国信证券-宏观经济专题研究：地产去化新模式，“以旧换新”面面观-240524

　　核心观点

　　房地产探索去化新模式。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】4月30日中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议强调，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

　　房地产业发展面临新形势：一是2022年以来，房地产销售、开工、施工等增速出现下滑；二是房地产市场供求关系发生重大变化，房地产库存和销售的比例2024年以来出现较快上涨；三是住房价格和房地产景气指数有所下降；四是个人住房贷款和房地产开发贷款的增速偏低；五是以“三高”为特征的房地产模式不可持续。

　　房地产去化新模式的特征为：一是通过“以旧换新”和由地方国有企业收购已建成未出售的商品房等方式，消化房地产现有存量；二是通过优化新增商品住宅用地供应、优化闲置存量住宅用地等方式，实现房地产增量优化；三是以“白名单”制度支持房地产企业合理融资需求；四是推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；五是通过强化金融领域对房地产的支持、放松购房限制等方式改善房地产需求。

　　“以旧换新”是近期房地产去库存的重要探索。近期房地产“以旧换新”主要有四种模式：一是通过城投公司等在市场上收购二手住房，激活市场交易，使购房者有资金购买改善性新建商品住房，二是通过支持中介机构促进市场化交易形成“卖旧买新”；三是对“卖旧买新、以旧换新”进行补贴或免除部分契税；四是政府租入旧房，鼓励换购人购买新建商品住房。南京、郑州、深圳等城市运用一种或多种模式开展房地产“以旧换新”，南京市由下属国企收购存量住房，开展房地产“以旧换新”，郑州市运用国企收购、促进市场化交易、契税补贴等方式推动1万套住房“以旧换新”，深圳市通过促进市场化交易的“换馨家”活动开展“以旧换新”，肇庆市综合运用租金转保障房、换购住房个人所得税退税等方式开展“以旧换新”。

　　风险提示：政策调整不及预期，海外市场风险不确定性。