInc的投资系公司希望加强在传媒、文化体育、出行等与居民日常生活相关领域的产业协同；对天津万华股份有限公司、天津天女化工集团股份有限公司的投资系公司早期形成。
谨慎起见，将上述投资认定为财务性投资。
8、长期股权投资截至2022年12月31日，公司的长期股权投资的账面价值为12,948,646.83万元，主要包括对房地产开发产业链上下游行业及对居民日常生活相关领域的投资。
其中，涉及财务性投资的金额为1,054,481.57万元，具体情况如下：单位：万元被投资单位账面价值被投资企业主要业务所属行业徽商银行股份有限公司300,187.34金融及相关服务深圳资产管理有限公司115,182.31金融及相关服务深圳市高新投集团有限公司104,537.50金融及相关服务深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司39,726.56金融及相关服务CMCHoldingsLimited188,523.90文化体育苏州华人文化投资中心（有限合伙）105,000.00文化体育深圳市华语传媒股份有限公司12,021.41文化体育上海万艋航体育文化有限公司255.00文化体育万翮（珠海）投资管理有限公司120.00文化体育万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-41被投资单位账面价值被投资企业主要业务所属行业深圳信寰泰股权投资合伙企业（有限合伙）74,039.77投资横琴和谐鼎泰股权投资企业（有限合伙）50,000.00投资上海交大科技园有限公司23,736.67投资芜湖歌斐景泽投资中心（有限合伙）17,346.65投资杭州科亚企业管理有限公司2,756.28投资中长胜基金管理有限公司1,000.00投资万鑫领先投资管理（横琴）有限公司700.00投资上海万信嘉富资产管理有限公司152.19投资北京东万恒达经济咨询中心（有限合伙）1.00投资ChinaPrimaryEnergyHoldingLtd.6,552.10其他杉数科技（北京）有限公司5,000.00其他深圳市有方科技股份有限公司4,972.57其他万创青绿（北京）环境科技有限公司1,200.00其他福讯信息技术有限公司1,030.29其他广州朗思威环境科技股份有限公司440.00其他合计1,054,481.57上述被投资单位主要从事金融及相关服务、文化体育、投资等行业。
对金融及相关服务的投资系公司希望增强金融方面的协同，防范金融风险；对文化体育等行业的投资系希望加强相关领域与房地产开发业务的联动和协同，并加强与居民日常生活相关领域的产业协同，是围绕主营业务的发展与延伸。
但谨慎起见，将上述行业的相关投资认定为财务性投资。
综上所述，截至2022年12月31日，公司财务性投资规模为1,114,353.90万元，占公司合并报表归属于母公司净资产的4.59%，且不涉及自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本募集说明书出具日的投入。
公司最近一年末不存在持有金额较大的财务性投资的情况，符合《适用意见18号》的相关规定。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-42第二节本次发行概要一、本次发行的背景和目的（一）本次发行的背景1、“保交楼、保民生、保稳定”的国家号召下，政策支持房地产企业合理融资需求房地产市场平稳发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。
2022年11月，国家发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，从信贷、债券、股权三大融资渠道出发，“三箭齐发”支持我国房地产企业满足合理融资需求。
信贷与债券融资方面，2022年11月21日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，要求保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期，并用好民营企业债券融资支持工具，支持民营房地产开发企业发债融资。
股权融资方面，2022年11月28日，中国证监会新闻发言人提出，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，中国证监会支持实施改善优质房地产开发企业资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展。
中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产企业股权融资，包括允许房地产上市企业非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
2022年12月22日，中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。
要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。
2、宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，为行业发展创造了良好环境改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展。
根据国家统计局发布的2022年全年国内生产总值初步核算结果，2022年我国GDP为121.02万亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%。
根据国家统计局发布的2022年居民收入和消费支出情况，全国居民人均可支配收入36,883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-43因素实际增长2.9%。
我国经济仍将维持稳定的发展趋势，为房地产业长期稳定发展创造了良好的经济环境。
3、房地产行业进入高质量发展时代，城镇化进程持续推进，未来发展前景依然可观房地产作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产行业的快速发展对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。
而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等供求矛盾也日益凸显。
近几年来，国家为促进房地产行业平稳健康发展加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。
从长远来看，我国房地产市场的长期发展本质在于城镇化过程中城市人口对住房的较大需求、稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程。
因此，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
4、房地产市场区域分化逐渐显现，行业集中度日益提高随着我国房地产市场的不断发展，国内房地产市场区域分化加剧，并呈现出规模和地域两极分化的态势。
一线城市和部分区域中心城市享有持续人口净流入的红利，房地产市场具有较大的发展空间；部分三、四线城市受人口结构老化、青年人口持续流出等人口因素及经济增长放缓因素限制，房地产市场压力相对较大。
随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，行业的集中度也将因此而持续提高。
（二）本次发行的目的1、积极响应国家政策实施，推动公司业务发展公司以“城市建设服务商”为战略定位，通过包括并购在内的多种方式，配合国家产业政策的实施，努力推动业务和战略转型升级，已初步取得积极成效，在房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等多项业务上取得了长足的发展。
房地产行业是国家经济的重要支柱产业，2022年11月，国家发布多重政策万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-44推动房地产企业健康平稳发展，中国证监会亦决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，其中包括恢复房地产上市企业非公开方式再融资。
2022年12月22日，中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。
要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。
公司将利用本次向特定对象发行，完善公司业务布局并推进业务发展，积极响应国家政策实施。
2、优化公司资本结构，增强抗风险能力截至2020年12月31日、2021年12月31日、2022年12月31日及2023年3月31日，公司合并口径资产负债率分别为81.28%、79.74%、76.95%及77.20%，资产负债率较高。
通过本次向特定对象发行股票，可以增加公司的所有者权益，进一步优化资本结构，提高公司盈利水平和抗风险能力，提升公司的核心竞争力和可持续发展能力。
3、增强公司资金实力，为长期稳定发展奠定基础房地产行业属资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长等特点。
因此，强大的资金实力是公司积极扩张、充分参与市场竞争的重要保障。
在房地产市场增速趋稳、地价和项目建设成本日益走高的背景下，是否拥有充足的现金流对房地产企业的可持续发展至关重要。
公司拟通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司的长期稳定发展奠定坚实基础。
二、发行对象及其与发行人关系本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过35名（含35名）特定对象。
发行对象范围为：符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、财务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托公司、合格境外机构投资者以及其他合格的投资者等。
证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以其管理的二只以上产品认购的，视为一个发行对象；信托公司作为发行对象，只能以自有资金认购。
在本次发行申请经深交所审核通过并经中国证监会同意注册后，按照中国证监会的相关规定，由公司董事会及/或其授权人士在股东大会授权范围内，与保万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-45荐人（主承销商）根据发行对象申购报价情况协商确定。
若国家法律、行政法规、部门规章或规范性文件或监管部门对向特定对象发行股票的发行对象另有规定的，从其规定。
截至本募集说明书出具日，公司本次向特定对象发行股票尚无确定的发行对象，因而无法确定发行对象与公司的关系。
发行对象与公司之间的关系将在发行结束后公告的《发行情况报告书》予以披露。
三、本次发行方案概要（一）发行股票种类和面值本次向特定对象发行股票种类为境内上市人民币普通股（A股），每股面值人民币1.00元。
（二）发行方式及发行时间本次发行采用向特定对象发行股票的方式，公司将在获得深交所审核通过并取得中国证监会同意注册的批复后，在规定的有效期内选择适当时机实施。
（三）发行对象和认购方式本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过35名（含35名）特定对象。
发行对象范围为：符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、财务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托公司、合格境外机构投资者以及其他合格的投资者等。
证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以其管理的二只以上产品认购的，视为一个发行对象；信托公司作为发行对象，只能以自有资金认购。
最终发行对象，将在本次发行申请经深交所审核通过并经中国证监会同意注册后，由公司董事会根据股东大会授权，与主承销商按照相关规定协商确定。
若发行时法律、法规或规范性文件对发行对象另有规定的，公司将按新的规定进行调整。
本次发行的发行对象均以现金方式并以相同价格认购本次发行股票。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-46（四）发行价格与定价方式本次向特定对象发行股票的定价基准日为发行期首日。
本次向特定对象发行股票的发行价格不低于定价基准日前20个交易日（不含定价基准日，下同）公司A股股票交易均价的80%（即“发行底价”，按“进一法”保留两位小数）。
定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价=定价基准日前20个交易日公司A股股票交易总额÷定价基准日前20个交易日A股股票交易总量。
在本次向特定对象发行A股股票定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格应相应调整。
在前述发行底价的基础上，本次发行的最终发行价格，将在本次发行申请经深交所审核通过并经中国证监会同意注册后，由公司董事会及/或其授权人士在股东大会授权范围内，与保荐人（主承销商）按照法律法规的规定和监管部门的要求，根据发行对象申购报价的情况协商确定。
（五）发行数量本次向特定对象发行股票的数量为募集资金总额除以发行价格（计算结果出现不足1股的，尾数应向下取整，对于不足1股部分的对价，在认购总价款中自动扣除），且不超过110,000万股（含本数）。
若公司股票在关于本次向特定对象发行股票的董事会决议公告日至发行日期间发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，或者其他事项导致公司总股本发生变化，本次向特定对象发行股票数量及上限将进行相应调整。
最终发行数量将在本次发行申请经深交所审核通过并经中国证监会同意注册后，在上述发行数量上限范围内，由公司董事会及/或其授权人士在股东大会的授权范围内，按照相关法律、行政法规、部门规章或规范性文件的规定及发行时的实际情况，与本次向特定对象发行股票的保荐人（主承销商）协商确定。
若中国证监会等监管部门对上述发行数量有所调整，以其同意注册的数据为准。
（六）限售期安排本次向特定对象发行股票完成后，认购对象所认购的本次向特定对象发行股万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-47票股份自发行结束之日起6个月内不得转让。
上述股份锁定期届满后减持还需遵守《公司法》《证券法》和《股票上市规则》等法律、法规、规章、规范性文件以及《公司章程》的相关规定。
在上述股份锁定期限内，发行对象所认购的本次发行股份因公司送股、资本公积金转增股本等事项而衍生取得的股份，亦应遵守上述股份限售安排。
（七）上市地点本次发行的股票锁定期满后，将在深交所上市交易。
（八）本次发行前的滚存未分配利润安排本次发行前的滚存未分配利润由本次发行完成后的新老股东按照发行后的股份比例共享。
（九）募集资金数额及用途本次向特定对象发行股票的募集资金总额不超过人民币150.00亿元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于以下项目：序号项目名称总投资金额（万元）募集资金拟投入金额（万元）1中山金域国际293,443125,0002广州金茂万科魅力之城934,63580,0003珠海海上城市404,22650,0004杭州星图光年轩542,54970,0005郑州翠湾中城396,187130,0006郑州未来时光236,13070,0007重庆星光天空之城220,670100,0008成都菁蓉都会171,06385,0009西安万科东望646,644120,00010长春溪望荟233,26890,00011鞍山高新万科城457,286130,00012补充流动资金450,000450,000合计4,986,1001,500,000若本次向特定对象发行股票扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，在符合相关法律法规的前万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-48提下，按照项目的轻重缓急等情况，调整募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司自筹解决。
为保证募集资金投资项目的顺利进行，并保障公司全体股东的利益，本次向特定对象发行股票募集资金到位之前，公司将根据募投项目实际进度情况以自有资金或自筹资金先行投入，待募集资金到位后按照相关规定程序予以置换。
（十）本次发行决议有效期限本次发行决议的有效期为公司股东大会审议通过本次向特定对象发行股票发行方案之日起12个月有效。
若国家法律、行政法规、部门规章或规范性文件对向特定对象发行股票有新的规定，公司将按新的规定进行相应调整。
四、本次发行是否构成关联交易截至本募集说明书出具日，本次向特定对象发行股票尚未确定发行对象；若存在因关联方认购本次向特定对象发行的股份构成关联交易的情形，公司将按照有关规定及时进行审议和披露。
五、本次发行是否导致公司控制权发生变化本次发行前，公司无控股股东，亦无实际控制人，深铁集团持有公司股份3,242,810,791股，占公司总股本27.18%，为公司第一大股东。
深铁集团不因本次向特定对象发行股票而取得公司控股权或实际控制权。
因此，本次发行完成后，公司仍无控股股东和实际控制人，本次向特定对象发行股票不会导致公司的控制权发生变化。
六、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序本次向特定对象发行股票A股股票方案是基于公司2022年第一次临时股东大会审议通过的《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》而拟定，已分别于2023年2月10日、2023年2月21日、2023年3月8日和2023年4月14日获得公司第十九届董事会第二十五次会议、第十九届董事会第二十六次会议、2023年第一次临时股东大会和第十九届董事会第二十九次会议审议通过。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-49根据《公司法》《证券法》《发行注册管理办法》等相关法律法规的规定，本次发行需经深交所审核通过和中国证监会同意注册后方可实施。
在获得中国证监会同意注册后，公司将依法向深交所和中登深圳分公司申请办理股票发行、登记与上市等事宜，完成本次发行的全部呈报批准程序。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-50第三节董事会关于本次募集资金使用的可行性分析一、本次发行募集资金使用计划公司本次发行的募集资金总额不超过人民币150.00亿元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于以下项目：序号项目名称总投资金额（万元）募集资金拟投入金额（万元）1中山金域国际293,443125,0002广州金茂万科魅力之城934,63580,0003珠海海上城市404,22650,0004杭州星图光年轩542,54970,0005郑州翠湾中城396,187130,0006郑州未来时光236,13070,0007重庆星光天空之城220,670100,0008成都菁蓉都会171,06385,0009西安万科东望646,644120,00010长春溪望荟233,26890,00011鞍山高新万科城457,286130,00012补充流动资金450,000450,000合计4,986,1001,500,000若本次发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，在符合相关法律法规的前提下，按照项目的轻重缓急等情况，调整募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司自筹解决。
为保证募集资金投资项目的顺利进行，并保障公司全体股东的利益，本次发行募集资金到位之前，公司将根据募投项目实际进度情况以自有资金或自筹资金先行投入，待募集资金到位后按照相关规定程序予以置换。
二、本次发行与公司现有业务或发展战略的关系公司本次募集资金将用于11个房地产项目及补充流动资金，均与公司主业紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发展趋势和国家产业政策，具有较好的市场前景和盈利能力。
本次发行完成后，发行人的主营业务保万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-51持不变，不存在因本次发行而导致的业务及资产整合计划。
三、本次募集资金使用的必要性和可行性分析（一）中山金域国际项目1、项目基本情况项目名称：中山金域国际项目总投资：293,443万元占地面积：109,251平方米总建筑面积：370,635平方米项目经营主体：中山市东都房地产开发经营有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同442000-2009-003296土地使用权证粤（2021）中山市不动产权第0219919号建设用地规划许可证地字第060222009040010（补）号建设工程规划许可证建字第442000202201383号、建字第442000202201384号、建字第442000202204760号、建字第442000202204908号建筑工程施工许可证442000202201300501、442000202201300601、442000202206010101、442000202206010201立项备案2108-442000-04-01-142233环评备案无需办理预售许可证中建房（预）字第2022068号、中建房（预）字第2022069号、中建房（预）字第2022107号、中建房（预）字第2022218号3、项目投资概算本项目总投资额预计为293,443万元，公司计划募集资金投入125,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）339,853万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-52序号项目指标2净利润（万元）28,0893销售净利率（%）8.274项目投资收益率（%）9.575、项目市场前景及销售情况中山金域国际项目位于中山市古镇镇区TOD新城板块，紧邻利和广场、西部产业园。
项目周边有古镇快线、古镇轻轨等公共交通资源，周边有镇南小学、古镇人民医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目计划于2023年12月开始交付。
6、项目实施安排公司名称中山市东都房地产开发经营有限公司法定代表人彭雷住所中山市古镇镇冈东村松桑围大街冈东市场二01卡注册资本125,162万元人民币成立日期2021-04-29营业期限2021-04-29至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准，文件或许可证件为准）一般项目：物业管理。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至本募集说明书出具日，公司及珠海盈晟房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）分别实际享有中山市东都房地产开发经营有限公司98.34%以及1.66%的权益。
珠海盈晟房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
本项目总投资额预计为293,443万元，公司计划使用募集资金投入125,000万元。
珠海盈晟房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-53（二）广州金茂万科魅力之城项目1、项目基本情况项目名称：广州金茂万科魅力之城项目总投资：934,635万元占地面积：162,497平方米总建筑面积：697,521平方米项目经营主体：广州市万致房地产有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同440183-2020-000061土地使用权证粤（2021）广州市不动产权第10092084号建设用地规划许可证地字第440118202100616号建设工程规划许可证建字第440118202110099号、建字第440118202110101号、建字第440118202110102号、建字第440118202110105号、建字第440118202110230号、建字第440118202110231号、建字第440118202110232号、建字第440118202110233号、建字第440118202110234号、建字第440118202110235号、建字第440118202110237号、建字第440118202110238号、建字第440118202110239号、建字第440118202110240号、建字第440118202110241号、建字第440118202110242号、建字第440118202110243号、建字第440118202110244号、建字第440118202111510号、建字第440118202111512号、建字第440118202111514号、建字第440118202111516号、建字第440118202217441号、建字第440118202217442号、建字第440118202220321号、建字第440118202220322号、建字第440118202220323号、建字第440118202220324号、建字第440118202220325号、建字第440118202220326号建筑工程施工许可证440183202106020501、440183202107190301、440183202107210201、440183202107290101、440183202108270301、440183202108270401、440183202109280301、440183202109280401、440183202109280801、440183202204270201、440183202205110201、440183202207200301立项备案2102-440118-04-01-971724环评备案无需办理预售许可证增城房预（网）字第20210849号、增城房预（网）字第20210850号、增城房预（网）字第20210851号、增城房预（网）字第20210852号、增城房预（网）字第20210853号、增城房预（网）字第20210854号、增城房预（网）字第20220278号、增城房万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-54文件名称文件编号预（网）字第20220279号、增城房预（网）字第20220537号3、项目投资概算本项目总投资额预计为934,635万元，公司计划募集资金投入80,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）983,1992净利润（万元）32,6473销售净利率（%）3.324项目投资收益率（%）3.495、项目市场前景及销售情况广州金茂万科魅力之城项目位于广州市增城区新塘板块，项目周边有地铁13号线等公共交通资源，周边有华师附小、省社区少年宫、金海岸城市广场、合汇商业广场等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目已于2022年12月开始交付。
6、项目实施安排（1）项目实施主体基本情况公司名称广州市万致房地产有限公司法定代表人吴忠友住所广州市增城区新塘镇新塘大道西401号二楼A023注册资本575,700万元人民币成立日期2021-01-26营业期限2021-01-26至无固定期限经营范围房地产开发经营截至本募集说明书出具日，公司、珠海吉创投资企业（有限合伙）及广州金万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-55茂置业有限公司分别实际享有广州市万致房地产有限公司50.85%、0.15%以及49.00%的权益。
（2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式公司名称广州金茂置业有限公司法定代表人魏浙住所广州市南沙区珠江管理区发展路一巷3号二层229房（仅限办公用途）注册资本700,000万元人民币成立日期2014-09-04营业期限2014-09-04至2044-09-07经营范围房地产咨询；房地产经纪；房地产评估；住房租赁；非居住房地产租赁；土地使用权租赁；物业管理；以自有资金从事投资活动；房地产开发经营与发行人是否存在关联关系否股权结构股东名称拥有权益比例中国金茂控股集团有限公司70%北京兴茂置业有限公司30%合计100%珠海吉创投资企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
根据《广州万科企业有限公司与广州金茂置业有限公司关于增城区新塘镇东江大道东侧18101205A20140号地块之合作开发协议协议》，广州市万致房地产有限公司的股东会决议需经代表半数以上表决权股东同意或三分之二以上（含本数）表决权股东同意方可通过。
广州市万致房地产有限公司设董事会，董事会成员5名，由广州万科企业有限公司（公司全资子公司）委派3名，广州金茂置业有限公司委派2名，由股东会选举产生。
广州市万致房地产有限公司不设监事会，设2名监事，由广州万科企业有限公司和广州金茂置业有限公司各委派一人担任。
本项目总投资额预计为934,635万元，公司计划使用募集资金投入80,000万元。
广州金茂置业有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，根据项目建设资金需要，按其权益比例同步对广州市万致房地产有限公司提供资金支持。
珠海吉创投资企业（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-56东投入。
（三）珠海海上城市项目1、项目基本情况项目名称：珠海海上城市项目总投资：404,226万元占地面积：138,947平方米总建筑面积：362,461平方米项目经营主体：珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同440401-2020-000022土地使用权证粤（2021）珠海市不动产权第0015002号、粤（2021）珠海市不动产权第0015003号、粤（2021）珠海市不动产权第0015004号、粤（2021）珠海市不动产权第0015130号、粤（2021）珠海市不动产权第0015131号、粤（2021）珠海市不动产权第0015176号建设用地规划许可证地字第440404202000096号、地字第440404202000097号、地字第440404202000098号、地字第440404202000099号、地字第440404202000100号建设工程规划许可证建字第（金湾）2021-031号、建字第（金湾）2021-033号、建字第（金湾）2021-034号、建字第（金湾）2021-038号、建字第（金湾）2022-028号、建字第（金湾）2022-104号、建字第（金湾）2022-105号建筑工程施工许可证440404202102250101、440404202104020501、440404202106020101、440404202106020201、440404202111250201立项备案2020-440404-70-03-077701环评备案无需办理预售许可证001-440404-2021-00002-5、001-440404-2021-00007-6、001-440404-2021-00008-4、001-440404-2021-00012-0、001-440404-2021-00019-9、001-440404-2021-00043-9、001-440404-2021-00117-5、001-440404-2021-00118-3、001-440404-2021-00126-3、001-440404-2021-00127-0、JWS20210018号、001-440404-2022-00002-7、001-440404-2022-00005-0、001-440404-2022-00009-43、项目投资概算本项目总投资额预计为404,226万元，公司计划募集资金投入50,000万元，万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-57剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）485,4532净利润（万元）46,3653销售净利率（%）9.554项目投资收益率（%）11.475、项目市场前景及销售情况珠海海上城市项目位于珠海市金湾区滨海商务区板块，紧邻横琴。
项目周边有洪鹤大桥、金海大桥等，交通便捷，周边有珠海一中附校、广东省人民医院珠海医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目已于2023年4月开始交付。
6、项目实施安排（1）项目实施主体基本情况公司名称珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司法定代表人蒋勇民住所珠海市金湾区三灶镇伟民路149号12栋402房注册资本80,000万元人民币成立日期2020-08-07营业期限2020-08-07至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：房地产咨询；物业管理；住房租赁。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至本募集说明书出具日，公司、珠海市繁科企业管理中心（有限合伙）、南光（横琴）置业有限公司以及东莞市中顺项目投资有限公司分别实际享有珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司59.61%、0.39%、20.00%以及20.00%的权益。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-58（2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式1）南光（横琴）置业有限公司公司名称南光（横琴）置业有限公司法定代表人蔡子良住所珠海市横琴新区福临道55号2101、2102、2106-2109注册资本236,900万元人民币成立日期2016-07-05营业期限2016-07-05至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营；停车场服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准，文件或许可证件为准）一般项目：非居住房地产租赁；物业管理；商业综合体管理服务；以自有资金从事投资活动；劳务服务（不含劳务派遣）；人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）与发行人是否存在关联关系否股权结构股东名称拥有权益比例南光置业有限公司100%合计100%2）东莞市中顺项目投资有限公司公司名称东莞市中顺项目投资有限公司法定代表人王沛柱住所广东省东莞市厚街镇湖景大道125号湖景壹号庄园185栋206室注册资本100万元人民币成立日期2020-12-16营业期限2020-12-16至无固定期限经营范围项目投资；企业管理咨询。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）与发行人是否存在关联关系否股权结构股东名称拥有权益比例广东大中房地产开发有限公司100%合计100%珠海市繁科企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-59根据《海上城市二期项目合作开发协议》，珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司的股东会决议需经代表半数以上（含本数）表决权股东同意或经全体股东表决一致同意方可通过。
珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司设董事会，董事会成员5名，由珠海市万滨初新企业管理有限公司（公司控股子公司，珠海市繁科企业管理中心（有限合伙）参股）委派3名，南光（横琴）置业有限公司委派1名，东莞市中顺项目投资有限公司委派1名，董事长由珠海市万滨初新企业管理有限公司委派董事担任。
珠海市万滨晨璟房地产开发不设监事会，设2名监事，由南光（横琴）置业有限公司和东莞市中顺项目投资有限公司各委派一人担任。
本项目总投资额预计为404,226万元，公司计划使用募集资金投入50,000万元。
南光（横琴）置业有限公司已书面确认，将根据项目建设资金需要，按其权益比例对珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司进行同等条件的增资。
东莞市中顺项目投资有限公司已书面确认，将根据项目建设资金需要，按其权益比例对珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司提供同等条件的股东投入。
珠海市繁科企业管理中心（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（四）杭州星图光年轩项目1、项目基本情况项目名称：杭州星图光年轩项目总投资：542,549万元占地面积：78,088平方米总建筑面积：305,896平方米项目经营主体：杭州万璞置业有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同3301102022A21056土地使用权证浙（2022）杭州市不动产权第0201132号建设用地规划许可证地字第330110202200084号建设工程规划许可证建字第330110202200076号建筑工程施工许可证330110202206170201、330110202206200101万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-60文件名称文件编号立项备案2205-330110-04-01-345752环评备案无需办理预售许可证余售许字（2022）第ZJ00419号、余售许字（2022）第ZJ00508号、余售许字（2022）第ZJ00617号、余售许字（2022）第ZJ00728号3、项目投资概算本项目总投资额预计为542,549万元，公司计划募集资金投入70,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）619,5292净利润（万元）59,2503销售净利率（%）9.564项目投资收益率（%）10.925、项目市场前景及销售情况杭州星图光年轩项目位于杭州市余杭区北部新城板块，紧邻良渚文化村。
项目周边有地铁2号线等公共交通资源，周边有梦栖小镇、良渚生命科技小镇、中国美术学院良渚校区等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目计划于2025年3月开始交付。
6、项目实施安排（1）项目实施主体基本情况公司名称杭州万璞置业有限公司法定代表人王海洋住所浙江省杭州市余杭区良渚街道良渚文化城艺术中心1幢L206室注册资本390,000万元人民币成立日期2022-05-07万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-61营业期限2022-05-07至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）截至本募集说明书出具日，公司、珠海杭盈企业管理合伙企业（有限合伙）、江西益达投资发展集团有限公司及VANSEKEVERGREENFUNDSPV1PTE.LTD.分别实际享有杭州万璞置业有限公司47.42%、2.58%、25.00%以及25.00%的权益。
（2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式1）江西益达投资发展集团有限公司公司名称江西益达投资发展集团有限公司法定代表人肖丹住所江西省南昌市东湖区洪都北大道636号西格玛商务中心1801（第18层）注册资本3,000万元人民币成立日期1998-05-07营业期限1998-05-07至2043-05-07经营范围信息产业投资、交通基础设施投资、通信项目投资、受托资产管理、企业托管经营、企业财务顾问、房地产开发、经营、能源、材料和机械电子设备，日用百货、五金交电化工、纺织品的批发、零售，计算机应用服务，信息、咨询服务；租赁服务，自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。
（以上项目国家有专项规定的除外）与发行人是否存在关联关系否股权结构股东名称拥有权益比例夏刚65%夏静35%合计100%2）VANSEKEVERGREENFUNDSPV1PTE.LTD.公司名称VANSEKEVERGREENFUNDSPV1PTE.LTD.唯一识别号202218511C住所266A,SouthBridgeRoad,#02-01Singapore058815注册资本100美元成立日期2022-05-29营业期限无限期万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-62经营范围不动产基金管理与发行人是否存在关联关系否股权结构股东名称拥有权益比例VansekEvergreenFundMasterSPVPte.Ltd.100%合计100%珠海杭盈企业管理合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
根据《浙江万科南都房地产有限公司、江西益达投资发展集团有限公司、海南万亦企业管理有限公司与VANSEKEVERGREENFUNDSPV1PTE.LTD.以及杭州万璞置业有限公司签署之合资协议》，杭州万璞置业有限公司的股东会决议需经代表半数以上（含本数）表决权股东同意或经全体股东表决一致同意方可通过。
杭州万璞置业有限公司设董事会，董事会成员5名，由浙江万科南都房地产有限公司（公司全资子公司）提名2名，海南万亦企业管理有限公司（公司全资子公司）、江西益达投资发展集团有限公司以及VANSEKEVERGREENFUNDSPV1PTE.各提名1名，董事长由浙江万科南都房地产有限公司提名的董事担任。
杭州万璞置业有限公司设2名监事，由浙江万科南都房地产有限公司或海南万亦企业管理有限公司提名1名，江西益达投资发展集团有限公司提名1名。
本项目总投资额预计为542,549万元，公司计划使用募集资金投入70,000万元。
江西益达投资发展集团有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，根据项目建设资金需要，按其权益比例对杭州万璞置业有限公司提供同等条件的股东投入。
VANSEKEVERGREENFUNDSPV1PTE.LTD.已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，根据项目建设资金需要，按其权益比例对杭州万璞置业有限公司进行同等条件的增资。
珠海杭盈企业管理合伙企业（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（五）郑州翠湾中城项目1、项目基本情况项目名称：郑州翠湾中城万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-63项目总投资：396,187万元占地面积：62,282平方米总建筑面积：349,585平方米项目经营主体：河南天河万科房地产开发有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同郑自然资出让—HJ—2020042、郑自然资出让—HJ—2020043、郑自然资出让—HJ—2020044土地使用权证豫（2021）郑州市不动产权第0027893号、豫（2021）郑州市不动产权第0027894号、豫（2021）郑州市不动产权第0029365号建设用地规划许可证地字第410108202009015号、地字第410108202009016号、地字第410108202009017号建设工程规划许可证建字第410108202109016号、建字第410108202109017号、建字第410108202109018号建筑工程施工许可证410100202109030201、410100202109230101、410100202109230201立项备案2020-410018-70-03-097739、2020-410018-70-03-097752、2020-410018-70-03-097749环评备案无需办理预售许可证（2021）郑房预字第5464号、（2021）郑房预字第5476号、（2021）郑房预字第5489号、（2021）郑房预字第5498号、（2022）郑房预字第5476号、（2022）郑房预字第5586号、（2022）郑房预字第5616号、（2022）郑房预字第5629号、（2022）郑房预字第5630号、（2022）郑房预字第5643号3、项目投资概算本项目总投资额预计为396,187万元，公司计划募集资金投入130,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）426,2522净利润（万元）28,4243销售净利率（%）6.674项目投资收益率（%）7.17万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-645、项目市场前景及销售情况郑州翠湾中城项目位于郑州市惠济区北三环板块，紧邻贾鲁河，可快速接驳京广快速路、北三环、连霍高速等。
项目周边有地铁4号线和5号线等公共交通资源，周边有长兴路实验小学、惠济区一中等学校、郑大一附院、金水区总院、惠济区人民医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目计划于2024年7月开始交付。
6、项目实施安排公司名称河南天河万科房地产开发有限公司法定代表人张艳威住所河南省郑州市惠济区江山路与新村西路交叉口东北角注册资本9,500万元人民币成立日期2020-09-04营业期限2020-09-04至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营；餐饮服务；出版物零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；住房租赁；非居住房地产租赁；企业管理咨询；食品销售（仅销售预包装食品）；礼仪服务；组织体育表演活动；组织文化艺术交流活动；会议及展览服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；玩具、动漫及游艺用品销售；日用百货销售；体育用品及器材零售；游乐园服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至本募集说明书出具日，公司及珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）分别实际享有河南天河万科房地产开发有限公司99.56%以及0.44%的权益。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
本项目总投资额预计为396,187万元，公司计划使用募集资金投入130,000万元。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-65（六）郑州未来时光项目1、项目基本情况项目名称：郑州未来时光项目总投资：236,130万元占地面积：53,205平方米总建筑面积：186,072平方米项目经营主体：郑州合泰房地产开发有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同郑自然资出让—JS—2021009土地使用权证豫（2021）郑州市不动产权第0099982号建设用地规划许可证地字第410105202109002号建设工程规划许可证建字第410105202109003号、建字第410105202109004号建筑工程施工许可证410100202104290103、410100202104300101立项备案2103-410105-04-01-444081环评备案无需办理预售许可证（2021）郑房预字第5403号、（2021）郑房预字第5473号、（2022）郑房预字第5567号、（2022）郑房预字第5587号3、项目投资概算本项目总投资额预计为236,130万元，公司计划募集资金投入70,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）265,1232净利润（万元）15,4473销售净利率（%）5.834项目投资收益率（%）6.54万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-665、项目市场前景及销售情况郑州未来时光项目位于郑州市金水区杨金板块，紧邻北龙湖金融岛、郑东新区CBD、龙子湖大学城以及金水科教园区。
项目周边有东三环、龙云路、明哲路、中州大道等，交通便捷，周边有纬五路一小、上海师范大学附属郑州启佳学校、郑大一附院、郑东颐和医院、河南省儿童医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目计划于2023年12月开始交付。
6、项目实施安排公司名称郑州合泰房地产开发有限公司法定代表人田沅君住所河南省郑州市金水区杨金路牛顿国际B座13楼02号注册资本5,000万元人民币成立日期2021-01-21营业期限2021-01-21至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；房地产经纪；住房租赁；非居住房地产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至本募集说明书出具日，公司及珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）分别实际享有郑州合泰房地产开发有限公司99.09%以及0.91%的权益。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
本项目总投资额预计为236,130万元，公司计划使用募集资金投入70,000万元。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（七）重庆星光天空之城项目1、项目基本情况项目名称：重庆星光天空之城万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-67项目总投资：220,670万元占地面积：115,558平方米总建筑面积：207,000平方米项目经营主体：重庆云科置业有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同渝地（2020）合字（沙区）第249号土地使用权证渝（2021）沙坪坝区不动产权第001399177号建设用地规划许可证地字第500106202100017号建设工程规划许可证建字第500106202100148号、建字第500106202200010号建筑工程施工许可证500106202112300201、500106202203250101立项备案2102-500106-04-05-744843环评备案无需办理预售许可证渝住建委（2021）预字第（1939）号、渝住建委（2022）预字第（198）号、渝住建委（2022）预字第（495）号、渝住建委（2022）预字第（698）号3、项目投资概算本项目总投资额预计为220,670万元，公司计划募集资金投入100,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）263,0482净利润（万元）30,1053销售净利率（%）11.444项目投资收益率（%）13.645、项目市场前景及销售情况重庆星光天空之城项目位于重庆市沙坪坝区新桥板块，地处新桥医院与融汇温泉城之间。
项目周边有重庆轨道9号线等公共交通资源，周边有沙坪坝小学融汇分校、西南医院、新桥医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-68及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目计划于2024年6月开始交付。
6、项目实施安排公司名称重庆云科置业有限公司法定代表人谭皓天住所重庆市沙坪坝区土主镇垄安大道115号201室-362注册资本1,000万元人民币成立日期2021-01-12营业期限2021-01-12至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理，企业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至本募集说明书出具日，公司及珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）分别实际享有重庆云科置业有限公司99.08%以及0.92%的权益。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
本项目总投资额预计为220,670万元，公司计划使用募集资金投入100,000万元。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（八）成都菁蓉都会项目1、项目基本情况项目名称：成都菁蓉都会项目总投资：171,063万元占地面积：86,356平方米总建筑面积：252,143平方米项目经营主体：成都万科锦都置业有限公司万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-692、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同510124-2021-B-006土地使用权证川（2022）郫都区不动产权第0025040号、川（2022）郫都区不动产权第0025041号建设用地规划许可证地字第510124202120937号建设工程规划许可证建字第510124202132104号、建字第510124202132105号、建字第510124202132106号建筑工程施工许可证510117202202090201、510117202202160701、510117202202230801、510117202202230901、510117202203140501立项备案川投资备【2108-510124-04-01-276136】FGQB-0254号、川投资备【2108-510124-04-01-291297】FGQB-0263号环评备案无需办理预售许可证蓉预售字510117202263817号3、项目投资概算本项目总投资额预计为171,063万元，公司计划募集资金投入85,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）205,0372净利润（万元）13,2053销售净利率（%）6.444项目投资收益率（%）7.725、项目市场前景及销售情况成都菁蓉都会项目位于成都市郫都区科创新城板块，紧邻郫筒板块。
项目周边有地铁6号线、有轨电车蓉2号线等公共交通资源，周边有泡桐树小学、电子科大实验中学、郫都第一中学、郫都区人民医院、中医药大学教学医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目计划于2024年6月开始交付。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-706、项目实施安排公司名称成都万科锦都置业有限公司法定代表人赵淳住所成都市郫都区现代工业港南片区西源大道4799号注册资本1,000万元人民币成立日期2017-11-07营业期限2017-11-07至无固定期限经营范围房地产开发经营；物业管理；房地产经纪；建筑装饰装修工程设计及施工；苗木种植与销售（以上范围不含国家法律、行政法规、国务院决定限制或禁止的项目，依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）截至本募集说明书出具日，公司和珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）分别实际享有成都万科锦都置业有限公司99.00%以及1.00%权益。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
本项目总投资额预计为171,063万元，公司计划使用募集资金投入85,000万元。
珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（九）西安万科东望项目1、项目基本情况项目名称：西安万科东望项目总投资：646,644万元占地面积：96,984平方米总建筑面积：594,481平方米项目经营主体：西安宁筑实业有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同YT01594、YT01595万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-71文件名称文件编号土地使用权证陕（2022）西安市不动产权第0133345号、陕（2022）西安市不动产权第0380180号建设用地规划许可证地字第（2015）008号建设工程规划许可证建字610113202230180号、建字第610113202230391号建筑工程施工许可证610113202205070101、610113202205070201、610113202209190101、610113202209190201立项备案2202-610113-04-01-511148、2202-610113-04-01-725844环评备案无需办理预售许可证雁塔预售字第2022139号、雁塔预售字第2022140号、雁塔预售字第2022335号、雁塔预售字第2022336号、雁塔预售字第2022504号3、项目投资概算本项目总投资额预计为646,644万元，公司计划募集资金投入120,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）731,9342净利润（万元）51,1533销售净利率（%）6.994项目投资收益率（%）7.915、项目市场前景及销售情况西安万科东望项目位于西安市雁塔区等驾坡板块，紧邻曲江新区与曲江文教园。
项目周边有地铁8号线等公共交通资源，周边有雁塔实验小学、西安市第四医院、西安市第九医院、武警医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目计划于2024年9月开始交付。
6、项目实施安排（1）项目实施主体基本情况万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-72公司名称西安宁筑实业有限公司法定代表人寇冰住所陕西省西安市雁塔区东月路等驾坡街道东等幸福新城小区7幢1单元1901室注册资本95,600万元人民币成立日期2020-07-21营业期限2020-07-21至无固定期限经营范围一般项目：物业管理；房地产咨询；信息技术咨询服务；市政设施管理；环境卫生公共设施安装服务；园林绿化工程施工；建筑工程用机械销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）截至本募集说明书出具日，公司、珠海万创万享企业管理中心（有限合伙）、珠海万运投资合伙企业（有限合伙）、宁夏中房实业集团有限公司及珠海中玉投资合伙企业（有限合伙）分别实际享有西安宁筑实业有限公司59.58%、0.22%、0.20%、39.00%以及1.00%的权益。
（2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式公司名称宁夏中房实业集团有限公司法定代表人张君住所银川市北京东路339号注册资本100,000万元人民币成立日期1994-08-26营业期限1994-08-26至无固定期限经营范围许可项目：房地产开发经营；住宅室内装饰装修；建设工程施工；建筑智能化工程施工（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般经营范围：房屋拆迁服务；房地产评估；房地产经纪；房地产咨询；住房租赁；土地使用权租赁；对外承包工程；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；建筑砌块制造；工程管理服务；企业管理；品牌管理（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）与发行人是否存在关联关系否股权结构股东名称拥有权益比例宁夏中贤实业有限公司100%合计100%珠海万创万享企业管理中心（有限合伙）、珠海万运投资合伙企业（有限合伙）以及珠海中玉投资合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-73企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
根据《宁夏中房实业集团有限公司、西安万科共筑房地产开发有限公司及西安宁筑实业有限公司关于西安市雁塔区东等驾坡城改项目之合作协议》，西安宁筑实业有限公司的股东会决议需经代表半数以上（不含本数）表决权股东同意或经全体股东表决一致同意方可通过。
西安宁筑实业有限公司设董事会，董事会成员3名，由西安万科共筑房地产开发有限公司（公司控股子公司）提名2名，宁夏中房实业集团有限公司提名1名，董事长由西安万科共筑房地产开发有限公司委派的董事担任。
西安宁筑实业有限公司设1名监事，由宁夏中房实业集团有限公司委派。
本项目总投资额预计为646,644万元，公司计划使用募集资金投入120,000万元。
宁夏中房实业集团有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，根据项目建设资金需要，按其权益比例对西安宁筑实业有限公司提供同等条件的股东投入。
珠海万创万享企业管理中心（有限合伙）、珠海万运投资合伙企业（有限合伙）以及珠海中玉投资合伙企业（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（十）长春溪望荟项目1、项目基本情况项目名称：长春溪望荟项目总投资：233,268万元占地面积：129,436平方米总建筑面积：306,046平方米项目经营主体：长春赋华道房地产开发有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同2019-017（新区）、2019-017-1（新区）土地使用权证吉（2019）长春市不动产权第0755507号、吉（2019）长春市不动产权第0755508号万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-74文件名称文件编号建设用地规划许可证地字第220002201900046号建设工程规划许可证建字第220000202000005号、建字第220000202000006号、建字第220173202200039号建筑工程施工许可证220108202002280101、220108202002280201、220108202003250101立项备案2019071722017303102738环评备案20192201000200000214预售许可证长房新售证（2020）第010号、长房新售证（2020）第051号、长房新售证（2021）第010号、长房新售证（2021）第072号、长房新售证（2022）第027号3、项目投资概算本项目总投资额预计为233,268万元，公司计划募集资金投入90,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）253,1632净利润（万元）8,8573销售净利率（%）3.504项目投资收益率（%）3.805、项目市场前景及销售情况长春溪望荟项目位于长春市北湖科技开发区北湖板块，紧邻北湖湿地公园、龙翔国际商务中心。
项目周边有轨道交通8号线等公共交通资源，周边有吉林大学附属中学英才学校、吉林大学中日联谊医院北湖分院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目已于2022年12月开始交付。
6、项目实施安排公司名称长春赋华道房地产开发有限公司法定代表人甄真万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-75住所吉林省长春市北湖科技开发区大学城路与和安街交汇万科溪望销售中心注册资本2,000万元人民币成立日期2019-06-26营业期限2019-06-26至无固定期限经营范围房地产开发经营；自有房屋租赁；建筑工程施工、技术开发、技术咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）截至本募集说明书出具日，公司及珠海长新投资合伙企业（有限合伙）分别实际享有长春赋华道房地产开发有限公司98.19%以及1.81%的权益。
珠海长新投资合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
本项目总投资额预计为233,268万元，公司计划使用募集资金投入90,000万元。
珠海长新投资合伙企业（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（十一）鞍山高新万科城项目1、项目基本情况项目名称：鞍山高新万科城项目总投资：457,286万元占地面积：420,306平方米总建筑面积：1,099,309平方米项目经营主体：鞍山华运置业有限公司2、项目资格文件取得情况文件名称文件编号国有土地使用权出让合同2103002018A5003、2103002019A5002、2103002020A5003土地使用权证辽（2019）鞍山市不动产权第0006228号、辽（2019）鞍山市不动产权第0050471号、辽（2020）鞍山市不动产权第0013763号建设用地规划许可证地字第SP210301201900017号、地字第SP210301202000018号建设工程规划许可证建字第SP210301201900040号、建字第SP210301201900041号、建字第SP210301201900042号、建字第SP210301202100016号、建字第SP210301202100017号、建字第SP210301202100018号万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-76文件名称文件编号建筑工程施工许可证210388201909120501、210388201909230701、210388202004100601、210388202105131101、210388202109030101立项备案鞍高开项备〔2019〕19号、鞍高开项备〔2020〕71号、鞍高开项备〔2020〕78号环评备案无需办理预售许可证鞍高房预许字第2019514A号、鞍高房预许字第2019515A号、鞍高房预许字第2020504号、鞍高房预许字第2021502号3、项目投资概算本项目总投资额预计为457,286万元，公司计划募集资金投入130,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。
4、项目效益分析本项目经济效益情况预测如下：序号项目指标1销售收入（万元）532,2212净利润（万元）22,5813销售净利率（%）4.244项目投资收益率（%）4.945、项目市场前景及销售情况鞍山高新万科城项目位于鞍山市高新区万水河板块，紧邻自由东街隧道。
项目周边有8路、36路、411路公交线路等公共交通资源，周边有高新区实验中小学、新世纪学校、肿瘤医院等配套资源。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项目已于2021年12月开始交付。
6、项目实施安排（1）项目实施主体基本情况公司名称鞍山华运置业有限公司法定代表人佟永强住所辽宁省鞍山市鞍千路717号S2注册资本1,000万元人民币万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-77成立日期2018-07-27营业期限2018-07-27至无固定期限经营范围房地产开发、经营、销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。
）截至本募集说明书出具日，公司、珠海万沈投资中心（有限合伙）及鞍山兆通置业有限公司分别实际享有鞍山华运置业有限公司68.03%、1.97%以及30.00%的权益。
（2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式公司名称鞍山兆通置业有限公司法定代表人李兆彦住所高新区千山路368号注册资本2,000万元人民币成立日期2010-12-16营业期限2010-12-16至无固定期限经营范围一般经营项目：房地产开发、销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。
）与发行人是否存在关联关系否股权结构股东名称拥有权益比例李兆彦60%李影40%合计100%珠海万沈投资中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
根据《鞍山兆通置业有限公司与鞍山万科房地产开发有限公司关于鞍山华运置业有限公司合作协议》，鞍山华运置业有限公司的股东会决议需经全体股东表决一致同意方可通过。
鞍山华运置业有限公司设董事会，董事会成员5名，由鞍山万科房地产开发有限公司（公司全资子公司）提名3名，鞍山兆通置业有限公司提名2名，董事长由董事会从鞍山万科房地产开发有限公司提名的董事中选举产生。
法定代表人由鞍山万科房地产开发有限公司委派的人员担任。
鞍山华运置业有限公司不设监事会，设2名监事，由鞍山万科房地产开发有限公司和鞍山兆万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-78通置业有限公司各委派1人担任。
本项目总投资额预计为457,286万元，公司计划使用募集资金投入130,000万元。
鞍山兆通置业有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，根据项目建设资金需要，按其权益比例对鞍山华运置业有限公司提供同等条件的股东投入。
珠海万沈投资中心（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
（十二）补充流动资金1、基本情况本次募集资金拟安排450,000万元补充流动资金，优化财务结构，降低资产负债率，增强公司资金实力。
2、补充流动资金的必要性（1）优化公司资本结构，增强抗风险能力截至2020年12月31日、2021年12月31日、2022年12月31日及2023年3月31日，公司合并口径资产负债率分别为81.28%、79.74%、76.95%及77.20%，资产负债率较高。
通过本次向特定对象发行股票，可以增加公司的所有者权益，进一步优化资本结构，提高公司盈利水平和抗风险能力，提升公司的核心竞争力和可持续发展能力。
（2）补充营运资金，保障公司稳定运营通过本次发行利用部分募集资金补充流动资金，可以进一步拓宽融资渠道，增大资产规模，增强资金实力，降低财务风险，优化公司财务状况和资产负债结构，增强公司的抗风险能力和持续经营能力，有利于公司在加快相关业务发展的同时为股东带来更大回报。
3、补充流动资金符合《适用意见18号》的相关规定根据《适用意见18号》之“五、关于募集资金用于补流还贷如何适用第四十条‘主要投向主业’的理解与适用”：“（一）通过配股、发行优先股或者董事会确定发行对象的向特定对象发行股票方式募集资金的，可以将募集资金全部用于补充流动资金和偿还债务。
通过万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-79其他方式募集资金的，用于补充流动资金和偿还债务的比例不得超过募集资金总额的百分之三十。
对于具有轻资产、高研发投入特点的企业，补充流动资金和偿还债务超过上述比例的，应当充分论证其合理性，且超过部分原则上应当用于主营业务相关的研发投入。
”本次向特定对象发行股票募集资金不超过150.00亿元（含本数），其中105.00亿元计划用于项目建设，属于资本性支出；45.00亿元计划用于补充流动资金，占募集资金总额的比例未超过30%，符合相关规定的要求。
四、募投项目效益测算情况（一）效益预测的假设条件1、国家现行法律、法规无重大变化，行业的政策及监管法规无重大变化；2、募投项目主要经营所在地及业务涉及地区的社会、经济环境无重大变化；3、行业未来形势及市场情况无重大变化；4、人力成本价格不存在重大变化；5、行业涉及的税收政策将无重大变化；6、募投项目未来能够按预期及时竣工交付；7、募投项目销售量即按照建设量测算；8、无其他不可抗力及不可预见因素造成的重大不利影响。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-80（二）效益预测的主要计算过程效益测算指标中山金域国际广州金茂万科魅力之城珠海海上城市杭州星图光年轩郑州翠湾中城郑州未来时光重庆星光天空之城成都菁蓉都会西安万科东望长春溪望荟鞍山高新万科城占地面积（平方米）109,251162,497138,94778,08862,28253,205115,55886,35696,984129,436420,306总建筑面积（平方米）370,635697,521362,461305,896349,585186,072207,000252,143594,481306,0461,099,309总销售收入（万元）⑥339,853983,199485,453619,529426,252265,123263,048205,037731,934253,163532,221项目总投资（万元）①=②+③293,443934,635404,226542,549396,187236,130220,670171,063646,644233,268457,286土地开发成本（万元）②157,377668,650277,111387,716226,145138,571115,20680,294413,120111,171139,078建筑安装开发成本（万元）③136,066265,985127,115154,832170,04297,559105,46490,769233,523122,098318,208期间费用及其他费用（万元）④18,32115,91834,86117,7311,64113,54612,27320,76834,13811,03852,354净利润（万元）⑤=⑥-①-④28,08932,64746,36559,25028,42415,44730,10513,20551,1538,85722,581销售净利率（%）⑦=⑤/⑥8.273.329.559.566.675.8311.446.446.993.504.24投资净利率（%）⑧=⑤/①9.573.4911.4710.927.176.5413.647.727.913.804.94注1：项目总投资=土地开发成本+建筑安装开发成本；注2：净利润=总销售收入-土地开发成本-建筑安装开发成本-期间费用及其他费用；注3：销售净利率=净利润/总销售收入；注4：投资净利率=净利润/项目总投资。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-81（三）募集资金的预计使用进度单位：万元项目合计第十九届董事会第二十五次会议前第十九届董事会第二十五次会议后项目总投资金额4,536,1002,986,2201,549,880其中：建筑安装开发成本1,821,660358,4491,463,212以公司权益比例计算的建筑安装开发成本1,369,412269,4601,099,953注：以公司权益比例计算的建筑安装开发成本=建筑安装开发成本*公司对募投项目实施主体享有的权益比例。
发行人第十九届董事会第二十五次会议后及未来的项目总待投金额为1,549,880万元，其中建筑安装开发成本为1,463,212万元，以公司权益比例计算的建筑安装开发成本为1,099,953万元，均大于该项目拟投入募集资金1,050,000万元。
本次募投项目金额不包括董事会议决议日前的支出。
（四）效益对比情况发行人募投项目与现有业务效益情况不存在重大差异，与近期同行业可比上市公司向特定对象发行股票募集资金项目的效益情况对比具体如下：单位：万元代码简称项目平均销售收入项目平均净利润项目平均销售净利率项目平均投资净利率600048.SH保利发展448,335.8637,203.008.33%9.59%601155.SH新城控股263,534.2610,619.003.99%4.76%行业平均355,935.0623,911.006.16%7.18%000002.SZ万科A464,073.9330,556.636.89%7.93%五、本次募集资金涉及审批、批准或备案的进展情况本次募集资金涉及审批、批准或备案的进展情况参见本募集说明书“第三节董事会关于本次募集资金使用的可行性分析”之“三、本次募集资金使用的必要性和可行性分析”，本次募投项目涉及的立项、土地等有关审批、批准或备案仍在有效期内，无需其他审批、批准或备案，亦不涉及特定行业的其他审批或核准。
根据《中华人民共和国环境影响评价法》（2018年修订）第十六条规定，国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。
建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-82环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：（一）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；（二）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；（三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。
建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院生态环境主管部门制定并公布。
根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2018年版）》（以下简称“《分类管理名录（2018年版）》”），本次发行涉及的长春溪望荟项目由长春赋华道房地产开发有限公司建设开发，该公司已根据《分类管理名录（2018年版）》于2019年7月15日填报环境影响登记表。
根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》（以下简称“《分类管理名录（2021年版）》”），本次发行涉及的其他募集资金投资项目不属于《分类管理名录（2021年版）》规定涉及环境敏感区的房地产开发项目，不纳入建设项目环境影响评价管理，发行人无需就上述项目编制环境影响报告书、报告表或者填报环境影响登记表，以及无需履行建设项目环境影响报告书、报告表的审批或者环境影响登记表的备案手续。
六、本次发行募投项目符合国家产业政策、募集资金主要投向主业经核查，本次发行满足《发行注册管理办法》第三十条关于符合国家产业政策和板块定位（募集资金主要投向主业）的规定。
（一）募投项目符合国家产业政策发行人主营业务为房地产开发及相关资产经营和物业服务，同时有序推进与人民美好生活相关的其它业务。
本次募集资金投向11个房地产项目及补充流动资金，符合国家产业政策要求，不存在需要取得主管部门意见的情形。
（二）募集资金主要投向主业发行人主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，同时有序推进与人民美好生活相关的其它业务，本次募集资金将用于11个房地产项目及补充流动资金，系围绕发行人现有主营业务展开。
本次向特定对象发行股票募集资金用于补充流动资金，有利于缓解发行人主营业务的运营压力，优化发行人资本结万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-83构、降低资产负债率。
发行人2019年H股配售、2020年H股配售募投项目为偿还发行人境外债务性融资，2023年H股配售募投项目为偿还发行人境外债务性融资及补充营运资金，有利于缓解发行人主营业务的运营压力，优化发行人资本结构、降低资产负债率。
发行人通过本次向特定对象发行股票募集资金，可进一步满足业务发展的资金需求，增强资本实力，提高公司的盈利能力和抗风险能力，提升公司的核心竞争力和可持续发展能力。
项目11个房地产项目补充流动资金1是否属于对现有业务（包括产品、服务、技术等，下同）的扩产否否2是否属于对现有业务的升级否否3是否属于基于现有业务在其他应用领域的拓展否否4是否属于对产业链上下游的（横向/纵向）延伸否否5是否属于跨主业投资否否6其他--七、前次募集资金使用情况（一）前次募集资金使用概况1、2019年H股配售募集资金（1）募集资金金额、资金到账时间根据中国证监会2019年1月24日出具的《关于核准万科企业股份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2019]129号），公司于2019年4月4日向不少于六名承配人成功配发及发行总数为262,991,000股之新H股，配售价格为每股29.68港元，配售所得款项总额为港币7,805,572,880.00元，上述配售所得款项于2019年4月4日全部到账，按照2019年4月4日收款当日港元兑人民币中间价1：0.8543折合人民币6,668,300,911.38元，扣除发行费用折合人民币24,898,939.49元后，募集资金净额为人民币6,643,401,971.89元。
该募集资金到位情况已经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并于2019年6月24日出具安永华明（2019）验字第60723470_P01号验资报告。
（2）募集资金的存放情况万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-84为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者利益，提高募集资金的使用效率，公司在中国银行（香港）有限公司开立了银行账户对募集资金进行存储。
公司对募集资金的使用实施严格审批，保证专款专用。
（3）前次募集资金使用情况截至2023年3月31日，公司2019年H股配售募集资金已全额用于偿还公司的境外债务性融资，前次募集资金使用情况对照表具体如下：万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-85单位：万元募集资金总额664,340.20已累计使用募集资金总额664,340.20累计变更用途的募集资金总额-各年度使用募集资金总额：2019年：664,340.20累计变更用途的募集资金总额比例-投资项目募集资金投资总额截至2023年3月31日募集资金累计投资额项目达到预定可使用状态日期（或截止日项目完工程度）序号承诺投资项目实际投资项目募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额实际投资金额与募集后承诺投资金额的差额1偿还公司境外债务性融资偿还公司境外债务性融资664,340.20664,340.20664,340.20664,340.20664,340.20664,340.200.00不适用合计664,340.20664,340.20664,340.20664,340.20664,340.20664,340.200.00万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-862、2020年H股配售募集资金（1）募集资金金额、资金到账时间经中国证监会2020年4月8日出具的《关于核准万科企业股份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2020]632号）核准，公司于2020年6月11日向不少于六名承配人成功配发及发行总数为315,589,200股之新H股，配售价格为每股25.00港元，配售所得款项总额为港币7,889,730,000.00元，上述配售所得款项于2020年6月11日全部到账，按照2020年6月11日收款当日港元兑人民币中间价1：0.9110折合人民币7,187,544,030.00元，扣除发行费用折合人民币22,248,479.27元后，募集资金净额为人民币7,165,295,550.73元。
该本次募集资金到位情况已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并于2020年7月24日出具毕马威华振验字第2000585号验资报告。
（2）募集资金的存放情况为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者利益，提高募集资金的使用效率，公司在中国银行（香港）有限公司开立了银行账户对募集资金进行存储。
公司对募集资金的使用实施严格审批，保证专款专用。
（3）前次募集资金使用情况截至2023年3月31日，公司2020年H股配售募集资金已全额用于偿还公司的境外债务性融资，前次募集资金使用情况对照表具体如下：万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-87单位：万元募集资金总额716,529.56已累计使用募集资金总额716,529.56累计变更用途的募集资金总额-各年度使用募集资金总额：2020年：716,529.56累计变更用途的募集资金总额比例-投资项目募集资金投资总额截至2023年3月31日募集资金累计投资额项目达到预定可使用状态日期（或截止日项目完工程度）序号承诺投资项目实际投资项目募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额实际投资金额与募集后承诺投资金额的差额1偿还公司境外债务性融资偿还公司境外债务性融资716,529.56716,529.56716,529.56716,529.56716,529.56716,529.560.00不适用合计716,529.56716,529.56716,529.56716,529.56716,529.56716,529.560.00万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-883、2023年H股配售募集资金（1）募集资金金额、资金到账时间经中国证监会2023年3月27日出具的《关于核准万科企业股份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2023]409号）核准，公司于2023年3月9日向不少于六名承配人成功配发及发行总数为300,000,000股之新H股，配售价格为每股13.05港元，配售所得款项总额为港币3,915,000,000.00元，上述配售所得款项于2023年3月9日全部到账，按照2023年3月9日收款当日港元兑人民币中间价1：0.88751折合人民币3,474,601,650.00元，扣除发行费用折合人民币10,416,044.83元后，募集资金净额为人民币3,464,185,605.17元。
该本次募集资金到位情况已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并于2023年4月14日出具毕马威华振验字第2300735号验资报告。
（2）募集资金的存放情况为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者利益，提高募集资金的使用效率，公司在中国银行（香港）有限公司开立了银行账户对募集资金进行存储。
公司对募集资金的使用实施严格审批，保证专款专用。
（3）前次募集资金使用情况截至2023年3月31日，公司2023年H股配售募集资金尚未使用，前次募集资金使用情况对照表具体如下：万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-89单位：万元募集资金总额346,418.56已累计使用募集资金总额0.00累计变更用途的募集资金总额-各年度使用募集资金总额：0.00累计变更用途的募集资金总额比例-投资项目募集资金投资总额截至2023年3月31日募集资金累计投资额项目达到预定可使用状态日期（或截止日项目完工程度）序号承诺投资项目实际投资项目募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额募集前承诺投资金额募集后承诺投资金额实际投资金额实际投资金额与募集后承诺投资金额的差额1偿还公司境外债务性融资偿还公司境外债务性融资207,851.14207,851.140.00207,851.14207,851.140.000.00不适用2补充营运资金补充营运资金138,567.42138,567.420.00138,567.42138,567.420.000.00不适用合计346,418.56346,418.560.00346,418.56346,418.560.000.00万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-90发行人2019年H股配售、2020年H股配售募投项目为偿还发行人境外债务性融资，2023年H股配售募投项目为偿还发行人境外债务性融资及补充营运资金，进展符合预期。
历次募投项目不存在项目建设情形，实施环境不存在重大不利变化。
发行人历次募集资金的使用未做出使用效益承诺；发行人历次募投项目或募集资金用途未发生变更或延期；发行人2019年、2020年H股配售募集资金均已经使用完毕，2023年H股配售募集资金有明确的后续使用计划。
（二）本次发行董事会决议日前18个月内不存在通过首发、增发、配股或向特定对象发行股票募集资金的情形2023年2月10日，公司第十九届董事会第二十五次会议审议通过了关于2023年度向特定对象发行股票的有关议案。
本次发行董事会决议日前18个月内不存在通过首发、增发、配股或向特定对象发行股票募集资金的情形。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-91第四节董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析一、本次发行后公司业务及资产的变动或整合计划公司以“城市建设服务商”为战略定位，遵循城市发展和居民消费升级两条主线进行业务布局，在确保房地产开发和物业服务两大核心业务持续稳健经营的基础上，积极拓展物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务。
本次发行募集资金将用于11个房地产项目及补充流动资金，与公司发展战略规划紧密相关，本次发行不涉及相关的业务和资产整合，不会导致公司主营业务发生变更。
二、本次发行完成后，上市公司控制权结构的变化截至本募集说明书出具日，公司无控股股东，亦无实际控制人；深铁集团持有公司27.18%的股份，为公司的第一大股东。
本次向特定对象发行前后，公司均不存在控股股东及实际控制人，第一大股东均为深铁集团。
本次向特定对象发行不会导致公司的控制权发生变化。
三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况截至本募集说明书出具日，本次向特定对象发行股票尚未确定发行对象，公司是否与发行对象或发行对象的控股股东、实际控制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况，将在发行结束后公告的《发行情况报告书》予以披露。
四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人可能存在的关联交易的情况截至本募集说明书出具日，本次向特定对象发行股票尚未确定发行对象，公司是否与发行对象或发行对象的控股股东、实际控制人存在关联交易的情况，将在发行结束后公告的《发行情况报告书》予以披露。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-92第五节本次发行相关的风险因素一、对公司核心竞争力、经营稳定性及未来发展可能产生重大不利影响的因素（一）房地产行业政策变化的风险公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，受国家宏观调控政策影响较为明显。
由于房地产行业政策将影响市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生较大的波动。
如果公司不能适应房地产行业政策的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
（二）金融政策变化的风险房地产行业的发展与金融政策密切相关。
一方面，资金是影响房地产企业做大做强的关键因素之一，房地产企业在项目开发过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，购房按揭贷款政策的变化对我国消费者购房决策有至关重要的影响。
因此，金融政策的变化和实施效果可能对公司的日常经营产生不利影响。
（三）土地政策变化的风险土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产企业生存和发展的基础。
近年来国家出台了一系列土地宏观调控政策，规范土地市场。
随着我国城市化进程的不断推进，土地的供给可能越来越紧张。
如果未来国家的土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，将对包括公司在内的所有房地产企业的生产经营和可持续发展产生不利影响。
（四）税收政策变化的风险房地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需形势，从而对公司的盈利和现金流产生明显影响。
近年来，国家对房地产行业的税收调控措施涉及土地持有、开发、转让和个人二手房转让等多个方面。
如果国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，将对房地产市场和公司产品销售造成不利影响。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-93（五）房屋拆迁政策变化的风险伴随我国征地制度改革，各城市土地资源日趋紧张，旧城改造成为土地供应的重要形式。
近年来，公司在全国积极参与了多个城市更新改造类项目，承担了部分项目的房屋拆迁及回迁安置工作。
由于相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由公司、地方政府及被拆迁方共同协商确定，且如果房屋拆迁及补偿政策发生变化，将可能出现项目拆迁成本上升、项目进度延缓等不利影响，进而影响房地产项目收益水平。
综上，房屋拆迁政策对城市更新项目影响重大，公司可能面临各地房屋拆迁政策的变化风险。
（六）项目开发风险虽然公司实行严格的供应商评审和工程变更管控机制，完善施工安全保障措施，设置明确的考核指标，积极进行产品创新以提升客户满意度和客户推荐度，但面对多业态的产品设计、复杂的施工环境以及建筑工期的要求，公司要做到严守质量，严控成本，按时且安全地完成项目开发目标，仍可能会因建筑材料的供应不及时、施工人员的劳动熟练度不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，带来对工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等方面的不利影响，使公司面临经营业绩不能达成和声誉受损的风险。
（七）资金投入及资金周转风险近年来，房地产市场融资环境持续收紧，2022年受多重因素影响，大量房地产开发企业面临债务偿还风险，对市场信心造成较大冲击，进一步加剧了外部环境的恶化，对房地产企业的资金实力提出了更高要求。
虽然公司坚持以现金流为基础、以客户为中心开展业务，始终以打造客户愿意购买的高性价比的产品为追求目标，并不断拓展与业务模式相匹配的投融资渠道，坚持着“量入为出”的基本经营原则，且公司已持续多年经营性现金流为正，并持续保持着较为充足的货币资金和较低的净负债率水平，但公司的主营业务决定了公司具有资金投入规模大、投资回收周期较长的特点，存在资金投入压力和资金周转风险。
（八）资产负债率较高、有息负债规模较大的风险截至2022年12月31日，公司资产负债率为76.95%，有息负债总额为3,141.1亿元，其中一年内到期的有息负债为645.2亿元，资产负债率较高，有息负债规万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-94模较大。
尽管截至2022年12月31日，公司货币资金为1,372.1亿元，但若未来行业形势或金融市场发生重大不利变化，但较大规模的有息负债总额仍将使公司面临一定的资金压力和偿债压力，从而使公司业务经营活动受到不利影响。
（九）存货跌价风险公司主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，存货主要由已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品构成。
截至2022年12月31日，公司存货净额为9,070.57亿元，占总资产比例为51.62%；截至2023年3月31日，公司存货净额为8,777.09亿元，占总资产比例为50.35%，公司存货规模及占比相对较高。
若未来房地产行业不景气，项目开发遇阻，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。
（十）业绩下滑风险2020年度、2021年度及2022年度，公司的毛利率分别为29.25%、21.82%及19.55%，净利率分别为14.15%、8.41%及7.45%，实现的归属于上市公司股东的净利润分别为415.16亿元、225.24亿元及226.18亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为402.38亿元、223.82亿元及197.62亿元。
2022年1-3月及2023年1-3月，公司毛利率分别为18.87%及15.45%，净利率分别为4.45%、4.14%，实现的归属于上市公司股东的净利润分别为14.29亿元及14.46亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为10.93亿元及6.46亿元。
公司的盈利指标呈现一定程度上的下滑，主要系：1、受房地产政策调控影响，需求释放缓慢而供应竞争加剧，导致结算均价略有下降；2、土地市场竞争激烈，结算项目地价占售价比上升；3、受宏观经济影响，原材料的价格上涨导致整体建安成本提升所致。
公司业绩受宏观经济形势、政策变化、上游土地供应、下游客户需求等多种因素影响而发生波动，公司业绩可能存在下滑的风险。
（十一）经营活动产生的现金流量波动的风险2020年度、2021年度及2022年度，公司经营活动产生的现金流量净额分别为5,318,802.22万元、411,316.09万元和275,044.95万元；2022年1-3月及2023年1-3月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-1,325,918.99万元及万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-95700,130.05万元，公司经营活动现金流存在一定波动。
若未来公司在项目拓展、开发节奏和销售回款之间无法形成较好的匹配，则可能导致公司将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。
二、可能导致本次发行失败或募集资金不足的因素（一）审批风险本次向特定对象发行事项尚需深交所审核通过并经中国证监会作出同意注册决定后方可实施，能否获得批复、同意注册以及获得批复和同意注册的时间均存在不确定性。
（二）发行风险公司本次发行采用向特定对象发行的方式，截至本募集说明书出具日尚未确定发行对象。
本次向特定对象发行受证券市场整体波动、公司股票价格走势、投资者对本次向特定对象发行方案的认可程度等多种因素的叠加影响，故公司本次向特定对象发行存在不能足额募集资金的风险。
（三）股票价格波动风险股票价格除受公司当前业绩情况和未来发展前景的影响外，还会受到国际政治、宏观经济形势、经济政策或法律变化、公司所处行业发展情况、股票供求关系、投资者心理预期以及其他不可预测因素的影响，股票价格的波动将给投资者带来风险，同时也会对本次向特定对象发行股票的定价产生影响，从而影响本次发行的募集资金额。
针对上述情况，公司将根据《公司法》《证券法》《上市公司信息披露管理办法》等有关法律、法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平地向投资者披露有可能影响公司股票价格的重大信息，供投资者做出投资判断。
三、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素公司本次发行募集资金拟用于11个房地产项目及补充流动资金，相关募投项目均与公司主业紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发展趋势和国家产业政策，具有较好的市场前景和盈利能力。
虽然公司对募集资金投资项目进行了充分的可行性论证，但募投项目具体的万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-96实施过程中存在一定的不确定性，包括自然灾害、政策及市场环境发生重大不利变化、资金不能如期到位等外部因素，以及项目组织管理能力不足、施工及交付进度受阻等内部因素。
若公司无法针对上述突发情形进行合理预警、及时应对，则可能导致本次募投项目的实施过程或实施效果受到一定不利影响。
四、其他经营风险（一）土地、原材料及劳动力成本上升风险土地和建材的价格波动直接影响房地产开发成本。
由于房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地价格、原材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动会在一定程度上影响项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
（二）市场竞争风险公司连续多年保持中国房地产行业龙头地位。
但近年来，国内多家大型房地产开发企业快速发展，房地产市场集中度快速提高，房地产企业在品牌、规模、资金、人才、拓展土地等方面的竞争也日趋激烈。
如公司不能很好地应对市场竞争，则公司未来将面临一定的经营压力。
（三）新业务风险公司围绕“城市建设服务商”的发展战略，在物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务等领域积极为客户提供美好生活的多样化产品与服务。
不同类型的新业务推进过程中，公司在业务选择、运作管理、资源分配、评估考核、人员激励等方面都面临新的要求。
针对各项新业务，公司围绕新业务的核心逻辑及自身能力，因地制宜、多措并举提升新业务的管控水平和经营能力，但仍可能面临新业务经营能力和回报能力不能得以有效提升的风险。
（四）人才风险随着公司业务持续推进，公司团队管理也面临着更大的挑战。
面对不断变化的政策和市场环境，地产行业对年轻员工的吸引力有所下降，公司在优秀人才吸引上面临较大挑战。
尽管公司已经制定了人才培育一盘棋工作计划，并围绕基层服务力提升、专业力培训、奋斗者发掘开展了系列工作，但若公司不能制定合理的人力资源政策、及时引进并留住优质人才，则可能面临人力资源和能力储备面临摊薄、无法满足业务发展需要的风险。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-97第六节与本次发行相关的声明一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。
全体董事签名：郁亮祝九胜辛杰胡国斌黄力平雷江松王海武康典刘姝威吴嘉宁张懿宸万科企业股份有限公司年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-98万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-99万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-100万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-101万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-102万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-103万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-104万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-105万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-106万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-107万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-108一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。
全体监事签名：解冻栗淼阙东武万科企业股份有限公司年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-109万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-110万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-111一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。
全体非董事高级管理人员签名：刘肖韩慧华朱旭万科企业股份有限公司年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-112二、保荐人声明本公司已对募集说明书进行了核查，确认本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
保荐代表人：张天亮饶远项目协办人：聂司桐法定代表人：张佑君中信证券股份有限公司年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-113保荐人总经理声明本人已认真阅读本募集说明书的全部内容，确认本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
总经理：杨明辉中信证券股份有限公司年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-114保荐人董事长声明本人已认真阅读本募集说明书的全部内容，确认本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
董事长：张佑君中信证券股份有限公司年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-115三、发行人律师声明本所及经办律师已阅读募集说明书，确认募集说明书内容与本所出具的法律意见书不存在矛盾。
本所及经办律师对发行人在募集说明书中引用的法律意见书的内容无异议，确认募集说明书不因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
经办律师：魏伟陈珊珊杨楚寒律师事务所负责人：华晓军北京市君合律师事务所年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-116四、会计师事务所声明关于万科企业股份有限公司向特定对象发行A股股票募集说明书的会计师事务所声明本所及签字注册会计师已阅读万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（“募集说明书”），确认募集说明书与本所出具的2020年度、2021年度和2022年度审计报告（毕马威华振审字第2101136号、毕马威华振审字第2202191号及毕马威华振审字第2302617号）等文件不存在矛盾。
本所及签字注册会计师对发行人在募集说明书中引用的上述审计报告的内容无异议，确认募集说明书不因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
经办注册会计师签名：周永明李默然会计师事务所负责人签名：邹俊毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）年月日万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-117五、发行人董事会声明（一）公司应对本次向特定对象发行摊薄即期回报采取的主要措施本次发行可能导致投资者的即期回报有所下降。
为了保护广大投资者的利益，降低本次向特定对象发行股票可能摊薄即期回报的影响，公司拟采取多种措施防范即期回报被摊薄的风险，实现公司业务的可持续发展，以增厚未来收益。
公司拟采取的具体措施如下：1、加强经营管理和内部控制，提升经营效率和盈利能力公司将坚持围绕“城市建设服务商”的使命愿景，对各项新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财务回报水平等方面进行积极探索，秉持为人民群众提供“好产品、好服务”的初心，持续完善业务发展模式，提升业务经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，提升经营业绩。
2、加强对募集资金的管理和使用，防范募集资金使用风险本次向特定对象发行结束后，根据公司的募集资金管理制度和公司董事会的决议，公司将为本次向特定对象发行的募集资金建立募集资金专项账户，并与开户银行、保荐人签订募集资金三方监管协议，由保荐人、开户银行和公司共同管理募集资金，并定期检查募集资金的存放和使用情况，确保募集资金的使用合理、合规。
3、不断完善公司治理，为公司发展提供制度保障公司将严格遵循《公司法》《证券法》《股票上市规则》等法律、法规和规范性文件的要求，不断完善公司治理结构，确保股东能够充分行使权利，确保董事会能够按照法律、法规和《公司章程》的规定行使职权，做出科学、迅速和谨慎的决策，确保独立董事能够认真履行职责，维护公司整体利益，尤其是中小股东的合法权益，确保监事会能够独立有效地行使对董事、高级管理人员及公司财务的监督权和检查权，为公司发展提供制度保障。
公司提请投资者注意，制定填补回报措施不等于对公司未来利润做出保证。
公司将在后续的定期报告中持续披露填补即期回报措施的完成情况及相关承诺主体承诺事项的履行情况。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-118综上，本次向特定对象发行完成后，公司将加强内部管理夯实主业，合理规范使用募集资金，提高资金使用效率，采取多种措施持续提升经营业绩，在符合利润分配条件的前提下，积极推动对股东的利润分配，以提高公司对投资者的回报能力，有效降低股东即期回报被摊薄的风险。
（二）公司董事、高级管理人员对公司填补回报措施的承诺为保证公司本次向特定对象发行完成后填补摊薄即期回报的措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员做出如下承诺：“1、本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护公司和全体股东的合法权益；2、本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；3、本人承诺对职务消费行为进行约束；4、本人承诺不动用公司资产从事与履行职责无关的投资、消费活动；5、本人承诺在自身职责和权限范围内，促使由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；6、如公司未来拟实施股权激励，本人承诺在自身职责和权限范围内促使公司股权激励计划的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；7、本承诺出具日后至公司本次向特定对象发行实施完毕前，若中国证监会作出关于填补回报措施及其承诺的其他新监管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该等规定时，本人承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补充承诺；8、本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报措施以及本人对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本人违反该等承诺并给公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担相应的法律责任。
”万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-119万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-120附件一：发行人及其重要子公司拥有的与主营业务相关的主要资质序号公司名称证书或批复名称证书或批复编号有效截至日期发证部门1发行人房地产开发企业资质证书（壹级）建开企[2006]580号2024.09.15中华人民共和国住房和城乡建设部2合肥万科房地产开发企业资质证书（二级）皖房A202203882025.06.15合肥市住房保障和房产管理局3广州黄埔文冲房地产开发企业资质证书（二级）粤房开证字贰01003362025.08.11广州市住房和城乡建设局4深圳西城房地产房地产开发企业资质证书（四级）深房开字（2018）2540号2024.02.08深圳市住房和建设局5东莞万科房地产开发企业资质证书（二级）粤房开证字贰10000502023.08.14广东省住房和城乡建设厅6上海万科房地产开发企业资质证书（壹级）建开企[2003]417号2024.12.31中华人民共和国住房和城乡建设部万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-121附件二：发行人及其重要子公司拥有的土地使用权序号土地使用权人证书编号坐落土地性质土地用途面积（平方米）土地使用权终止期限有无抵押有无查封1发行人粤（2019）深圳市不动产权第0054778号深湾三路以东、深湾四路以西、白石四道以南、滨海大道以北出让商业用地、城市道路用地19,227.532047.12.18无无2广州黄埔文冲粤（2021）广州市不动产权第00022779号广州市黄埔区文冲（石化路以西）城中村改造范围（地块1-3）出让城镇住宅用地/商务金融用地30,585居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年，自2011年4月13日起算无无3广州黄埔文冲粤（2020）广州市不动产权第00400730号广州市黄埔区文冲（石化路以西）城中村改造范围（地块1-2）出让零售商业用地/城镇住宅用地/批发市场用地24,097居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，自2011年4月13日起算无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-122附件三：发行人及其重要子公司取得权属证书的房产序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封1发行人粤（2022）深圳市不动产权第0433615号梅林路8,028.62043.06.16无无2发行人深房地字第2000164118号深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂房14栋第一层B222.572033.12.29无无3发行人深房地字第2000059087号深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂房14栋第一层A786.632033.12.29无无4发行人深房地字第2000164116号深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂房14栋第二层1,398.702033.12.29无无5发行人深房地字第2000164113号深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂房14栋第三层1,398.702033.12.29无无6发行人深房地字第2000164117号深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂房14栋第四层1,398.702033.12.29无无7发行人深房地字第2000164115号深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂房14栋第五层1,398.702033.12.29无无8发行人深房地字第2000164114号深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂房14栋第六层1,398.702033.12.29无无9发行人深房地产字3000019152号福田区八卦一路4,865.672041.04.28无无10深圳万科发展粤（2021）深圳市不动产权第0086300号福田区莲花路北、景田路东金色家园一期裙楼205529.592067.01.09无无11深圳市万科房地产有限公司3深房地字第3000419406号福田区莲花路北、景田路东金色家园一期裙楼205529.592067.01.09无无12深圳市万科房地产有限公司深房地字第3000419220号福田区莲花路北、景田路东金色家园一期裙楼2C130.782067.01.09无无13深圳市万科房深房地字第3000419222号福田区莲花路北、景田路东金色家43.242067.01.09无无3即深圳万科发展，深圳市万科房地产有限公司系曾用名。
万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-123序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封地产有限公司园一期裙楼2C314深圳市万科房地产有限公司深房地字第3000419408号福田区莲花路北、景田路东金色家园一期裙楼10852.152067.01.09无无15深圳市万科房地产有限公司深房地字第3000419223号福田区莲花路北、景田路东金色家园一期裙楼2C443.242067.01.09无无16深圳市万科房地产有限公司深房地字第3000419221号福田区莲花路北、景田路东金色家园一期裙楼2C29.762067.01.09无无17深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108737号大梅沙万科中心西2071,344.012054.07.27无无18深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108727号大梅沙万科中心西208947.622054.07.27无无19深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108719号大梅沙万科中心西20914,695.682054.07.27无无20深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108713号大梅沙万科中心西3071,342.862054.07.27无无21深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108699号大梅沙万科中心西308889.312054.07.27无无22深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108577号大梅沙万科中心西4071,342.862054.07.27无无23深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108588号大梅沙万科中心西408951.422054.07.27无无24深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108615号大梅沙万科中心西5071,342.982054.07.27无无25深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108613号大梅沙万科中心西508951.682054.07.27无无26深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108627号大梅沙万科中心西6071,264.392054.07.27无无27深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0108629号大梅沙万科中心西608897.182054.07.27无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-124序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封28深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0114781号大梅沙万科中心-116：配套1层；东2、4层；西4、6层；西02东03层；西03东05层38,535.402054.07.27无无29深圳市万科房地产有限公司粤（2018）深圳市不动产权第0114772号大梅沙万科中心-1108,254.762054.07.27无无30深圳市万科房地产有限公司深房地字第3000438683号福田区香蜜湖路温馨家园1号楼I座102120.612066.10.18无无31深圳市万科房地产有限公司深房地字第3000438682号福田区香蜜湖路温馨家园1号楼J座102114.302066.10.18无无32深圳西城房地产粤（2020）深圳市不动产权第0260992号宝安区新桥街道万科星城华府1栋H座3604136.882087.07.20无无33深圳西城房地产粤（2020）深圳市不动产权第0260886号宝安区新桥街道万科星城华府1栋H座3804136.882087.07.20无无34深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0189613宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋31799.462057.07.20无无35深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190459宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋321101.162057.07.20无无36深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190469宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋41798.272057.07.20无无37深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190477宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋420103.352057.07.20无无38深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190461宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋42199.952057.07.20无无39深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190472宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋42336.322057.07.20无无40深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191626宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋42485.892057.07.20无无41深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191330宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋51698.272057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-125序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封42深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191676宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋51998.272057.07.20无无43深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191323宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋52199.952057.07.20无无44深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192903宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋52485.892057.07.20无无45深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192930宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋62336.312057.07.20无无46深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192948宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋62485.892057.07.20无无47深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0189650宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋31597.532057.07.20无无48深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190664宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋31699.462057.07.20无无49深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0189653宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋31899.462057.07.20无无50深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0189628宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋31999.462057.07.20无无51深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190695宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋320104.602057.07.20无无52深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190517宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋322101.162057.07.20无无53深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191004宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋32370.002057.07.20无无54深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190511宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋41596.362057.07.20无无55深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190996宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋41698.272057.07.20无无56深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190709宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋41898.272057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-126序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封57深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0190717宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋41998.272057.07.20无无58深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191007宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋42299.952057.07.20无无59深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191458宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋51596.362057.07.20无无60深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191525宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋51798.272057.07.20无无61深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191645宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋51898.272057.07.20无无62深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192320宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋520103.352057.07.20无无63深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0191520宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋52299.952057.07.20无无64深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192694宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋52336.312057.07.20无无65深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192691宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋61596.362057.07.20无无66深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192255宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋61698.272057.07.20无无67深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192679宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋61798.272057.07.20无无68深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192526宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋62199.952057.07.20无无69深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0192245宝安区新桥街道万科星城商业中心1栋62299.952057.07.20无无70深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203903宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋301273.752057.07.20无无71深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204046宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋30265.312057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-127序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封72深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203937宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋30365.472057.07.20无无73深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203895宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋30465.472057.07.20无无74深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204042宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋30565.462057.07.20无无75深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204254宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋306273.892057.07.20无无76深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203923宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋30796.112057.07.20无无77深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204030宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋308273.892057.07.20无无78深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203718宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋30965.462057.07.20无无79深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204263宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋31065.472057.07.20无无80深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203888宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋31165.472057.07.20无无81深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203714宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋31265.312057.07.20无无82深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204035宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋313273.752057.07.20无无83深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203723宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋31496.112057.07.20无无84深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203880宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋401273.752057.07.20无无85深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204266宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋40265.312057.07.20无无86深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204032宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋40365.472057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-128序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封87深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203870宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋40465.472057.07.20无无88深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0203882宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋40565.462057.07.20无无89深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204268宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋406273.892057.07.20无无90深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204444宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋40796.112057.07.20无无91深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204273宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋40965.462057.07.20无无92深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204295宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋41065.472057.07.20无无93深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204275宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋41165.472057.07.20无无94深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204279宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋413273.752057.07.20无无95深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204407宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋41496.112057.07.20无无96深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204292宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋501273.752057.07.20无无97深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204277宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋50365.472057.07.20无无98深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204238宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋50465.472057.07.20无无99深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204438宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋50565.462057.07.20无无100深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204294宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋506273.892057.07.20无无101深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204270宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋50796.112057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-129序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封102深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204280宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋50965.462057.07.20无无103深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204412宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋51065.472057.07.20无无104深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204284宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋51265.312057.07.20无无105深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205231宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋408273.892057.07.20无无106深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205228宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋41265.312057.07.20无无107深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205223宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋50265.312057.07.20无无108深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205225宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋508273.892057.07.20无无109深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0204293宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋51165.472057.07.20无无110深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205929宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋513273.752057.07.20无无111深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206022宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋601273.752057.07.20无无112深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205537宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋60265.312057.07.20无无113深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205555宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋60365.472057.07.20无无114深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205932宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋60465.472057.07.20无无115深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205530宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋60565.462057.07.20无无116深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206036宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋60796.112057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-130序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封117深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205553宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋608273.892057.07.20无无118深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205935宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋60965.462057.07.20无无119深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205551宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋61165.472057.07.20无无120深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205534宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋61265.312057.07.20无无121深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206029宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋613273.752057.07.20无无122深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205938宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋701273.752057.07.20无无123深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205547宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋70265.312057.07.20无无124深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205911宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋70365.472057.07.20无无125深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0205539宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋70465.472057.07.20无无126深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206402宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋70565.462057.07.20无无127深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206230宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋706273.892057.07.20无无128深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206406宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋70796.112057.07.20无无129深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206250宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋708273.892057.07.20无无130深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206398宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋70965.462057.07.20无无131深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206235宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋71065.472057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-131序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封132深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207031宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋71165.472057.07.20无无133深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206727宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋71265.312057.07.20无无134深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207032宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋713273.752057.07.20无无135深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206227宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋71496.112057.07.20无无136深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206236宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋801273.752057.07.20无无137深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206242宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋80265.312057.07.20无无138深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206238宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋80365.472057.07.20无无139深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206237宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋80465.472057.07.20无无140深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207033宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋80565.462057.07.20无无141深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206231宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋806273.892057.07.20无无142深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206255宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋80796.112057.07.20无无143深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206732宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋808273.892057.07.20无无144深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206410宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋80965.462057.07.20无无145深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206246宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋81065.472057.07.20无无146深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208195宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋81165.472057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-132序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封147深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207804宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋81265.312057.07.20无无148深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208200宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋813273.752057.07.20无无149深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208727宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋81496.112057.07.20无无150深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207794宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋901273.752057.07.20无无151深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208698宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋90265.312057.07.20无无152深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207799宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋90796.112057.07.20无无153深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208709宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋908273.892057.07.20无无154深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208211宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋90965.462057.07.20无无155深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207802宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋91065.472057.07.20无无156深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208213宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋91165.472057.07.20无无157深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207956宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋91265.312057.07.20无无158深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207816宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋913273.752057.07.20无无159深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207967宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋91496.112057.07.20无无160深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207821宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1001274.392057.07.20无无161深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208702宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1002255.332057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-133序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封162深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206639宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋100366.792057.07.20无无163深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208438宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋100565.622057.07.20无无164深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208741宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋100675.332057.07.20无无165深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208531宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋100796.332057.07.20无无166深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209273宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1008274.542057.07.20无无167深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208762宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋100965.612057.07.20无无168深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208449宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋101065.622057.07.20无无169深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208553宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋101165.622057.07.20无无170深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209280宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋101265.472057.07.20无无171深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208739宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1013274.392057.07.20无无172深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208465宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋101496.332057.07.20无无173深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208455宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1201273.752057.07.20无无174深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209288宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋120265.312057.07.20无无175深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208551宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋120365.472057.07.20无无176深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208772宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋120465.472057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-134序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封177深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208542宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋120565.462057.07.20无无178深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209294宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1206273.892057.07.20无无179深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209394宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋120796.112057.07.20无无180深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209969宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1208273.892057.07.20无无181深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209457宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋120965.462057.07.20无无182深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209476宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋121065.472057.07.20无无183深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209400宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋121165.472057.07.20无无184深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209462宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋121265.312057.07.20无无185深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209404宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1213273.752057.07.20无无186深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209469宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋121496.112057.07.20无无187深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209475宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1301273.752057.07.20无无188深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209972宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋130265.312057.07.20无无189深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209962宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋130365.472057.07.20无无190深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209305宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋130465.472057.07.20无无191深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209468宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋130565.462057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-135序号证载权利人证书编号地址面积（平方米）权利终止期限有无抵押有无查封192深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209389宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1306273.892057.07.20无无193深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209959宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋130796.112057.07.20无无194深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209313宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1308273.892057.07.20无无195深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209474宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋130965.462057.07.20无无196深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209965宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋1313273.752057.07.20无无197深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0209458宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋131496.112057.07.20无无198深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208202宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋90365.472057.07.20无无199深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208208宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋90565.462057.07.20无无200深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0208724宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋906273.892057.07.20无无201深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0207803宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋90465.472057.07.20无无202深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206683宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋100466.792057.07.20无无203深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206249宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋51496.112057.07.20无无204深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206245宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋606273.892057.07.20无无205深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206248宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋61065.472057.07.20无无206深圳西城房地产粤（2021）深圳市不动产权第0206223宝安区新桥街道万科星城商业中心2栋61496.112057.07.20无无万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-136附件四：发行人及其重要子公司的经营性租赁物业序号承租方出租方地址租赁面积（平方米）租赁期限出租方是否有房产证/转租方是否有原出租方授权文件1合肥万科郑波、胡循年安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目B1栋501-502室346.252019.06.15-2026.05.31否2合肥万科唐皓天安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目B1栋301-305室959.992018.06.01-2026.05.31否3合肥万科唐皓天安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目B1栋306-309室852.242018.06.01-2026.05.31否4合肥万科黄骏安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目B1栋406-409室701.332018.06.01-2026.05.31否5合肥万科刘应涛安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目B1栋401-405室795.742018.06.01-2026.05.31否6万物云发行人深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心8,028.62017.01.01-2023.06.17是7万物云刘惠深圳市福田区中康路卓越城大厦（工业区）1栋6层602号188.752021.07.01-2024.06.30是8万物云董承胜深圳市福田区中康路卓越城大厦（工业区）1栋6层603、604、605、606号872.232021.07.01-2024.06.30是9深圳西城房地产深圳市沙井上星股份合作公司深圳市上星社区名豪丽城小区楼盘南侧、蚝市街东侧上星工业大厦空地1,200.002022.05.16-2023.05.15否10深圳万科发展捷荣创富科技（深圳）有限公司深圳市福田区车公庙泰然八路滨海云中心（或称万科滨海置地大厦）项目33层3301房屋2,090.432022.08.01-2026.07.31是11深圳万科发展捷荣创富科技（深圳）有限公司深圳市福田区车公庙泰然八路滨海云中心（或称万科滨海置地大厦）项目6、7、14、15、16层601B、701-704、1401-1404、1501-1504、1601-1604房8,036.302022.08.01-2026.07.31是万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-137序号承租方出租方地址租赁面积（平方米）租赁期限出租方是否有房产证/转租方是否有原出租方授权文件屋12深圳万科发展美洲联冠置业（深圳）有限公司深圳市罗湖区南湖街道深南东路2011号万科深南广场深南万科里（项目）L1层L1-5-4号160.002020.01.01-2024.12.31是13深圳万科发展深圳市福田区政府物业管理中心深圳市福田区深南大道1006号深圳国际创新中心A栋41层1,973.442021.07.01-2026.06.31否14东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼1楼06、07单元463.322021.01.01-2023.12.31是15东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼3楼06单元516.192021.01.01-2023.12.31是16东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼3楼整层单元1,206.312019.03.01-2023.12.31是17东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼5楼整层单元1,209.892021.01.01-2023.12.31是18东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼6楼至9楼整层单元4,839.562021.01.01-2023.12.31是19东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼负1楼仓库362.002021.01.01-2023.12.31是20东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼负1楼仓库620.002021.01.01-2023.12.31是21东莞万科东莞市广发房地产开发有限公司东莞市南城区石竹路3号广发金融大厦商业楼C大堂140.002021.01.01-2023.12.31是22西安万科西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司西安曲江创意谷文化产业园A座S1号楼12层1201室1,682.592020.11.25-2025.11.24是23西安万科西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司西安曲江创意谷文化产业园S8号楼2、3、4、5、6层4,674.962018.10.01-2023.09.30是万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-138附件五：发行人及其重要子公司拥有的知识产权（一）中国境内注册商标序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1发行人2015.06.2175131010年2发行人2015.06.2175131110年3发行人2015.07.1475513610年4发行人2015.07.1475515110年5发行人2015.07.1475568310年6发行人2015.07.2175706410年7发行人2015.07.2875820210年8发行人2015.07.2875820410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-139序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限9发行人2015.07.2875860210年10发行人2015.07.2875875310年11发行人2015.07.2875875410年12发行人2015.07.2875876010年13发行人2015.08.0775956110年14发行人2015.08.0775991810年15发行人2015.08.0775992010年16发行人2015.08.0775994810年17发行人2015.08.0776006810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-140序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限18发行人2015.08.1476054810年19发行人2015.08.2176263310年20发行人2015.09.0776455710年21发行人2015.09.0776455810年22发行人2015.09.2176739410年23发行人2015.09.2876856110年24发行人2014.10.0776910410年25发行人2014.10.0776910510年26发行人2014.12.1477354810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-141序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限27发行人2014.12.2177400210年28发行人2014.12.2877474110年29发行人2014.12.2877474210年30发行人2015.01.0777541110年31发行人2015.01.0777543110年32发行人2015.01.1477576510年33发行人2015.01.1477576610年34发行人2015.02.0777721310年35发行人2015.02.0777721510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-142序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限36发行人2015.02.0777734910年37发行人2015.02.1477766210年38发行人2015.02.1477766310年39发行人2015.02.2177829310年40发行人2015.10.1478317010年41发行人2015.10.1478320610年42发行人2015.10.1478320710年43发行人2015.10.1478326610年44发行人2015.10.1478328110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-143序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限45发行人2015.10.1478350410年46发行人2015.10.1478353910年47发行人2015.10.2178521810年48发行人2015.10.2178535710年49发行人2015.10.2878651610年50发行人2015.10.2878651710年51发行人2015.11.0778806710年52发行人2015.11.1479053410年53发行人2015.11.1479053510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-144序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限54发行人2020.11.07147153410年55发行人2020.11.07147153510年56发行人2022.05.21177205810年57发行人2022.05.21177205910年58发行人2022.07.28181532510年59发行人2022.07.28181532610年60发行人2022.08.28194827810年61发行人2022.10.28194893210年62发行人2022.10.28194893410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-145序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限63发行人2022.10.28194935610年64发行人2022.10.28194936010年65发行人2022.11.14195152410年66发行人2022.11.14195152510年67发行人2022.10.07197132910年68发行人2022.09.28197133210年69发行人2013.05.21305346010年70发行人2013.05.21305346310年71发行人2013.05.14305346510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-146序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限72发行人2013.03.28305347110年73发行人2013.03.21305347310年74发行人2013.03.21305347710年75发行人2013.03.21305347710年76发行人2013.03.21305355310年77发行人2013.05.21305355410年78发行人2013.05.21305355510年79发行人2013.05.14305355610年80发行人2013.03.21305355710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-147序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限81发行人2013.03.28305355810年82发行人2013.06.14309244210年83发行人2013.06.14309244310年84发行人2014.02.07316070610年85发行人2014.02.07316070710年86发行人2013.12.14316070810年87发行人2013.10.14316070910年88发行人2013.10.14316071210年89发行人2014.02.07316071310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-148序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限90发行人2013.12.14316071410年91发行人2014.08.14316072610年92发行人2013.12.14316072710年93发行人2013.12.14316072810年94发行人2013.10.14316073410年95发行人2013.10.21316073510年96发行人2015.12.14316074310年97发行人2013.12.14316074410年98发行人2015.02.28348912110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-149序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限99发行人2015.01.14348912210年100发行人2015.02.21348912310年101发行人2015.02.28348912410年102发行人2015.01.14348912510年103发行人2015.02.28348912610年104发行人2015.02.14348918710年105发行人2015.03.07348918810年106发行人2014.10.07348918910年107发行人2015.01.28348919010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-150序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限108发行人2014.10.07348919710年109发行人2014.10.07348920010年110发行人2015.03.07348920110年111发行人2015.02.21348920210年112发行人2015.02.21348920310年113发行人2015.03.07348920410年114发行人2014.10.07348920510年115发行人2015.01.28348920710年116发行人2015.03.07348920810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-151序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限117发行人2014.10.07348920910年118发行人2015.01.28348921010年119发行人2015.01.28348921110年120发行人2014.10.07348921210年121发行人2015.03.07348921310年122发行人2015.01.28348921410年123发行人2015.01.28348921510年124发行人2015.03.07348921610年125发行人2015.03.14350712310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-152序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限126发行人2015.03.07350712410年127发行人2015.03.21350712610年128发行人2017.12.21420357310年129发行人2017.12.21420357410年130发行人2017.12.21420357510年131发行人2017.12.21420357610年132发行人2017.12.21420357710年133发行人2017.12.21420357810年134发行人2019.02.21420357910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-153序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限135发行人2017.08.07420358010年136发行人2017.10.28420358110年137发行人2017.12.21420358310年138发行人2017.12.21420358410年139发行人2017.12.21420358510年140发行人2017.12.21420358610年141发行人2017.12.21420358710年142发行人2017.12.21420358810年143发行人2019.02.21420358910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-154序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限144发行人2017.08.07420359010年145发行人2017.10.28420359110年146发行人2017.12.21420359310年147发行人2017.12.21420359410年148发行人2017.12.21420359510年149发行人2017.12.21420359610年150发行人2017.12.21420359710年151发行人2017.12.21420359810年152发行人2019.02.21420359910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-155序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限153发行人2017.08.07420360010年154发行人2017.10.28420360110年155发行人2017.12.21420360310年156发行人2017.12.21420360410年157发行人2017.12.21420360510年158发行人2017.12.21420360610年159发行人2017.12.21420360710年160发行人2017.12.21420360810年161发行人2019.02.21420360910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-156序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限162发行人2017.08.07420361010年163发行人2017.08.07420361110年164发行人2016.11.28420361210年165发行人2017.12.28420417610年166发行人2017.12.28420417710年167发行人2017.12.28420417810年168发行人2017.12.28420417910年169发行人2017.12.28420418010年170发行人2017.12.28420418110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-157序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限171发行人2019.02.21420418210年172发行人2017.08.07420418310年173发行人2017.10.28420418410年174发行人2017.12.28420418610年175发行人2017.12.28420418710年176发行人2017.12.28420418810年177发行人2017.12.28420418910年178发行人2017.12.28420419010年179发行人2017.12.28420419110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-158序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限180发行人2019.02.21420419210年181发行人2017.08.07420419310年182发行人2017.10.28420419410年183发行人2017.12.28420419610年184发行人2017.12.28420419710年185发行人2017.12.28420419810年186发行人2017.12.28420419910年187发行人2017.12.28420420010年188发行人2017.12.28420420110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-159序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限189发行人2019.02.21420420210年190发行人2017.08.07420420310年191发行人2017.10.28420420410年192发行人2018.01.21422711710年193发行人2018.01.21422711810年194发行人2017.12.21422711910年195发行人2017.12.21422712010年196发行人2017.12.21422712110年197发行人2018.05.28422712210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-160序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限198发行人2017.07.21422712310年199发行人2017.07.21422712410年200发行人2017.01.21422712510年201发行人2018.01.21422712610年202发行人2018.01.28422712710年203发行人2018.01.28422712810年204发行人2018.01.28422712910年205发行人2018.01.28422713010年206发行人2018.04.28422713110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-161序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限207发行人2018.04.28422713210年208发行人2018.05.28422713310年209发行人2017.07.21422713410年210发行人2017.07.21422713510年211发行人2017.01.28422713610年212发行人2018.01.21422713710年213发行人2018.01.21422713810年214发行人2018.01.21422713910年215发行人2018.01.21422714010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-162序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限216发行人2018.01.21422714110年217发行人2018.01.21422714210年218发行人2018.05.28422714310年219发行人2017.07.21422714410年220发行人2017.07.21422714510年221发行人2021.03.21422714610年222发行人2019.02.28450463510年223发行人2019.02.28450463610年224发行人2018.08.28450465310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-163序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限225发行人2018.08.28450465410年226发行人2018.11.21470991410年227发行人2019.02.07470991510年228发行人2019.03.28482415110年229发行人2019.03.28482415210年230发行人2019.05.28482415310年231发行人2019.01.28482415410年232发行人2018.07.21482501910年233发行人2020.01.07482502010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-164序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限234发行人2020.01.07482502110年235发行人2019.04.14482502210年236发行人2019.01.14482502310年237发行人2018.07.21482502410年238发行人2019.05.28500309310年239发行人2019.05.28500309410年240发行人2019.06.07504177310年241发行人2019.06.14504177410年242发行人2019.06.14504177510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-165序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限243发行人2019.06.14504177610年244发行人2019.04.28504177710年245发行人2019.04.28504177810年246发行人2019.04.28504177910年247发行人2019.04.14504178010年248发行人2019.04.14504178110年249发行人2019.04.14504178210年250发行人2019.07.07504178310年251发行人2019.08.21504178410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-166序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限252发行人2019.07.07504178510年253发行人2019.03.14504178610年254发行人2019.08.14504178710年255发行人2019.05.07504178810年256发行人2019.11.07504178910年257发行人2019.06.07504179010年258发行人2019.05.14507804410年259发行人2019.06.07507806010年260发行人2019.12.21507806110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-167序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限261发行人2019.10.21507806210年262发行人2019.07.21507806310年263发行人2020.07.14542786510年264发行人2019.11.07542786610年265发行人2020.03.28542786710年266发行人2019.09.14542786810年267发行人2019.09.14542787910年268发行人2020.01.21542788110年269发行人2019.11.07542788210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-168序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限270发行人2019.12.07542788310年271发行人2013.05.14542789410年272发行人2020.03.28635023110年273发行人2020.09.14635023210年274发行人2020.03.28635023310年275发行人2020.09.14635023410年276发行人2019.11.07635023610年277发行人2020.02.14635023710年278发行人2020.02.21635023810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-169序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限279发行人2019.10.14635023910年280发行人2020.02.28635024010年281发行人2019.10.14635024110年282发行人2020.05.14635024210年283发行人2020.04.21635024310年284发行人2020.04.14635024410年285发行人2020.04.21635024510年286发行人2020.04.14635024610年287发行人2020.02.14635032710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-170序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限288发行人2020.03.28635032810年289发行人2020.03.28635032910年290发行人2020.02.28635033010年291发行人2020.03.28635033110年292发行人2020.03.28635033210年293发行人2020.03.14635033310年294发行人2020.03.28635033410年295发行人2020.03.28635033510年296发行人2020.04.14635033710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-171序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限297发行人2020.03.07635033810年298发行人2020.02.28635033910年299发行人2020.05.07635034010年300发行人2020.03.21635034110年301发行人2020.02.21635034210年302发行人2020.02.28635034310年303发行人2020.03.28635034410年304发行人2020.02.28635034510年305发行人2020.03.28635034610年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-172序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限306发行人2020.08.07725019710年307发行人2020.09.28725023010年308发行人2022.04.21725024310年309发行人2020.07.28725025010年310发行人2020.09.28725025710年311发行人2020.09.21725026210年312发行人2022.04.14725026910年313发行人2022.11.07725027910年314发行人2015.07.21725236210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-173序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限315发行人2022.09.14725236810年316发行人2020.10.07725238010年317发行人2020.10.07725239010年318发行人2020.11.28725240310年319发行人2020.11.28725241610年320发行人2020.09.14725242210年321发行人2021.10.07856982310年322发行人2021.10.07856983810年323发行人2022.03.21857197210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-174序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限324发行人2021.08.28857198510年325发行人2014.07.14857200310年326发行人2021.08.28857202110年327发行人2022.04.21857203410年328发行人2022.04.21857204610年329发行人2021.09.28857206310年330发行人2022.06.28942495310年331发行人2022.08.14953310010年332发行人2022.09.07953313010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-175序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限333发行人2022.07.14959527310年334发行人2022.07.14959527410年335发行人2022.07.14959527510年336发行人2022.07.14959527610年337发行人2022.07.14959527710年338发行人2022.07.14959527910年339发行人2022.07.14959528010年340发行人2022.07.14959528110年341发行人2022.07.14959528210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-176序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限342发行人2022.07.14959528510年343发行人2022.07.14959528610年344发行人2022.07.14959528710年345发行人2022.07.14959528810年346发行人2022.07.14959528910年347发行人2022.08.07959529010年348发行人2022.07.14959529110年349发行人2022.07.14959529210年350发行人2022.07.14960164810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-177序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限351发行人2022.08.07960167610年352发行人2022.07.14960168910年353发行人2022.07.14960172110年354发行人2022.10.28960175710年355发行人2022.11.21960190910年356发行人2022.07.21960802810年357发行人2022.11.21960807410年358发行人2022.07.14960811410年359发行人2022.09.07960818010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-178序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限360发行人2013.05.14967687910年361发行人2013.05.07967694210年362发行人2014.05.14967706910年363发行人2022.10.21967716510年364发行人2013.04.21967725910年365发行人2013.02.28967731710年366发行人2022.09.28967735110年367发行人2022.12.07967738610年368发行人2022.11.21967743510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-179序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限369发行人2022.09.14967748010年370发行人2022.10.14967985010年371发行人2022.10.14967987010年372发行人2014.09.281245448910年373发行人2014.09.281245449610年374发行人2014.09.281245452010年375发行人2014.09.281245456510年376发行人2014.09.281245457410年377发行人2014.09.281245459210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-180序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限378发行人2014.09.281245463110年379发行人2014.09.281245470010年380发行人2014.09.281245470910年381发行人2015.08.211245471610年382发行人2014.09.281245475210年383发行人2014.09.281245476610年384发行人2014.09.281245477810年385发行人2014.09.281245481910年386发行人2014.09.281245483810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-181序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限387发行人2014.09.281245485810年388发行人2014.09.281245491010年389发行人2014.09.281245492810年390发行人2014.09.281245499910年391发行人2015.01.281342614010年392发行人2015.01.281342615810年393发行人2016.06.141679241310年394发行人2016.06.141679275910年395发行人2016.06.141679631210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-182序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限396发行人2016.06.141679632410年397发行人2016.09.071679633710年398发行人2016.09.281679637810年399发行人2016.06.141679642010年400发行人2016.06.141679646510年401发行人2016.06.141679654710年402发行人2016.06.141679659810年403发行人2016.06.141679694310年404发行人2016.08.071679706810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-183序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限405发行人2016.07.281679728810年406发行人2017.01.281679791110年407发行人2016.06.141679808410年408发行人2016.06.141679856510年409发行人2016.10.211679875010年410发行人2016.07.141679887810年411发行人2016.06.141679899510年412发行人2016.06.141679922010年413发行人2016.11.141679942010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-184序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限414发行人2016.06.141679961310年415发行人2016.07.281679974110年416发行人2016.07.141680000210年417发行人2016.06.141680038510年418发行人2016.06.141680050010年419发行人2016.06.141680070410年420发行人2016.06.141680082610年421发行人2017.08.281680095410年422发行人2016.06.141680103110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-185序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限423发行人2016.06.141680110710年424发行人2016.06.141680116410年425发行人2018.02.071681114810年426发行人2016.06.211681132710年427发行人2016.06.211681135510年428发行人2018.05.071681155710年429发行人2016.06.211681160910年430发行人2016.06.211681164310年431发行人2016.06.211681169310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-186序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限432发行人2016.12.071681193010年433发行人2016.06.211681193910年434发行人2016.06.211681210910年435发行人2017.09.071681225210年436发行人2016.06.211681233410年437发行人2016.06.211681260210年438发行人2016.06.211681278210年439发行人2016.08.071681297210年440发行人2016.09.141681301510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-187序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限441发行人2016.06.211681308810年442发行人2016.07.281681333510年443发行人2016.08.281681353210年444发行人2016.08.071681363410年445发行人2016.08.071681364610年446发行人2018.03.141681376210年447发行人2016.08.071681385410年448发行人2016.10.211681393810年449发行人2016.06.281681405410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-188序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限450发行人2016.06.211681417410年451发行人2018.06.211681428210年452发行人2016.06.211681439010年453发行人2016.06.211681447110年454发行人2016.06.211681454110年455发行人2016.06.211681468210年456发行人2016.07.281701510910年457发行人2016.07.281701523810年458发行人2016.07.281701542810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-189序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限459发行人2016.08.141701563210年460发行人2016.09.281762491710年461发行人2016.12.071762491810年462发行人2016.12.071762492010年463发行人2017.05.141775645710年464发行人2016.10.141775648110年465发行人2016.10.141775648410年466发行人2016.10.071775650810年467发行人2016.10.141775665110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-190序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限468发行人2016.12.281775667210年469发行人2016.10.141775668310年470发行人2016.12.211775669810年471发行人2016.10.141775676110年472发行人2016.12.211775677610年473发行人2016.10.141775688810年474发行人2016.10.071775690510年475发行人2016.12.211775690610年476发行人2017.01.071792542110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-191序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限477发行人2016.10.281792542210年478发行人2016.10.281792542310年479发行人2017.02.141792542410年480发行人2016.10.281792542510年481发行人2016.12.211792542610年482发行人2017.01.071792542710年483发行人2017.01.071792542810年484发行人2016.10.281792548110年485发行人2017.12.281792548210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-192序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限486发行人2016.10.281792548310年487发行人2017.12.281792548410年488发行人2016.10.281792548510年489发行人2016.10.281792548610年490发行人2016.10.281792548710年491发行人2016.10.281792548810年492发行人2016.10.281792548910年493发行人2016.10.281792549010年494发行人2016.10.281792549910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-193序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限495发行人2016.10.281792550010年496发行人2017.01.071792550910年497发行人2017.01.071792551010年498发行人2017.08.141792551110年499发行人2017.01.071792551210年500发行人2016.10.281792551310年501发行人2016.10.281792551410年502发行人2017.08.281792551510年503发行人2016.10.281792551610年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-194序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限504发行人2016.10.281792551710年505发行人2016.10.281792551810年506发行人2017.01.071792551910年507发行人2017.01.071792552010年508发行人2016.10.281792552110年509发行人2017.08.281792552210年510发行人2016.10.281792552310年511发行人2016.10.281792552410年512发行人2016.10.281792552510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-195序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限513发行人2017.08.281792552610年514发行人2016.10.281792552710年515发行人2016.10.281792552910年516发行人2017.01.071792553010年517发行人2017.02.141886417410年518发行人2017.02.141886417710年519发行人2017.02.141886445410年520发行人2017.02.141886451810年521发行人2017.02.141886463410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-196序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限522发行人2017.02.141886470210年523发行人2017.02.141886485310年524发行人2017.02.141886488910年525发行人2017.02.141886501610年526发行人2017.02.141886519510年527发行人2017.02.141886535810年528发行人2017.02.141886539010年529发行人2017.02.141886551010年530发行人2017.02.141886569810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-197序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限531发行人2017.08.072035436510年532发行人2017.08.072035436610年533发行人2017.08.072035436710年534发行人2017.08.072035436810年535发行人2017.08.072035436910年536发行人2017.08.072035437010年537发行人2017.08.072035437110年538发行人2017.08.072035437210年539发行人2017.08.072035437310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-198序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限540发行人2017.08.072035437410年541发行人2017.08.072035437510年542发行人2017.10.142035437610年543发行人2017.08.072035437710年544发行人2017.08.072035437810年545发行人2017.08.072035437910年546发行人2017.08.072035438010年547发行人2017.08.072035438110年548发行人2017.08.072035438210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-199序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限549发行人2017.08.072035438310年550发行人2017.08.072035438410年551发行人2017.08.072035577910年552发行人2017.12.282035578010年553发行人2017.08.072035578110年554发行人2017.08.212035578210年555发行人2017.08.072035578310年556发行人2017.08.072035578410年557发行人2017.08.072035578510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-200序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限558发行人2017.08.072035578610年559发行人2017.10.142035578710年560发行人2017.10.142035578810年561发行人2017.08.072035578910年562发行人2017.08.072035579010年563发行人2017.08.072035579110年564发行人2017.10.142035579310年565发行人2017.08.072035938610年566发行人2017.08.072035944010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-201序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限567发行人2017.10.072035952410年568发行人2017.08.072035960810年569发行人2017.08.072035967510年570发行人2017.10.212035993010年571发行人2017.08.072036024110年572发行人2017.08.072036024510年573发行人2017.08.072036034110年574发行人2017.08.072036038110年575发行人2017.08.072036045910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-202序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限576发行人2017.08.072036061210年577发行人2018.02.142196793310年578发行人2018.12.072196839110年579发行人2018.02.142196849910年580发行人2018.01.212213906210年581发行人2018.01.212213939910年582发行人2018.01.212214156410年583发行人2018.01.212214199010年584发行人2018.01.212214227210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-203序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限585发行人2018.01.282229582210年586发行人2018.01.282229627410年587发行人2018.01.282229642710年588发行人2018.01.282229651310年589发行人2018.01.282229666710年590发行人2018.01.282229667110年591发行人2018.01.282229690710年592发行人2018.01.282229699710年593发行人2018.03.282242169510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-204序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限594发行人2018.03.282242176410年595发行人2018.02.072242185910年596发行人2018.02.072242190910年597发行人2018.02.072242196510年598发行人2018.02.072242209610年599发行人2018.02.072242215410年600发行人2018.02.072242229510年601发行人2018.02.072242275310年602发行人2018.02.072242284310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-205序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限603发行人2018.03.282242396910年604发行人2018.02.072242433510年605发行人2018.03.282242441110年606发行人2018.04.072242448510年607发行人2018.02.072242467710年608发行人2018.03.282242469910年609发行人2018.03.282242509110年610发行人2018.02.072242518710年611发行人2018.02.072242550210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-206序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限612发行人2018.02.072242557410年613发行人2018.02.072242562110年614发行人2018.02.072242590110年615发行人2018.04.282399382010年616发行人2018.08.282399382110年617发行人2018.04.282399382210年618发行人2018.04.282399382310年619发行人2018.04.282399382410年620发行人2018.04.282399382510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-207序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限621发行人2018.04.282399382610年622发行人2018.04.282399382710年623发行人2018.04.282399382810年624发行人2018.04.282399382910年625发行人2018.04.282399383010年626发行人2019.07.212399383110年627发行人2018.07.142399383210年628发行人2018.05.072399383310年629发行人2018.07.142399383410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-208序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限630发行人2018.04.282399383510年631发行人2018.04.282399383610年632发行人2018.04.282399383710年633发行人2018.04.282399383810年634发行人2018.04.282399383910年635发行人2018.07.142399384010年636发行人2018.04.282399384110年637发行人2018.07.142399384210年638发行人2018.04.282399384310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-209序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限639发行人2018.04.282399384410年640发行人2018.04.282399384510年641发行人2018.04.282399384610年642发行人2018.04.282399384710年643发行人2018.07.142399384810年644发行人2018.07.142399384910年645发行人2018.04.282399507010年646发行人2018.04.282399514110年647发行人2018.07.212399514210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-210序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限648发行人2019.04.212399514310年649发行人2018.04.282399514410年650发行人2018.08.282399514510年651发行人2018.04.282399514610年652发行人2018.04.282399514710年653发行人2018.04.282399514810年654发行人2018.04.282399514910年655发行人2018.04.282399515010年656发行人2018.04.282399515110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-211序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限657发行人2018.04.282399515210年658发行人2018.04.282399515310年659发行人2018.04.282399515410年660发行人2018.05.282399515510年661发行人2018.10.142399515610年662发行人2018.04.282399515710年663发行人2018.04.282399515810年664发行人2018.04.282399515910年665发行人2018.10.072399516010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-212序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限666发行人2018.10.072399516210年667发行人2018.04.282399516610年668发行人2018.04.282399516710年669发行人2018.04.282399516810年670发行人2018.04.282399516910年671发行人2018.07.282399569310年672发行人2018.07.282399569410年673发行人2018.07.282399569510年674发行人2018.07.282399569610年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-213序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限675发行人2018.07.282399569710年676发行人2018.07.282399569810年677发行人2018.07.282399569910年678发行人2018.11.072399570010年679发行人2018.04.282399570210年680发行人2018.06.282399570310年681发行人2018.09.142399570410年682发行人2018.09.142442279310年683发行人2018.09.142442282010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-214序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限684发行人2018.06.072442332310年685发行人2018.09.142442373510年686发行人2018.09.142442598610年687发行人2018.09.142442610010年688发行人2018.06.072442755210年689发行人2018.06.072442885610年690发行人2018.07.212539820610年691发行人2018.07.212539827410年692发行人2018.07.212539841110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-215序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限693发行人2018.07.212539858510年694发行人2018.10.142539950310年695发行人2018.10.142539953810年696发行人2018.07.212539956410年697发行人2018.07.212540023810年698发行人2018.07.212540086910年699发行人2018.10.142540168210年700发行人2018.07.212540215510年701发行人2018.07.212540220310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-216序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限702发行人2018.07.212540257610年703发行人2018.07.212540302010年704发行人2018.07.212540378310年705发行人2018.10.142540416310年706发行人2018.07.212540424810年707发行人2018.07.212540587410年708发行人2018.10.142540695610年709发行人2018.07.212540819810年710发行人2018.07.212540835210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-217序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限711发行人2018.07.212540842110年712发行人2018.07.212540948910年713发行人2018.10.142540949310年714发行人2018.07.212540953210年715发行人2018.07.212540990710年716发行人2018.07.212541136710年717发行人2018.10.142541142910年718发行人2018.10.142541145910年719发行人2018.10.142541153810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-218序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限720发行人2018.10.142541158910年721发行人2018.07.212541170410年722发行人2018.10.142541185810年723发行人2018.07.212541196710年724发行人2018.10.142541250010年725发行人2018.07.212541252210年726发行人2018.07.212541281910年727发行人2018.07.212541366610年728发行人2018.07.212541386010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-219序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限729发行人2018.07.212541461510年730发行人2018.07.212541529310年731发行人2018.10.142541530910年732发行人2018.07.212541547910年733发行人2018.07.212541670210年734发行人2018.07.212541689110年735发行人2018.07.212541823710年736发行人2018.10.142541833210年737发行人2018.08.072542262210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-220序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限738发行人2018.11.072542296710年739发行人2018.10.142542306310年740发行人2018.10.142542306910年741发行人2018.10.142542388910年742发行人2018.08.072542390010年743发行人2018.08.072542501610年744发行人2018.08.072542513310年745发行人2018.08.072542572910年746发行人2018.10.142542660910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-221序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限747发行人2018.08.072542687510年748发行人2018.08.072542768810年749发行人2018.11.072542806110年750发行人2018.08.072542831310年751发行人2018.08.072542833310年752发行人2018.08.072542834010年753发行人2018.08.072542854710年754发行人2018.08.072542860110年755发行人2018.08.072543006310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-222序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限756发行人2018.08.072543013810年757发行人2018.08.072543020710年758发行人2018.08.072543023010年759发行人2018.08.072543055610年760发行人2018.10.142543060010年761发行人2018.10.142543061110年762发行人2018.08.072543245410年763发行人2018.08.072543246410年764发行人2018.08.072543323510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-223序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限765发行人2018.08.072543403510年766发行人2018.08.072543497810年767发行人2018.08.072543551610年768发行人2018.11.072543554910年769发行人2018.08.072543557210年770发行人2018.08.072543560310年771发行人2018.08.072543586910年772发行人2018.08.072543830210年773发行人2018.08.072543981510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-224序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限774发行人2018.08.072544099910年775发行人2018.08.072544103610年776发行人2018.08.072544117110年777发行人2018.09.282620418710年778发行人2018.09.282620418810年779发行人2018.09.282620418910年780发行人2018.09.282620419010年781发行人2018.09.282620419110年782发行人2018.09.282620419210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-225序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限783发行人2018.09.282620419310年784发行人2018.10.142620419410年785发行人2018.11.282828895210年786发行人2019.09.142830093710年787发行人2019.02.282914911110年788发行人2018.12.282915212910年789发行人2019.02.282915241610年790发行人2019.02.142915684510年791发行人2018.12.282915685010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-226序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限792发行人2018.12.282915976810年793发行人2018.12.282917023510年794发行人2019.04.213113223610年795发行人2019.04.213113224110年796发行人2019.04.213113607610年797发行人2019.04.213113608310年798发行人2019.04.213113608910年799发行人2019.04.213114844310年800发行人2019.04.213115214210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-227序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限801发行人2020.11.143247389110年802发行人2019.06.073393633710年803发行人2019.08.283393933910年804发行人2019.09.143394175110年805发行人2019.06.073394531410年806发行人2019.06.073395375610年807发行人2020.07.283395908510年808发行人2019.07.283513472810年809发行人2019.08.143514154810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-228序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限810发行人2020.08.213514782510年811发行人2019.08.143514785110年812发行人2019.08.143514985610年813发行人2019.10.213671713810年814发行人2019.10.283671827910年815发行人2021.02.213671977110年816发行人2019.10.213672056110年817发行人2021.04.213672056410年818发行人2020.02.073790775410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-229序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限819发行人2020.01.283790927910年820发行人2020.01.283792300510年821发行人2020.01.283792451610年822发行人2020.01.283792728310年823发行人2020.01.283792732510年824发行人2020.02.283792929010年825发行人2020.04.073953632410年826发行人2020.03.283954226610年827发行人2021.06.145024347010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-230序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限828发行人2021.06.145024352910年829发行人2021.06.145024512410年830发行人2021.06.145024514410年831发行人2021.06.145024628210年832发行人2021.07.075024888710年833发行人2021.06.145025421810年834发行人2021.06.145025425510年835发行人2021.06.145025425910年836发行人2021.06.145025643910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-231序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限837发行人2021.06.145025721010年838发行人2021.06.145025913910年839发行人2021.06.145026026010年840发行人2021.06.145026238310年841发行人2021.06.145027091910年842发行人2021.06.145027205910年843发行人2021.06.285028013710年844发行人2021.07.075028164210年845发行人2021.06.145028166510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-232序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限846发行人2021.06.145028167210年847发行人2021.06.285028168510年848发行人2021.06.145028337810年849发行人2021.08.075028339110年850发行人2021.07.075028492310年851发行人2021.07.285028493110年852发行人2021.06.215028863910年853发行人2021.06.215029151210年854发行人2021.08.215029156610年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-233序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限855发行人2022.06.145029159310年856发行人2021.07.075029576010年857发行人2021.06.145029707610年858发行人2021.08.075029711510年859发行人2021.06.145030039610年860发行人2021.08.215030041510年861发行人2021.06.145030289610年862发行人2021.06.215030289910年863发行人2021.10.215030293610年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-234序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限864发行人2021.08.075030296110年865发行人2021.06.145030602010年866发行人2021.06.145030602710年867发行人2021.06.285030603510年868发行人2021.07.215030604710年869发行人2021.10.145030986510年870发行人2021.06.285031406010年871发行人2021.06.145031407910年872发行人2021.06.215031409710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-235序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限873发行人2021.07.075031410510年874发行人2021.07.075031416210年875发行人2021.06.145036350510年876发行人2021.06.145036354710年877发行人2021.06.145036358910年878发行人2021.06.145036359810年879发行人2021.06.145036375810年880发行人2021.06.145036377210年881发行人2021.06.145036379110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-236序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限882发行人2021.06.145036408510年883发行人2021.06.145036408710年884发行人2021.06.145036409110年885发行人2021.06.145036443810年886发行人2021.06.215036448710年887发行人2021.06.145036480110年888发行人2021.08.215036640510年889发行人2021.06.215036642110年890发行人2021.06.145036709910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-237序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限891发行人2021.06.145036713510年892发行人2021.08.215036715610年893发行人2021.06.215036715910年894发行人2021.09.075036747310年895发行人2021.06.145036759210年896发行人2021.06.145036760810年897发行人2022.03.215036764410年898发行人2021.06.145036809910年899发行人2021.06.145036812710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-238序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限900发行人2021.06.145036813310年901发行人2021.06.285036965510年902发行人2021.06.215036966310年903发行人2021.06.145036968910年904发行人2021.06.145036970110年905发行人2021.06.215037125610年906发行人2021.06.145037156710年907发行人2021.06.145037225810年908发行人2021.06.145037335810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-239序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限909发行人2021.06.285037399110年910发行人2021.06.145037616210年911发行人2021.06.145037627310年912发行人2021.06.145037635910年913发行人2021.06.145037637910年914发行人2021.06.215037682610年915发行人2021.08.285037683110年916发行人2021.06.145037719610年917发行人2021.07.075037823910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-240序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限918发行人2021.06.145037893310年919发行人2021.06.145037937010年920发行人2021.06.145038034110年921发行人2021.09.075038072510年922发行人2021.09.075038084810年923发行人2021.06.145038358710年924发行人2021.06.145038359010年925发行人2021.06.145038360810年926发行人2021.06.285038372810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-241序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限927发行人2021.06.285038378010年928发行人2021.06.145038379310年929发行人2022.04.145038379910年930发行人2021.06.285038381710年931发行人2021.10.075038382410年932发行人2021.06.145038483410年933发行人2021.06.145038585110年934发行人2021.06.145038587510年935发行人2021.06.145038588410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-242序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限936发行人2021.09.075038589910年937发行人2021.06.215038596310年938发行人2021.08.215038599110年939发行人2021.06.145038684310年940发行人2021.06.145038686710年941发行人2021.06.145038888210年942发行人2021.06.145038924610年943发行人2021.06.145038947610年944发行人2021.06.145038951910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-243序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限945发行人2021.06.145038952310年946发行人2021.06.145038957110年947发行人2021.06.145038978210年948发行人2021.06.145038983510年949发行人2021.06.215039233010年950发行人2021.06.215039240710年951发行人2021.06.145039242410年952发行人2021.06.145039331210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-244序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限953发行人2021.06.145039335310年954发行人2021.06.145039337010年955发行人2021.07.215104436710年956发行人2021.07.215106235210年957发行人2021.10.075106588410年958发行人2021.08.075107318810年959发行人2022.09.286234241110年960发行人2022.09.216234955010年961发行人2022.11.146235132510年962发行人2022.09.286235998510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-245序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限963发行人2022.07.146236539310年964发行人2022.09.286350537310年965发行人2022.09.216351938810年966发行人2016.06.2116799100A10年967发行人2016.06.2116800160A10年968发行人2018.02.0722142109A10年969万物云2016.10.071774658710年970万物云2017.05.211774665910年971万物云2017.05.211774695810年972万物云2016.12.141774667210年973万物云2016.12.141774732810年974万物云2017.09.281762492310年975万物云2016.10.071774741110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-246序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限976万物云2016.12.141774767110年977万物云2016.12.141774774910年978万物云2016.10.071774791010年979万物云2017.05.281762492210年980万物云2016.10.071774821610年981万物云2017.01.211774817410年982万物云2016.12.141774836910年983万物云2017.05.071762492110年984万物云2016.12.141774869810年985万物云2016.12.141774871910年986万物云2016.10.071774896610年987万物云2016.10.071774902110年988万物云2016.10.071774913110年989万物云2016.09.281762491910年990万物云2016.12.141774942610年991万物云2017.07.211774969610年992万物云2017.05.211774964310年993万物云2016.10.071774973110年994万物云2016.10.071775003710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-247序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限995万物云2016.10.071775010710年996万物云2017.09.141762493310年997万物云2016.09.281762493210年998万物云2016.09.281762493110年999万物云2016.09.281762493010年1000万物云2016.09.281762492910年1001万物云2017.10.281775019810年1002万物云2016.12.071762492810年1003万物云2016.09.281762492710年1004万物云2016.09.281762492610年1005万物云2016.12.071762492510年1006万物云2016.09.281762492410年1007万物云2019.09.143389504310年1008万物云2019.10.283389652610年1009万物云2019.09.143388947510年1010万物云2019.09.073388555310年1011万物云2019.08.213390438010年1012万物云2019.11.283389245710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-248序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1013万物云2019.08.283388811510年1014万物云2019.11.283389657110年1015万物云2019.08.283390835910年1016万物云2019.08.283390443110年1017万物云2019.08.283390838410年1018万物云2019.08.283389447210年1019万物云2019.12.143389447510年1020万物云2019.09.283389728510年1021万物云2019.08.283389258210年1022万物云2019.07.143390280310年1023万物云2019.08.213389865110年1024万物云2019.08.213390842510年1025万物云2019.09.143388979310年1026万物云2019.07.283390281810年1027万物云2019.09.143389502710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-249序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1028万物云2019.08.073388873810年1029万物云2020.12.073389870010年1030万物云2017.03.281912574110年1031万物云2017.03.281912574010年1032万物云2017.03.281912575210年1033万物云2017.03.281912573610年1034万物云2017.03.281912573510年1035万物云2017.03.281912573910年1036万物云2017.03.281912575110年1037万物云2017.03.281912573810年1038万物云2017.03.281912573710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-250序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1039万物云2017.03.281912574710年1040万物云2017.03.281912574610年1041万物云2017.03.281912574510年1042万物云2017.03.281912573410年1043万物云2017.03.281912574410年1044万物云2017.03.281912573310年1045万物云2017.06.071912573210年1046万物云2017.03.281912574210年1047万物云2017.03.281912574310年1048万物云2016.06.071674034810年1049万物云2016.06.071674054110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-251序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1050万物云2017.03.281913880410年1051万物云2017.03.281912575010年1052万物云2017.03.281912574910年1053万物云2017.03.281912573110年1054万物云2017.03.281912573010年1055万物云2017.03.281912572910年1056万物云2017.03.281912572810年1057万物云2016.08.141730576110年1058万物云2017.03.281912575310年1059万物云2016.08.141730576010年1060万物云2015.02.211368021810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-252序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1061万物云2015.05.2113680430A10年1062万物云2015.03.141368046310年1063万物云2015.02.141368053710年1064万物云2015.02.211368057910年1065万物云2015.11.141543913010年1066万物云2015.11.141543912910年1067万物云2015.11.141543912810年1068万物云2015.11.141543912710年1069万物云2015.11.211543912610年1070万物云2015.09.071505924110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-253序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1071万物云2015.09.071505930910年1072万物云2015.08.281505935110年1073万物云2015.08.211505939410年1074万物云2015.08.281505942710年1075万物云2016.01.211543912110年1076万物云2015.11.141543912210年1077万物云2016.01.211543912310年1078万物云2015.11.211543912410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-254序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1079万物云2015.11.211543912510年1080万物云2017.01.071804680110年1081万物云2018.01.281804659610年1082万物云2016.11.211804671810年1083万物云2017.12.211804676010年1084万物云2017.01.071804685710年1085万物云2018.01.141804846410年1086万物云2017.02.071804635110年1087万物云2017.12.281804683310年1088万物云2017.03.071804674110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-255序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1089万物云2017.05.141804845410年1090万物云2017.01.281862639510年1091万物云2017.01.281862821310年1092万物云2017.01.281862829610年1093万物云2017.01.281862853410年1094万物云2017.01.281862861210年1095万物云2017.01.281862879610年1096万物云2017.01.281862806210年1097万物云2017.05.141862815010年1098万物云2017.01.281862834610年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-256序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1099万物云2017.01.281862845910年1100万物云2017.01.281862868810年1101万物云2017.01.281862877110年1102万物云2017.02.071876347110年1103万物云2017.02.071876347010年1104万物云2017.02.071876346910年1105万物云2017.02.071876346810年1106万物云2017.05.141876347510年1107万物云2017.05.211876347410年1108万物云2017.02.071876347310年1109万物云2017.02.071876347210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-257序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1110万物云2017.06.071925692610年1111万物云2017.04.141925730310年1112万物云2017.06.071925732710年1113万物云2020.08.284331225710年1114万物云2020.08.284329130310年1115万物云2020.08.284329672710年1116万物云2020.08.284331458110年1117万物云2020.11.284329295310年1118万物云2020.02.073893480210年1119万物云2020.08.284328777310年1120万物云2020.08.284330242010年1121万物云2020.02.073893628510年1122万物云2020.08.284329133210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-258序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1123万物云2020.08.284328486510年1124万物云2020.08.284331461310年1125万物云2019.04.143252653910年1126万物云2019.04.143253452610年1127万物云2019.04.143254345210年1128万物云2019.04.143252935710年1129万物云2020.08.073252353510年1130万物云2020.07.073254795510年1131万物云2019.05.143252354610年1132万物云2020.08.073254796410年1133万物云2019.06.213254346110年1134万物云2019.06.213253105010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-259序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1135万物云2019.06.213252937310年1136万物云2019.06.213253858110年1137万物云2019.06.073310055310年1138万物云2019.06.073311374610年1139万物云2019.06.073309217210年1140万物云2019.06.073311375810年1141万物云2019.06.073309384110年1142万物云2019.06.073310501910年1143万物云2019.09.073365358210年1144万物云2019.08.213364467010年1145万物云2019.05.143364978010年1146万物云2019.08.213364978310年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-260序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1147万物云2019.08.143365092010年1148万物云2019.05.143364468410年1149万物云2019.05.143363140210年1150万物云2019.08.213363461910年1151万物云2019.05.143364375510年1152万物云2019.08.143363141610年1153万物云2019.05.143364817610年1154万物云2019.05.143363911110年1155万物云2020.02.213743166310年1156万物云2020.02.283743167010年1157万物云2020.08.213740915510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-261序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1158万物云2021.05.214897143710年1159万物云2021.03.214897936010年1160万物云2021.04.144898097810年1161万物云2021.03.214899332410年1162万物云2021.03.214899332510年1163万物云2019.04.143097561310年1164万物云2019.04.143098761710年1165万物云2019.04.143097562810年1166万物云2019.06.073097880610年1167万物云2019.04.143096870110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-262序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1168万物云2019.04.213098765010年1169万物云2019.04.143097566310年1170万物云2014.09.211240913710年1171万物云2015.03.281240916610年1172万物云2015.03.281240903310年1173万物云2015.03.281240907110年1174万物云2014.09.211240910310年1175万物云2015.01.211334363110年1176万物云2015.01.071334374210年1177万物云2015.02.071334415510年1178万物云2015.07.141334358510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-263序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1179万物云2015.03.281334369710年1180万物云2015.04.071334379010年1181万物云2015.03.281334388510年1182万物云2015.01.071334409310年1183万物云2015.01.281334360810年1184万物云2015.01.071334371910年1185万物云2015.01.141334381210年1186万物云2015.01.071334401110年1187万物云2015.01.071334411710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-264序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1188万物云2018.02.282226587010年1189万物云2018.01.282226589610年1190万物云2018.01.282226638910年1191万物云2018.01.282226642710年1192万物云2020.03.073108497010年1193万物云2019.09.073601191810年1194万物云2019.09.073602028910年1195万物云2019.09.073603347810年1196万物云2019.09.073603308610年1197万物云2019.09.073602332310年1198万物云2019.11.283603370810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-265序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1199万物云2019.11.283601154210年1200万物云2013.10.141102978210年1201万物云2013.10.141102984210年1202万物云2013.10.141102989610年1203万物云2013.10.141102996210年1204万物云2013.10.141103670710年1205万物云2013.10.141102980310年1206万物云2013.10.141102986010年1207万物云2013.10.141102991210年1208万物云2013.10.141103676210年1209万物云2013.10.141103679410年1210万物云2018.01.282226647310年1211万物云2018.01.282226653010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-266序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1212万物云2018.01.282226664710年1213万物云2019.01.282631781210年1214万物云2019.01.282631048710年1215万物云2019.01.282631499910年1216万物云2020.04.283215739410年1217万物云2019.06.073231342410年1218万物云2019.04.073229539610年1219万物云2021.01.144382044410年1220万物云2020.12.214381397510年1221万物云2020.12.144381395910年1222万物云2020.09.214382651910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-267序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1223万物云2020.09.214383907410年1224万物云2020.09.214383909410年1225万物云2021.01.144381393510年1226万物云2020.10.074383420510年1227万物云2021.10.215182539110年1228万物云2021.08.215182385210年1229万物云2021.08.215179401510年1230万物云2021.10.285180548210年1231万物云2021.10.285181937210年1232万物云2021.11.285181777710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-268序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1233万物云2021.11.285179402410年1234万物云2021.10.215182386710年1235万物云2021.10.215181778610年1236万物云2021.08.215180255610年1237万物云2021.08.215182077410年1238万物云2021.08.215182077610年1239万物云2021.11.075180550710年1240万物云2021.08.285180551010年1241万物云2021.09.285182388810年1242万物云2021.11.145180257110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-269序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1243万物云2021.10.145182389310年1244万物云2021.08.215180257910年1245万物云2021.10.215179544610年1246万物云2021.10.145182079910年1247万物云2021.10.285181090710年1248万物云2021.10.145182692910年1249万物云2021.12.075181091910年1250万物云2021.12.075179547110年1251万物云2021.12.075179805910年1252万物云2021.08.215182695210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-270序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1253万物云2021.08.215179807110年1254万物云2021.11.285180262710年1255万物云2021.08.285180263010年1256万物云2021.10.215180706410年1257万物云2021.10.215179550710年1258万物云2021.05.284993705710年1259万物云2021.05.074995621810年1260万物云2013.06.211071291210年1261万物云2013.06.211071289710年1262万物云2016.01.141575727410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-271序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1263万物云2015.03.071368034010年1264万物云2016.07.211368041710年1265万物云2015.03.141368048110年1266万物云2015.02.281368052010年1267万物云2015.02.211368065910年1268万物云2018.05.142424289410年1269万物云2018.05.142424288310年1270万物云2018.05.142424288210年1271万物云2018.05.142424288110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-272序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1272万物云2018.05.142424288010年1273万物云2018.05.142424287910年1274万物云2013.06.071071291510年1275万物云2018.08.282434656110年1276万物云2018.10.072435554010年1277万物云2021.09.075171264210年1278万物云2021.09.075176951310年1279万物云2021.09.075172126410年1280万物云2021.09.075172041610年1281万物云2021.11.215178696010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-273序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1282万物云2021.09.075176484810年1283万物云2021.09.075174340710年1284万物云2021.09.075171407510年1285万物云2021.09.075174341710年1286万物云2021.09.075174342010年1287万物云2021.09.075177559010年1288万物云2021.09.075176526910年1289万物云2021.09.075171409510年1290万物云2021.09.075176958010年1291万物云2021.09.075178699510年1292万物云2021.09.075177851210年1293万物云2021.09.075177851410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-274序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1294万物云2021.09.075177851610年1295万物云2021.09.075178700710年1296万物云2021.09.075177561410年1297万物云2021.09.075176529610年1298万物云2021.09.075171952410年1299万物云2021.09.075177853510年1300万物云2021.09.075176961910年1301万物云2021.09.075178771310年1302万物云2021.09.075177445410年1303万物云2021.11.285175676710年1304万物云2021.11.285171956010年1305万物云2021.09.075171515110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-275序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1306万物云2021.09.145176964910年1307万物云2021.09.075177448810年1308万物云2021.09.075178882510年1309万物云2021.11.215174305010年1310万物云2021.11.285176410410年1311万物云2021.09.075176412310年1312万物云2021.04.074893287210年1313万物云2021.10.285172510810年1314万物云2021.11.285172172110年1315万物云2021.11.215172172610年1316万物云2021.11.285175210710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-276序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1317万物云2021.10.285174741010年1318万物云2021.10.285174905010年1319万物云2021.11.215172833610年1320万物云2021.10.285174585310年1321万物云2021.08.215171701210年1322万物云2021.11.285174011910年1323万物云2021.10.285175342010年1324万物云2021.10.215175019410年1325万物云2021.08.215172532510年1326万物云2021.11.285175024010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-277序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1327万物云2021.10.215173581010年1328万物云2021.10.285173731310年1329万物云2021.10.215175219410年1330万物云2021.10.075184398610年1331万物云2021.09.145185191810年1332万物云2021.09.285182541410年1333万物云2021.10.075179808110年1334万物云2021.09.145185989010年1335万物云2021.10.075184771410年1336万物云2021.09.074919853510年1337万物云2021.07.074383807110年1338万物云2019.07.213512483910年1339万物云2021.12.215181937010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-278序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1340万物云2021.12.215181147010年1341万物云2021.12.215179804710年1342万物云2021.12.215171411110年1343万物云2022.04.215785199010年1344万物云2021.12.215172098710年1345万物云2022.05.074895065910年1346万物云2021.12.215183890210年1347万物云2021.12.285184397210年1348万物云2021.12.285183437610年1349万物云2021.12.215183187710年1350万物云2021.12.215184812410年1351万物云2021.12.285184812810年1352万物云2021.12.215183469610年1353万物云2021.12.215185495810年1354万物云2021.12.285183189310年1355万物云2021.12.215185893010年1356万物云2021.12.285184322410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-279序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1357万物云2021.12.215184767710年1358万物云2021.12.215183927710年1359万物云2021.12.285185194410年1360万物云2021.12.285185999810年1361万物云2021.12.215180101910年1362万物云2021.12.145181201110年1363万物云2021.12.215181072510年1364万物云2021.12.215182234610年1365万物云2021.12.215180104610年1366万物云2021.12.215181075010年1367万物云2022.01.075181777310年1368万物云2021.12.285179947610年1369万物云2021.12.215181146510年1370万物云2021.12.215182689210年1371万物云2021.12.215179322910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-280序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1372万物云2021.12.215182390010年1373万物云2021.12.145180106510年1374万物云2021.12.215182846510年1375万物云2021.12.215181109310年1376万物云2021.12.215182543710年1377万物云2021.12.215184430810年1378万物云2021.12.215183433910年1379万物云2021.12.215185886910年1380万物云2021.12.215186440210年1381万物云2021.12.215185491710年1382万物云2021.12.215184809310年1383万物云2021.12.285185888210年1384万物云2021.12.285186441710年1385万物云2021.12.215183436010年1386万物云2021.12.215185191010年1387万物云2021.12.215184767510年1388万物云2021.12.215186449010年1389万物云2021.12.215183339410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-281序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1390万物云2021.12.145184822110年1391万物云2021.12.215186001510年1392万物云2021.12.215184009010年1393万物云2022.04.215912152810年1394万物云2022.02.285913231010年1395万物云2022.04.215910527610年1396万物云2022.02.285911284010年1397万物云2022.02.285911285810年1398万物云2022.02.145871943410年1399万物云2022.05.215871230910年1400万物云2022.02.145871637410年1401万物云2022.05.215872099510年1402万物云2022.05.215871126510年1403万物云2022.04.215911418310年1404万物云2022.04.215911098510年1405万物云2022.04.215910367310年1406万物云2022.04.215913221710年1407万物云2022.04.215911094910年1408万物云2022.04.286031531410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-282序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1409万物云2022.05.076031384510年1410万物云2022.05.076030018310年1411万物云2022.04.286032523110年1412万物云2022.04.286032523710年1413万物云2022.05.076031389210年1414万物云2022.10.076353088410年1415万物云2022.09.286355124410年1416万物云2022.09.286354132210年1417万物云2022.10.076354133010年1418万物云2022.10.076353049810年1419万物云2022.07.216030671110年1420万物云2022.07.216030983610年1421万物云2022.07.216030984110年1422合肥万科2015.09.211498214210年1423合肥万科2015.09.211498214210年1424合肥万科2015.09.211498214210年1425合肥万科2015.09.211498214210年1426合肥万科2015.09.211498214210年1427合肥万科2015.09.211498214210年1428合肥万科2015.09.211498214210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-283序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1429合肥万科2015.09.211498214210年1430合肥万科2015.09.211498214210年1431合肥万科2015.09.211498214210年1432合肥万科2015.09.211498214110年1433合肥万科2015.09.211498214110年1434合肥万科2015.09.211498214110年1435合肥万科2015.09.211498214110年1436合肥万科2015.09.211498214110年1437合肥万科2015.09.211498214110年1438合肥万科2015.09.211498214110年1439合肥万科2015.09.211498214110年1440合肥万科2015.09.211498214110年1441合肥万科2015.09.211498214110年1442合肥万科2015.09.211498214010年1443合肥万科2015.09.211498214010年1444合肥万科2015.09.211498214010年1445合肥万科2015.09.211498214010年1446合肥万科2015.09.211498214010年1447合肥万科2015.09.211498214010年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-284序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1448合肥万科2015.09.211498214010年1449合肥万科2015.09.211498214010年1450合肥万科2015.09.211498214010年1451合肥万科2015.09.211498214010年1452合肥万科2015.09.211498213910年1453合肥万科2015.09.211498213910年1454合肥万科2015.09.211498213910年1455合肥万科2015.09.211498213910年1456合肥万科2015.09.211498213910年1457合肥万科2015.09.211498213910年1458合肥万科2015.09.211498213910年1459合肥万科2015.09.211498213910年1460合肥万科2015.09.211498213910年1461合肥万科2015.09.211498213910年1462合肥万科2015.09.211498213810年1463合肥万科2015.09.211498213810年1464合肥万科2015.09.211498213810年1465合肥万科2015.09.211498213810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-285序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1466合肥万科2015.09.211498213810年1467合肥万科2015.11.141498213710年1468合肥万科2015.11.141498213710年1469合肥万科2015.11.141498213710年1470合肥万科2015.11.141498213710年1471合肥万科2015.11.141498213710年1472合肥万科2015.11.141498213710年1473合肥万科2015.11.141498213710年1474合肥万科2015.11.141498213710年1475合肥万科2015.11.141498213710年1476合肥万科2015.11.141498213710年1477深圳万科发展2022.06.216115293110年1478深圳万科发展2022.06.146118213110年1479深圳万科发展2022.06.146115938410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-286序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1480深圳万科发展2022.06.146118328610年1481深圳万科发展2022.06.146117298110年1482深圳万科发展2022.06.146117585110年1483深圳万科发展2020.08.074295910610年1484深圳万科发展2020.07.284294486510年1485深圳万科发展2020.08.074297116810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-287序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1486深圳万科发展2020.08.074296227110年1487深圳万科发展2020.03.283790512110年1488深圳万科发展2020.03.143790859110年1489深圳万科发展2020.01.283790508510年1490深圳万科发展2020.03.283792907410年1491深圳万科发展2020.03.283791421710年1492东莞万科2020.01.073379499110年1493东莞万科2018.11.142783157210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-288序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1494东莞万科2018.11.212784801610年1495东莞万科2018.11.142784705510年1496东莞万科2019.07.072783688610年1497东莞万科2019.01.2827836886A10年1498东莞万科2018.11.142783388510年1499东莞万科2018.11.212783438410年1500东莞万科2018.11.142784303310年1501上海万科投资2019.05.073046736610年1502上海万科投资2019.05.073046010810年1503上海万科投资2019.05.283047565910年1504上海万科投资2019.01.282996482610年1505上海万科投资2019.01.282996335410年1506上海万科投资2019.03.282994565410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-289序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1507西安万科2015.04.141150013310年1508上海万科2017.02.271896767710年1509上海万科2021.06.064962162410年1510上海万科2018.02.272295827110年1511上海万科2018.02.272295827510年1512上海万科2018.02.272295827910年1513上海万科2018.03.202149640610年1514上海万科2018.03.202149640710年1515上海万科2018.03.202149640910年1516上海万科2018.03.202149640610年1517上海万科2018.02.272295828610年1518上海万科2018.02.272295828210年1519上海万科2018.01.132149640810年1520上海万科2018.01.132149641010年1521上海万科2018.02.272295827810年1522上海万科2018.02.272295827410年1523上海万科2018.02.272295827010年1524上海万科2018.03.202245694810年1525上海万科2018.03.202245695010年1526上海万科2018.03.202245695210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-290序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1527上海万科2018.03.202245695310年1528上海万科2018.02.062245695410年1529上海万科2018.03.202245695510年1530上海万科2018.03.202245694710年1531上海万科2018.02.062245695110年1532上海万科2018.03.202245694610年1533上海万科2018.03.202149640610年1534上海万科2018.03.202295826610年1535上海万科2018.03.272295826210年1536上海万科2018.03.202149640610年1537上海万科2018.01.132149640810年1538上海万科2017.01.271865952510年1539上海万科2018.01.132149641010年1540上海万科2018.01.132149640810年1541上海万科2017.01.271866034810年1542上海万科2018.03.202149640610年1543上海万科2021.12.275679344410年1544上海万科2021.12.275681132210年1545上海万科2021.12.275679344410年1546上海万科2021.12.275681132210年1547上海万科2020.11.274108725910年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-291序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1548上海万科2021.12.275679344410年1549上海万科2021.12.275681132210年1550上海万科2017.01.271865977910年1551上海万科2017.02.271896856710年1552上海万科2015.06.061443397110年1553上海万科2016.01.061573734910年1554上海万科2018.11.202772423610年1555上海万科2019.06.133241867710年1556上海万科2021.07.135117122910年1557上海万科2021.07.135116577710年1558上海万科2021.12.275679344410年1559上海万科2021.07.135117960710年1560上海万科2018.12.132853649110年1561上海万科2019.11.273496726410年1562上海万科2018.03.1322958277A10年1563上海万科2018.03.1322958273A10年1564上海万科2018.03.1322958269A10年1565上海万科2015.10.271536021010年1566上海万科2016.01.061573734010年1567上海万科2018.02.062245695410年1568上海万科2019.01.2027717278A10年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-292序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1569上海万科2021.06.064962162410年1570上海万科2018.12.132853651610年1571上海万科2018.02.062245695110年1572上海万科2020.10.204110115910年1573上海万科2020.11.274108725910年1574上海万科2017.01.271866018710年1575上海万科2018.11.212772477910年1576上海万科2019.10.063497712610年1577上海万科2021.12.275681132210年1578上海万科2016.01.061573735410年1579上海万科2016.06.201616809010年1580上海万科2018.03.202149640610年1581上海万科2018.03.202245694610年1582上海万科2016.09.131741896710年1583上海万科2017.02.271896880710年1584上海万科2015.05.271443401110年1585上海万科2015.05.271443397810年1586上海万科2018.11.202772423610年1587上海万科2016.01.061573734710年1588上海万科2020.04.063997900810年1589上海万科2019.06.133241867710年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-293序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1590上海万科2021.12.275679344410年1591上海万科2016.06.061669245910年1592上海万科2018.12.132853649110年1593上海万科2017.05.271962440110年1594上海万科2015.05.271443390410年1595上海万科2016.01.061573734210年1596上海万科2016.01.061536020310年1597上海万科2020.04.063999530410年1598上海万科2019.01.2027717278A10年1599上海万科2021.06.064962162410年1600上海万科2018.12.132853651610年1601上海万科2022.01.205378799810年1602上海万科2019.10.063497712610年1603上海万科2021.12.275681132210年1604上海万科2016.01.061573735210年1605上海万科2020.08.063997169210年1606上海万科2016.08.131616816310年1607上海万科2020.08.063998680510年1608上海万科2016.11.131741894410年1609上海万科2018.11.202772423610年1610上海万科2019.02.202853653510年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-294序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1611上海万科2019.06.133241867710年1612上海万科2021.07.135117960710年1613上海万科2016.05.271665155910年1614上海万科2018.12.132853649110年1615上海万科2019.11.273496726410年1616上海万科2015.10.271536018310年1617上海万科2019.01.2027717278A10年1618上海万科2021.06.064962162410年1619上海万科2018.12.132853651610年1620上海万科2018.11.212772477910年1621上海万科2019.10.063497712610年1622上海万科2022.03.135083944210年1623上海万科2017.02.271896896610年1624上海万科2018.11.202772423610年1625上海万科2018.03.202149640710年1626上海万科2019.01.2027717278A10年1627上海万科2018.03.202149640910年1628上海万科2017.02.271896938310年1629上海万科2018.11.202772423610年1630上海万科2021.07.135117960710年1631上海万科2018.12.132853649110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-295序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1632上海万科2017.05.271962450310年1633上海万科2021.06.064962162410年1634上海万科2018.12.132853651610年1635上海万科2018.11.212772477910年1636上海万科2022.03.135083944210年1637上海万科2016.08.131616828510年1638上海万科2018.03.202149640610年1639上海万科2016.10.271741930810年1640上海万科2018.11.202772423610年1641上海万科2018.03.202149640710年1642上海万科2019.01.2027717278A10年1643上海万科2018.03.202149640910年1644上海万科2018.11.212772477910年1645上海万科2016.03.201443400010年1646上海万科2017.01.271866000310年1647上海万科2018.05.062295828810年1648上海万科2018.05.062295828410年1649上海万科2017.02.271896958310年1650上海万科2018.11.202772423610年1651上海万科2015.05.271443398610年1652上海万科2016.01.061573734810年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-296序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1653上海万科2019.06.2732318084A10年1654上海万科2021.12.275679344410年1655上海万科2021.07.135116577710年1656上海万科2021.07.135117122910年1657上海万科2021.07.135117960710年1658上海万科2018.12.132853649110年1659上海万科2015.06.061443394510年1660上海万科2018.02.272295827610年1661上海万科2018.02.272295827210年1662上海万科2018.02.272295828010年1663上海万科2016.01.061573734110年1664上海万科2018.03.202245695510年1665上海万科2018.02.062245695410年1666上海万科2018.03.202245694810年1667上海万科2018.03.202245694710年1668上海万科2018.03.202149640710年1669上海万科2018.03.202245695310年1670上海万科2018.03.202245695210年1671上海万科2018.03.202245695010年1672上海万科2019.01.2027717278A10年1673上海万科2021.06.064962162410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-297序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1674上海万科2018.12.132853651610年1675上海万科2018.03.202149640910年1676上海万科2018.02.062245695110年1677上海万科2017.01.271866006410年1678上海万科2018.11.212772477910年1679上海万科2021.12.275681132210年1680上海万科2016.01.061573735310年1681上海万科2018.03.202245694610年1682上海万科2018.03.202149640610年1683上海万科2018.05.062295826810年1684上海万科2018.05.062295826410年1685上海万科2017.02.271896966210年1686上海万科2018.11.202772423610年1687上海万科2019.06.2732318084A10年1688上海万科2021.07.135117122910年1689上海万科2021.07.135117960710年1690上海万科2021.07.135116577710年1691上海万科2021.12.275679344410年1692上海万科2018.12.132853649110年1693上海万科2020.05.203076039210年1694上海万科2021.06.064962162410年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-298序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1695上海万科2018.12.132853651610年1696上海万科2021.12.275681132210年1697上海万科2016.11.131740707910年1698上海万科2017.02.271897007610年1699上海万科2018.11.202772423610年1700上海万科2016.01.061573734510年1701上海万科2019.06.2732318084A10年1702上海万科2021.07.135116577710年1703上海万科2021.07.135117122910年1704上海万科2021.12.275679344410年1705上海万科2018.12.132853649110年1706上海万科2019.11.273496726410年1707上海万科2016.01.061573734410年1708上海万科2018.03.202149640710年1709上海万科2019.01.2027717278A10年1710上海万科2021.06.064962162410年1711上海万科2018.12.132853651610年1712上海万科2018.03.202149640910年1713上海万科2019.10.063497712610年1714上海万科2021.12.275681132210年1715上海万科2016.01.061573735110年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-299序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1716上海万科2016.03.201616848510年1717上海万科2018.03.202149640610年1718上海万科2017.02.271897013310年1719上海万科2018.11.202772423610年1720上海万科2019.06.2732318084A10年1721上海万科2018.12.132853649110年1722上海万科2019.01.2027717278A10年1723上海万科2021.06.064962162410年1724上海万科2018.12.132853651610年1725上海万科2017.02.271897031510年1726上海万科2018.11.202772423610年1727上海万科2016.01.061573734610年1728上海万科2019.06.2732318084A10年1729上海万科2021.07.135117122910年1730上海万科2021.12.275679344410年1731上海万科2016.01.061573734310年1732上海万科2019.01.2027717278A10年1733上海万科2021.06.064962162410年1734上海万科2018.11.212772477910年1735上海万科2022.03.135083944210年1736上海万科2021.12.275681132210年万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-300序号商标商标权人注册日期注册证号专用权期限1737上海万科2016.01.061573735010年（二）中国境内注册专利序号专利权人专利类型名称专利号专利申请日授权公告日1发行人发明专利复合拼接地砖及其铺贴工艺201410027805.52014.01.212017.02.012发行人实用新型复合拼接地砖201420038754.12014.01.212014.07.233发行人外观设计复合拼接地砖201430016554.12014.01.212014.07.234发行人实用新型装配式卫浴间201320403695.92013.07.082014.01.155发行人发明专利集中式建材加工平台201010611839.02010.12.292015.12.026发行人发明专利高精度墙面贴饼方法201010195569.X2010.06.092015.04.227发行人发明专利预制混凝土次梁与主梁的连接结构、施工方法及建筑200810142134.12008.08.292011.07.208发行人发明专利预制混凝土板与梁的连接结构、施工方法及建筑200810067322.22008.05.212011.04.209发行人发明专利预制混凝土板与梁的连接结构、施工方法及建筑200810067234.22008.05.142011.04.2010发行人发明专利预制混凝土梁200810067079.42008.05.052012.02.2211发行人发明专利预制混凝土梁及其制备方法200810066858.22008.04.252011.11.3012发行人发明专利预制混凝土板及其制备方法200810066759.42008.04.212011.07.2013发行人发明专利一种风车形框架结构住宅楼200710124695.42007.11.262009.10.1414发行人发明专利带垃圾收集装置的橱柜200610034304.52006.03.092009.05.0615发行人发明专利植物栽培架200610034288.X2006.03.092009.07.29万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-301序号专利权人专利类型名称专利号专利申请日授权公告日16发行人发明专利折叠式鞋架200610034303.02006.03.092009.03.1117发行人发明专利晾衣杆200610034301.12006.03.092010.05.1218深圳万科发展实用新型用于金属地漏的止水节201720744007.32017.06.232018.04.1019上海万科实用新型一种用于TOD既有围护格构柱的加固装置及系统202220279819.62022.02.112022.07.0120上海万科实用新型一种电梯井防护装置及系统202220278848.02022.02.112022.07.0121上海万科实用新型一种后置夹层增设装置及系统202220278846.12022.02.112022.07.0122上海万科实用新型一种组合式可调节支撑装置及系统202220278852.72022.02.112022.07.0123上海万科实用新型一种用于TOD地铁连接区域的防水传力结构202122358107.12021.09.282022.06.2124上海万科实用新型支撑钢托件的连接结构202122028926.X2021.08.262022.02.1825上海万科实用新型一种悬挑防护单元及装置202121781273.62021.08.022022.03.0426上海万科实用新型一种TOD既有结构底板后置静压锚杆桩的防水结构202121783154.42021.08.022022.03.0427上海万科实用新型一种TOD盖上板施工用雨水斗保护装置202022889684.92020.12.042021.08.0328上海万科实用新型一种PC保温一体板施工方法202011411024.82020.12.042022.08.0229上海万科实用新型一种TOD地铁上盖板预留结构的保护方法202011188338.62020.10.302022.03.1830上海万科实用新型一种TOD地铁上盖板预留结构的保护结构202022468933.72020.10.302021.07.2731上海万科实用新型一种新型TOD盖上幕墙跨缝结构202022254826.42020.10.122021.06.1832上海万科实用新型一种预制混凝土外墙后置窗框防水节点构造202022255909.52020.10.122021.01.26万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-302序号专利权人专利类型名称专利号专利申请日授权公告日33上海万科实用新型一种TOD上盖板结构柱紧贴变形缝的施工方法202010794265.92020.08.102021.12.1734上海万科实用新型一种TOD上盖板隔震转换结构202010624423.62020.07.012022.03.0435上海万科实用新型一种新型TOD上盖板伸缩缝的防渗漏结构202021265566.42020.07.012021.03.1636上海万科实用新型一种TOD排水装置202021267572.32020.07.012021.02.2637上海万科实用新型一种新型TOD上盖板隔震转换结构202021260745.92020.07.012021.03.1638上海万科实用新型一种TOD上盖板伸缩缝的防渗漏结构202010624414.72020.07.012021.06.1839上海万科实用新型一种TOD管廊换气装置202021267502.82020.07.012021.02.0540上海万科实用新型一种TOD项目餐饮废水防淤积系统202021267500.92020.07.012021.02.2641上海万科投资发明专利一种基于Token的车辆管控方法及系统202110292926.22021.03.182022.07.1242上海万科投资发明专利一种基于交叉关联的信息显示方法及系统202110292007.52021.03.182023.01.2043上海万科投资发明专利一种基于动态侦测的信息通知方法及系统202110292009.42021.03.182022.09.3044东莞万科实用新型一种一体式室外织物遮阳卷帘202121047932.32021.05.172021.12.1445东莞万科实用新型一种预制卫生间沉箱结构201920562935.72019.04.242019.12.24（三）中国境内软件著作权序号著作权人软件名称登记号首次发表日期登记日期1深圳市万睿智能科技有限公司、万物云、深圳市万物云城空间运营管理有限公司万睿EBA数据采集服务器系统软件2022SR00488782022.01.07未发表2深圳市万睿智能科技有限公司、万物云、深圳市万物云城空间运营管理有限公司万睿智慧社区管理软件（客户端）2022SR00488762022.01.072017.04.25万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）1-1-303序号著作权人软件名称登记号首次发表日期登记日期3深圳市万睿智能科技有限公司、万物云、深圳市万物云城空间运营管理有限公司宜居生态城智慧社区平台软件2022SR00488772022.01.072018.11.124珠海市万物云科技有限公司、万物云、深圳市万科物业服务有限公司万物云城市空间运营系统软件2022SR00488752022.01.072020.12.055深圳万科发展城市更新业务管理平台2018SR8984422017.10.252018.11.096深圳万科发展万客汇互联平台2018SR8974212017.07.012018.11.097深圳万科发展万科客户互联平台2018SR8984502018.09.012018.11.098深圳万科发展深one互联平台2018SR8984432018.02.152018.11.099深圳万科发展万村业务管理平台2018SR8984462018.06.202018.11.0910深圳万科发展深圳万科数字工程软件2017SR3868002017.01.092017.07.20 公司声明 重大事项提示 一、房地产行业政策变化的风险 二、金融政策变化的风险 三、土地政策变化的风险 四、资金投入及资金周转风险 五、资产负债率较高、有息负债规模较大的风险 六、存货跌价风险 七、业绩下滑风险 八、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素 目录 释义 第一节发行人基本情况 一、发行人基本信息 二、股权结构、控股股东及实际控制人情况 （一）公司股本结构和前十大股东 1、公司股本结构 2、公司前十大股东 （二）控股股东情况 （三）实际控制人情况 三、所处行业的主要特点及行业竞争情况 （一）行业发展情况 1、公司所属行业的基本情况 2、行业概述 3、行业市场容量 4、行业发展现状 5、行业发展趋势 （二）主要法律法规、已发布或拟发布的行业政策等对生产经营的影响 1、行业主要监管部门 2、主要法律法规、已发布或拟发布的行业政策等对生产经营的影响 （三）行业竞争情况 1、行业竞争格局 2、行业内主要企业情况 3、公司竞争优势 （四）上下游行业发展情况 1、上游产业 2、下游产业 四、主要业务模式、产品或服务的主要内容 （一）公司主营业务概览 1、经营范围 2、主营业务及变化情况 3、经营情况 （二）业务模式 1、业务流程 2、销售模式 3、采购模式 （三）主要业务经营资质 （四）生产经营所需的主要生产设备、土地使用权、房屋的使用情况 1、发行人主要资产情况 2、土地使用权 3、房屋及建筑物 4、租赁房产 （五）知识产权 1、商标 2、专利 3、软件著作权 五、现有业务发展安排及未来发展战略 （一）发展战略 （二）发展计划 1、进一步巩固在国内的领先地位 2、坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转 3、坚持审慎的财务策略，确保经营安全 4、继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务 5、继续提倡住宅工业化和绿色建筑 （三）本次向特定对象发行对发行人业务发展目标的影响 六、发行人盈利能力 （一）发行人利润表主要数据 （二）最近一年经营业绩情况 （三）2023年1-3月经营业绩情况 七、行政处罚情况 八、财务性投资情况 （一）财务性投资的认定标准 1、财务性投资的认定 2、类金融业务的认定 （二）自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司新增实施或拟实施的财务性投资情况 （三）公司最近一年末未持有金额较大的财务性投资 1、交易性金融资产 2、交易性金融负债 3、衍生金融资产 4、衍生金融负债 5、其他非流动资产 6、其他权益工具投资 7、其他非流动金融资产 8、长期股权投资 第二节本次发行概要 一、本次发行的背景和目的 （一）本次发行的背景 1、“保交楼、保民生、保稳定”的国家号召下，政策支持房地产企业合理融资需求 2、宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，为行业发展创造了良好环境 3、房地产行业进入高质量发展时代，城镇化进程持续推进，未来发展前景依然可观 4、房地产市场区域分化逐渐显现，行业集中度日益提高 （二）本次发行的目的 1、积极响应国家政策实施，推动公司业务发展 2、优化公司资本结构，增强抗风险能力 3、增强公司资金实力，为长期稳定发展奠定基础 二、发行对象及其与发行人关系 三、本次发行方案概要 （一）发行股票种类和面值 （二）发行方式及发行时间 （三）发行对象和认购方式 （四）发行价格与定价方式 （五）发行数量 （六）限售期安排 （七）上市地点 （八）本次发行前的滚存未分配利润安排 （九）募集资金数额及用途 （十）本次发行决议有效期限 四、本次发行是否构成关联交易 五、本次发行是否导致公司控制权发生变化 六、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序 第三节董事会关于本次募集资金使用的可行性分析 一、本次发行募集资金使用计划 二、本次发行与公司现有业务或发展战略的关系 三、本次募集资金使用的必要性和可行性分析 （一）中山金域国际项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （二）广州金茂万科魅力之城项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （三）珠海海上城市项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （四）杭州星图光年轩项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （五）郑州翠湾中城项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （六）郑州未来时光项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （七）重庆星光天空之城项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （八）成都菁蓉都会项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （九）西安万科东望项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （十）长春溪望荟项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （十一）鞍山高新万科城项目 1、项目基本情况 2、项目资格文件取得情况 3、项目投资概算 4、项目效益分析 5、项目市场前景及销售情况 6、项目实施安排 （十二）补充流动资金 1、基本情况 2、补充流动资金的必要性 3、补充流动资金符合《适用意见18号》的相关规定 四、募投项目效益测算情况 （一）效益预测的假设条件 （二）效益预测的主要计算过程 （三）募集资金的预计使用进度 （四）效益对比情况 五、本次募集资金涉及审批、批准或备案的进展情况 六、本次发行募投项目符合国家产业政策、募集资金主要投向主业 （一）募投项目符合国家产业政策 （二）募集资金主要投向主业 七、前次募集资金使用情况 （一）前次募集资金使用概况 1、2019年H股配售募集资金 2、2020年H股配售募集资金 3、2023年H股配售募集资金 （二）本次发行董事会决议日前18个月内不存在通过首发、增发、配股或向特定对象发行股票募集资金的情形 第四节董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析 一、本次发行后公司业务及资产的变动或整合计划 二、本次发行完成后，上市公司控制权结构的变化 三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况 四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人可能存在的关联交易的情况 第五节本次发行相关的风险因素 一、对公司核心竞争力、经营稳定性及未来发展可能产生重大不利影响的因素 （一）房地产行业政策变化的风险 （二）金融政策变化的风险 （三）土地政策变化的风险 （四）税收政策变化的风险 （五）房屋拆迁政策变化的风险 （六）项目开发风险 （七）资金投入及资金周转风险 （八）资产负债率较高、有息负债规模较大的风险 （九）存货跌价风险 （十）业绩下滑风险 （十一）经营活动产生的现金流量波动的风险 二、可能导致本次发行失败或募集资金不足的因素 （一）审批风险 （二）发行风险 （三）股票价格波动风险 三、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素 四、其他经营风险 （一）土地、原材料及劳动力成本上升风险 （二）市场竞争风险 （三）新业务风险 （四）人才风险 第六节与本次发行相关的声明 一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明 二、保荐人声明 保荐人总经理声明 保荐人董事长声明 三、发行人律师声明 四、会计师事务所声明 五、发行人董事会声明 （一）公司应对本次向特定对象发行摊薄即期回报采取的主要措施 1、加强经营管理和内部控制，提升经营效率和盈利能力 2、加强对募集资金的管理和使用，防范募集资金使用风险 3、不断完善公司治理，为公司发展提供制度保障 （二）公司董事、高级管理人员对公司填补回报措施的承诺 附件一：发行人及其重要子公司拥有的与主营业务相关的主要资质 附件二：发行人及其重要子公司拥有的土地使用权 附件三：发行人及其重要子公司取得权属证书的房产 附件四：发行人及其重要子公司的经营性租赁物业 附件五：发行人及其重要子公司拥有的知识产权 （一）中国境内注册商标 （二）中国境内注册专利 （三）中国境内软件著作权。
