光大证券-华发股份-600325-动态跟踪：加强资源整合，财务保持稳健-240530

　　事件：5月27日公司发布《关于对华发物业服务集团有限公司进行私有化的公告》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　点评：加强资源整合提升盈利能力，营收储备充足，分红表现慷慨，财务稳健。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　私有化华发物业服务，加强资源整合与利润提升：公司境外全资子公司铧金投资有限公司拟以协议安排的方式对华发物业服务集团有限公司（0982.HK，为公司并表子公司，简称“华发物业服务”）进行私有化，私有化后华发物业服务57.44%的股份将被注销。本次私有化计划股份注销价格为0.29港元/股，合计交易价格约为16.76亿港元，按华发物业服务2023年归母净利润计算的市盈率约为10.7倍，对比截至24年5月29日我们重点关注的10家物业上市公司2024年的WIND一致预测PE均值约为11.3倍，交易对价整体合理。23年，华发物业服务营业收入17.8亿元，归母净利润人民币2.5亿元，预期华发物业服务私有化后有利于公司更精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合，同时进一步提高华发物业服务对公司归母净利润的贡献水平。

　　待结资源充足，分红表现慷慨：23年，公司营收721亿元，同比增长19.4%（追溯后，下同），主要因开发业务结算规模增加，期末合同负债同比增长15.7%至930亿元，待结算资源充足；公司综合毛利率为18.1%，其中开发业务毛利率18.0%，同比降低2.3pct；公司归母净利润同比下滑29.6%，主要因开发业务毛利下降、长期股权投资的投资收益下滑、存货减值增加等因素，公司23年开发毛利率下滑幅度边际收窄，短期存货减值压力计提较充分。公司23年拟分红10.2亿元，占23年归母净利润的55.4%，同比提升25pct，分红表现慷慨。

　　核心土储充裕，销售重仓华东：23年，公司新获取23个项目，集中于上海、杭州、成都、长沙、西安等地，核心土储充足；实现销售额1260亿元，同比增长4.8%，形成“3+1”业务布局，华东/华南/珠海大区及北方区域23年销售额占比分别为55%、25%、15%、5%。据克而瑞数据，24年1-4月公司累计实现销售额240亿元，同比下降58.3%，主要因市场需求下行及同比高基数等影响。

　　财务保持稳健，融资成本仍待优化：截至23年末，公司有息负债1440亿元，同比减少1.1%，永续债全部偿付完毕，有息负债合理压降；公司扣除预收款的资产负债率为63.3%，净负债率为74.2%，现金短债比为1.92倍，财务杠杆稳中有降，整体保持稳健；整体平均融资成本为5.48%，同比降低28个BP。

　　盈利预测、估值与评级：考虑到房地产市场需求弱恢复，部分城市房价承压明显，或影响公司销售进展与毛利率修复，我们下调公司24-25年EPS为0.82/1.00元（原预测为1.72/2.02元），新增公司26年EPS预测为1.12元，当前股价对应24-26年PE分别为8.8/7.1/6.4倍，公司近年来经营稳健，积极拓展核心土储，产品力较强，具备国企信用优势，未来业绩提升可期，维持“买入”评级。

　　风险提示：销售与拿地不及预期、施工与交付不及预期、市场下行超预期等。