国金证券-公募基础设施REITs 2023半年报分析：业绩分化延续，园区仓储机构占比提升-230905

　　公募REITs2023年半年报分析总结

　　本文重点针对27只公募REITs产品2023年中报披露的REITs经营业绩、底层项目运营情况、持有人结构等数据信息进行梳理分析。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】总结来看，2023年上半年伴随国内宏观经济的温和复苏，公募REITs基本维持平稳运作态势，但不同板块间的经营业绩表现仍延续分化;持有人结构方面，各公募REITs持有人均以机构为主，且对应占比较2022年末变化不大。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　经营业绩方面，上半年多数REITs产品的经营收入好于预期;其中保租房、仓储物流以及能源类较招募书披露预测值的完成率较高，环保水务类型基本符合预期;产业园区类型下的建信中关村REIT受出租率下滑影响，上半年业绩表现相对靠后;高速公路类型下，国金中国铁建REIT、华夏越秀REIT、浙商沪杭甬REIT上半年收入完成情况较好。

　　可供分配金额方面，除了营收不及预期的REITs以外，能源类及环保水务类型部分REITs的可供分配金额完成率相对靠后，且与营收表现有所差异，其主要系国补应收账款及保理收入、预留资本性支出等因素影响。此外，实际收益分配方面，截至2023/9/1，共有10只公募REITs已为投资者及时兑现了2023年度内的经营收益，收益分配基准日均为2023年半年末，其中华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT已完成年度内的两次分红,年内分红次数靠前。

　　底层项目运营情况方面，产业园区类型项目上半年部分研发办公业态出租率低位震荡，伴随宏观经济企稳修复有望带动租赁市场需求好转;保租房与仓储物流项目具备一定抗周期属性，上半年运营表现相对稳健;高速公路项目受益于交通出行需求修复，上半年运营表现边际改善明显;环保水务与能源类项目符合国家战略发展理念，上市以来整体运营表现良好。

　　持有人结构方面,纵向对比来看，半数REITs的机构持有比例相较2022年末有小幅提升，同时在2022年四季度以后上市的REITs中，半年末机构占比相较募集首发时同样有所提高，其中华夏和达高科REIT、华夏基金华润有巢REIT、中信建投国家电投REIT的机构增持幅度较大。此外,从半年报披露的各REITs前十大流通份额持有人情况来看，机构自营、保险资金的合计持有份额较多，且持有数量相较2022年末有所上升;此外，集合信托计划、专业投资管理平台等类型机构上半年明显增加对REITs的投资力度，截至半年末的持有份额数量较上期显著提升。

　　二级市场估值方面，7月初以来，受一系列利好事项带动，二级市场触底反弹;但由于当前市场流动盘规模较小，增量资金入市节奏缓慢，二级市场缺乏持续上涨动力，目前整体呈现低位震荡格局。截至2023/8/31，加权价格总指数收于98.75点，位于上市至今6.50%分位数。分类型来看，保租房、仓储物流、能源类型REITs近期二级市场价格回升幅度相对较明显。

　　风险提示:政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。